Los días mandan en el reparto
Alquiler turístico en Estepona: registro e impuestos
Un matrimonio de Bergen recibe en 2026 las llaves de un apartamento de obra nueva al oeste de Estepona, con piscina, gimnasio y vistas al mar, y quiere alquilarlo desde el primer verano. Antes del primer huésped hay estatutos que leer, un IVA de la compra que conviene entender y un calendario de declaraciones que empieza antes de lo que parece.
Comprar sobre plano en Estepona para alquilar a turistas
Estepona ha crecido mucho en la última década hacia el oeste y hacia el interior, con promociones de apartamentos en conjuntos cerrados: piscinas, jardines, conserjería, a veces gimnasio y espacio de trabajo. Muchos compradores son extranjeros que pagan la reserva años antes de la entrega y llegan a la escritura con la idea de alquilar el piso cuando no lo usan. El casco antiguo, con sus calles de macetas, tiene otro mercado de casas pequeñas, pero lo que más consultas genera en Estepona es la obra nueva.
Kari y Lars, noruegos, compraron un apartamento de dos dormitorios por 320.000 € más IVA. Firmaron la escritura en 2026 y, entre una cosa y otra, su primer año completo de alquiler es 2027.
Los estatutos que redacta el promotor en una urbanización de Estepona
En la obra nueva, los primeros estatutos de la comunidad no los votan los vecinos: los redacta el promotor y se inscriben con la división horizontal. Algunos permiten expresamente el alquiler turístico, otros lo prohíben y otros no dicen nada. Lo que digan vincula a los compradores desde que están inscritos. Además, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en vigor desde abril de 2025 exige un acuerdo expreso de tres quintos de la junta para iniciar una actividad turística nueva en un piso, algo que en una comunidad recién constituida se decide en las primeras juntas, cuando muchos compradores aún no han llegado.
El error que más cuesta en Estepona es descubrir después de la entrega que los estatutos inscritos por el promotor no permiten el alquiler turístico, o que la primera junta aprobó una limitación con pocos asistentes. Cambiarlo después exige mayorías que no siempre se reúnen. Los estatutos se pueden pedir al promotor o consultar en el Registro de la Propiedad antes de firmar, y es el momento de hacerlo: con el piso ya pagado, el margen de maniobra es mucho menor.
El registro turístico con el piso recién entregado
Con las llaves y la documentación de la vivienda, se presenta la declaración responsable ante la Consejería de Turismo y se obtiene el código VUT/MA del Registro de Turismo de Andalucía. La sentencia del Tribunal Supremo 620/2026 anuló el registro único estatal por falta de competencia del Estado; el andaluz sigue siendo obligatorio. Sin código no hay anuncio, y en la práctica tampoco plataforma.
El IVA que pagaste al comprar un piso nuevo en Estepona
La compra de una vivienda nueva lleva un 10 % de IVA: 32.000 € en el caso de Kari y Lars. Con el alquiler turístico sin servicios exento, ese impuesto no se recupera y pasa a formar parte del coste del piso y de la base de amortización. El Real Decreto-ley 26/2026 (BOE de 30 de septiembre) habría cambiado el escenario, pero quedó derogado el 2 de octubre sin haberse aplicado un solo día. Cuando sus estancias de hasta 30 noches tributen al 10 %, algo para lo que la directiva europea pone el límite en julio de 2028, entrará en juego la deducción del IVA soportado, con una regla de regularización que para los inmuebles se extiende durante diez años. Si podrán recuperar todo o parte del IVA de la compra dependerá de las fechas, del uso que den al piso y de cómo se regularice, y no conviene darlo por hecho. Lo que sí es seguro es que entonces deberán presentar declaraciones de IVA cada trimestre. Lo comparamos en exento o con servicios hoteleros.
Piscina, gimnasio y conserje del conjunto: no son servicios hoteleros
Los conjuntos nuevos de Estepona tienen instalaciones que parecen de hotel. Eso no convierte el alquiler en hostelería: la piscina, el gimnasio o el conserje los paga la comunidad para todos los vecinos y los disfrutan igual el residente y el huésped. La distinción pesa hoy tanto como siempre: sin servicios prestados al huésped, las semanas sueltas y los contratos de más de 30 noches están exentos por igual, y es un servicio propio de hotel, no la piscina común, lo que llevaría el alquiler al 10 %.
