Actualizada el 2 de octubre de 2026 · por Jacob Salama Chocrón, abogado

No siempre se puede elegir, pero conviene saber qué implica cada lado antes de mover nada.

Carmen acaba de comprar un piso antiguo en el centro de Málaga para explotarlo como vivienda turística. Antes de abrir tiene que reformarlo y amueblarlo, y el presupuesto lleva dentro unos 9.000 € de IVA. Un conocido le ha dado esta idea: «si ofreces servicios hoteleros, cobras un 10 % de IVA a los huéspedes, pero te deduces todo el IVA de la obra». Durante tres días de otoño pareció una idea vieja: el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, iba a llevar al 10 % desde el 1 de diciembre de 2026 cualquier alquiler de vivienda amueblada de hasta 30 noches por inquilino, con servicios o sin ellos, y el Congreso lo rechazó el 2 de octubre.

La pregunta de Carmen, por tanto, vuelve a ser la de siempre, con un añadido: si le conviene el alquiler exento, sin servicios, o el alquiler al 10 % con servicios hoteleros de verdad, sabiendo que el 10 % de las estancias cortas llegará sin necesidad de ellos en una fecha hoy incierta, con julio de 2028 como límite. Esta página hace la cuenta completa, a diez años, que es la que casi nadie hace.

Una elección que el decreto estuvo a punto de cambiar

El alquiler de vivienda está exento de IVA por el artículo 20.Uno.23 de la ley, salvo que el arrendador preste servicios propios de la industria hotelera. Hoy esa es la única frontera, también para las estancias de pocas noches. El artículo 7 del decreto-ley de vivienda preveía otra que habría pesado más: las estancias de hasta 30 noches en vivienda amueblada al 10 %, y la exención solo para las de más de 30 noches o la residencia habitual del arrendador. Rechazado el decreto, esa segunda frontera no ha llegado a aplicarse; la traerá la transposición de la Directiva (UE) 2025/516, como tarde en julio de 2028. Mientras tanto decide la de los servicios hoteleros, y el detalle servicio por servicio está en elegir entre exento y hotelero y en la guía de servicios hoteleros e IVA.

Por eso la decisión real, para quien como Carmen está diseñando el negocio desde cero, es hoy de servicios y mañana será de duración de las estancias. Para quien ya alquila, la pregunta es otra: si lo que declara coincide con lo que hace.

Los supuestos de Carmen

• Cobra a sus huéspedes 26.000 € al año. Para comparar, suponemos que un alquiler de temporada le daría lo mismo, algo que en la práctica rara vez ocurre.
• La reforma y el mobiliario llevan 9.000 € de IVA soportado, pagados el primer año, con facturas a su nombre.
• Sus gastos corrientes (suministros, mantenimiento, reposición) llevan 700 € de IVA al año.
• Prestar servicios hoteleros (limpieza durante las estancias, cambio de ropa intermedio, atención al huésped), que hoy es lo único que lleva una estancia corta al 10 %, le costaría unos 3.500 € al año más 735 € de IVA.
• Hacemos la cuenta a diez años, porque es el periodo durante el que el IVA deducido de un inmueble puede tener que regularizarse si cambia su uso.

Diez años en cada lado de la línea

Opción A: alquiler exento, sin servicios hoteleros

Es el régimen de hoy para la vivienda turística corriente. No cobra IVA a nadie y no deduce nada. Los 9.000 € de la obra y los 700 € anuales de gastos son un coste más. En diez años, 16.000 € de IVA que salen de su bolsillo como gasto. De los 260.000 € cobrados le quedan, antes del resto de gastos comunes, 244.000 €.

Opción B: alquiler al 10 %, mismo precio al huésped

Si mantiene los 26.000 € y el IVA va dentro, cada año ingresa 2.364 € de IVA repercutido: 23.636 € en diez años. Deduce los 9.000 € de la obra y los 7.000 € de gastos corrientes. Le quedarían 260.000 − 23.636 = 236.364 € el día que el 10 % alcance a las estancias cortas sin necesidad de servicios; hoy, para estar en este lado, tendría que prestarlos y restar su coste.

Opción C: alquiler al 10 %, subiendo un 10 % el precio

Si traslada el IVA al huésped y la ocupación no cae, cobra 28.600 € al año y se queda los mismos 26.000 € de base, con todo el IVA soportado recuperado. Le quedarían 286.000 − 26.000 = 260.000 €. Con los servicios hoteleros que hoy exige ese 10 % hay que restar su coste, 35.000 € en diez años, que dejan esta opción en 225.000 € y la B en 201.364 €.

Diez años	A. Exenta, sin servicios	B. Al 10 %, mismo precio	C. Al 10 %, precio +10 %
Cobrado a los huéspedes	260.000 €	260.000 €	286.000 €
IVA repercutido	0 €	23.636 €	26.000 €
IVA soportado deducido	0 €	16.000 €	16.000 €
IVA soportado que es coste	16.000 €	0 €	0 €
Servicios hoteleros necesarios para deducir	No aplica	Hoy sí (35.000 € menos); cuando entre el IVA de las estancias cortas, no	Hoy sí (35.000 € menos); después, no
Le queda, antes de gastos comunes y del coste de los servicios	244.000 €	236.364 €	260.000 €
Resultado del primer año de IVA	Nada que declarar por el alquiler	Unos 7.336 € a su favor	Unos 7.100 € a su favor

La última fila muestra lo que hoy solo consigue quien presta servicios hoteleros: el primer año, el IVA de la obra deja un saldo de miles de euros a favor. La penúltima enseña que estar al 10 % compensa si el mercado acepta el impuesto en el precio y no hay que pagar servicios para llegar ahí; con los 35.000 € de servicios a cuestas, o si Carmen tiene que absorber el IVA entero, el alquiler exento queda por delante.

Las cifras cambian si la inversión es mucho mayor, si el piso tiene precios altos y poca sensibilidad al precio o si la demanda de temporada en su barrio es escasa. Lo que no cambia es el método: diez años, todos los costes, precio de mercado.

La letra pequeña de la devolución

Poder deducir la obra es el gran atractivo del lado sujeto, hoy con servicios hoteleros y más adelante sin ellos. Lo que casi nadie cuenta es lo que viene detrás.

• La regularización. El IVA deducido de un inmueble queda vigilado durante el año en que se usa por primera vez y los nueve siguientes. Si en el año tres Carmen deja de prestar los servicios y vuelve al alquiler exento, o pasa a alquilar solo por temporadas de más de 30 noches, tendrá que devolver la parte proporcional a los años que falten. Para el mobiliario, el plazo es más corto, pero existe.
• El momento de la devolución. Salvo que se esté en el registro de devolución mensual, el saldo a favor se recupera al final del ejercicio, en la última declaración del año. No es dinero que llegue al terminar la obra.
• La comprobación. Una solicitud de devolución de varios miles de euros de una vivienda turística recién abierta es precisamente lo que se revisa. Se mira la fecha de inicio de la actividad, el anuncio, los servicios que de verdad se prestan y que las facturas de la obra estén a nombre de quien declara. Si todo cuenta la misma historia, no hay problema.
• La factura de cada estancia. Estar sujeto obliga a emitir factura con IVA por cada reserva, a llevar libros registro completos y a presentar el modelo 303 trimestral y el resumen anual con el alquiler dentro. Quien alquila exento presenta un 303 mucho más corto, solo con el IVA de las comisiones de la plataforma.

Lo que pasa en los dos lados con la comisión de la plataforma

Hay una obligación que no depende del régimen. La comisión de Airbnb o Booking llega sin IVA español y hay que autoliquidarlo por inversión del sujeto pasivo, con el alta en el ROI y el modelo 349. En el alquiler al 10 % ese IVA se ingresa y se deduce en la misma declaración; en un alquiler exento, que hoy es el caso general, se paga y no se recupera. Con 25.000 € de reservas y una comisión del 15 %, son unos 790 € de IVA al año. Sumarlos como coste a la columna A la deja en torno a 236.000 € a diez años, a la altura de la opción B sin servicios y por debajo de la C.

Cuándo tiene sentido añadir servicios hoteleros

• Cuando ya hay un negocio de alojamiento real, con personal, recepción y servicios que existen por razones comerciales y que el huésped paga.
• Cuando se quiere ofrecer un producto tipo apartahotel, por noches o por estancias de más de 30: ahí los servicios sacan el alquiler de la exención y lo llevan al 10 %.
• Cuando los servicios forman parte del producto que se quiere vender, no de la declaración que se quiere presentar. El día que las estancias cortas tributen por sí solas, dejarán de cambiar su tipo de IVA.

Si estás en el momento de diseñar el servicio, antes de la primera factura de obra, vale la pena hacer esta cuenta con tus cifras: el IVA de una obra mal documentada es muy difícil de rescatar después. Puedes contarnos tu caso en el formulario de vivienda turística.

Cuándo sigue siendo mejor el alquiler exento

• Cuando no se va a prestar de verdad ningún servicio durante la estancia, o la demanda real del piso es de estancias largas, de más de 30 noches, con una causa temporal que el contrato puede reflejar.
• Cuando la inversión ya está hecha y pagada hace años: el IVA de obras antiguas, soportado mientras el alquiler estaba exento, rara vez se recupera por completo por un cambio de régimen.
• Cuando el piso es la residencia habitual de quien lo alquila unas semanas, supuesto que el decreto rechazado dejaba fuera del 10 %.
• Cuando el piso lo usa la familia parte del año o alterna con temporadas largas: el uso mixto complica la deducción y la regularización.

Lo que queda del decreto de septiembre

El real decreto-ley aprobado por el Consejo de Ministros el 29 de septiembre de 2026 no subía el alquiler turístico al 21 %, como se temía, sino que lo llevaba al 10 %, el mismo tipo que la hostelería, y fijaba como fecha el 1 de diciembre; el Congreso lo tumbó el 2 de octubre y esa fecha ya no vale. Con él, la comparación entre exento y hotelero habría perdido casi todo su peso en las estancias cortas y se habría desplazado a la duración de los contratos: es lo que cabe esperar cuando se trasponga la directiva europea, con julio de 2028 como límite. El decreto también preveía el 10 % para las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al alquiler residencial habitual si se pagaban por medios bancarios, algo que no alcanzaba a un piso turístico. Cómo prepararse paso a paso está en cómo prepararse para el IVA del 10 %, y el resumen de cada régimen, con sus casos frontera, en la comparativa servicios hoteleros o no.