El primer año completo de Kari y Lars, cuenta por cuenta
Residen en Noruega, que está en el Espacio Económico Europeo: tributan al 19 % y pueden restar gastos. Cada uno es titular del 50 % y presenta su propio modelo 210. Primero, la base de amortización:
| Coste de adquisición | Importe |
|---|---|
| Precio | 320.000 € |
| IVA del 10 % (no recuperable si el alquiler es exento) | 32.000 € |
| Notaría, registro e impuesto de actos jurídicos documentados | 6.500 € |
| Total | 358.500 € |
| Parte de construcción según el recibo del IBI (50 %) | 179.250 € |
| Amortización anual (3 %) | 5.377,50 € |
Y ahora 2027:
- Ingresos: 170 noches a 150 €, 25.500 €.
- Gastos directos: comisión del 15 %, 3.825 €, y 45 limpiezas a 60 €, 2.700 €.
- Gastos anuales: comunidad (con piscina y gimnasio) 2.400 €, IBI 900 €, seguro 380 €, suministros 2.200 € y amortización 5.377,50 €. Total 11.257,50 €, de los que se deducen los de 170 días: 5.243,22 €.
- Rendimiento del piso: 25.500 − 3.825 − 2.700 − 5.243,22 = 13.731,78 €. A cada uno, 6.865,89 €, que al 19 % son 1.304,52 € por persona.
- Imputación de 195 días: con un valor catastral de 150.000 € y el 1,1 %, 881,51 € para el piso; 440,76 € cada uno, y 83,74 € de cuota por cabeza. Si la ponencia de valores de Estepona tuviera más de diez años, el porcentaje sería el 2 %, y eso se comprueba en el recibo.
El matrimonio paga en total 2 × (1.304,52 + 83,74) = 2.776,52 € por su primer año completo. Las declaraciones del alquiler de 2027 se presentan del 1 al 20 de abril de 2028. La calculadora de prorrateo sirve para rehacer estas cuentas con tus cifras.
El año de la entrega también cuenta
Aunque el primer verano de alquiler sea el siguiente, el año de la escritura ya genera obligaciones: si el piso estuvo a disposición de los propietarios desde la entrega, hay imputación de renta por los días transcurridos desde entonces. Muchos compradores de obra nueva se enteran dos años después, cuando llega la carta.
El paquete de muebles del promotor
Muchas promociones de Estepona ofrecen un paquete de mobiliario listo para alquilar, que se paga aparte de la vivienda. Conviene que se facture por separado, porque fiscalmente no es lo mismo: los muebles se amortizan al 10 % anual, no al 3 % del edificio. Un paquete de 12.000 € permite restar 1.200 € al año durante diez años, en proporción a los días alquilados. Si el promotor lo incluye en el precio de la escritura sin desglosarlo, esa amortización más rápida se pierde y el mobiliario acaba tratándose como parte del inmueble.
Y un detalle práctico: Kari y Lars necesitan cada uno su certificado de residencia fiscal noruego para aplicar el 19 %. Uno a nombre de los dos no sirve, porque cada declaración es individual. Hay una guía sobre cómo pedirlo en el certificado para el 210.
Vender algún día un piso de Estepona siendo no residente
Quien compra obra nueva en Estepona suele pensar también en la venta. Dos cosas que conviene saber desde ahora: el comprador retendrá el 3 % del precio a cuenta del impuesto del vendedor no residente, y la amortización que correspondía deducir se resta del valor de adquisición al calcular la ganancia, se haya deducido o no. Llevar bien la amortización cada año, por tanto, no es un detalle. Lo explicamos en vender un inmueble siendo no residente.
Así acompañamos a compradores de obra nueva en Estepona
Si todavía no has firmado, empezamos por los estatutos y el calendario. Si ya tienes las llaves, calculamos la base de amortización con tu escritura y preparamos cada año los 210 de los dos titulares. El formulario de alta admite la escritura y el recibo del IBI como adjuntos.