Un piso de los años setenta en Los Boliches, una propietaria de Tampere que lo alquila por meses a compatriotas durante el invierno y por semanas en verano. En Fuengirola, la frontera entre alquiler turístico y alquiler de temporada no es teórica: pasa por el mismo piso dos veces al año.

El invierno finlandés de Fuengirola, y lo que significa para el alquiler

Fuengirola es un municipio pequeño y muy denso, casi todo ciudad, con bloques levantados en los setenta y ochenta frente al paseo marítimo y en las calles de detrás. Tiene además una comunidad nórdica, sobre todo finlandesa, con décadas de arraigo: colegios, asociaciones, iglesia, tiendas. Eso crea un mercado muy concreto: jubilados y trabajadores a distancia que pasan de noviembre a marzo en la costa y buscan un piso por meses, a menudo a través de conocidos o de grupos de su propia comunidad.

Aino compró su piso en 2009. De noviembre a marzo lo alquila a otros finlandeses, cada uno durante algo más de dos meses seguidos. En julio y agosto lo publica en una plataforma y entran familias por semanas. En octubre viene ella cuatro semanas. El resto del año queda cerrado.

Por meses o por semanas: qué exige la Junta en un piso de Fuengirola

Las semanas de verano son alquiler turístico sin discusión: la vivienda tiene que estar inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía mediante declaración responsable ante la Consejería de Turismo, y el código VUT/MA tiene que figurar en el anuncio. La sentencia del Tribunal Supremo 620/2026 anuló el registro estatal, pero el registro andaluz sigue vigente y es obligatorio.

Los meses de invierno pueden ser otra cosa. La normativa andaluza de viviendas turísticas deja fuera las contratadas por más de dos meses seguidos por la misma persona, y el alquiler de temporada con un contrato que refleje su causa (pasar el invierno aquí, por ejemplo) se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ahora bien, si esas estancias se comercializan por los mismos canales que las turísticas, por plazos más cortos o con servicios propios del turismo, la calificación puede cambiar. La comparación completa está en turístico o de temporada.

Los bloques de los setenta y sus juntas

Los edificios de esa época tienen muchas viviendas pequeñas y una mezcla de residentes todo el año, propietarios de invierno y alquiler turístico. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en vigor desde abril de 2025 exige un acuerdo expreso de tres quintos para iniciar una actividad turística nueva; quien ya alquilaba antes debe vigilar los acuerdos que limiten o encarezcan la actividad. Es habitual que el administrador de la finca tenga las actas en formato digital: pídelas antes de la temporada.

El año de Aino en el modelo 210, mes a mes

Para Hacienda las dos cosas son alquiler y van al mismo modelo 210, porque Aino no reside en España. Al vivir en Finlandia, tributa al 19 % y puede restar gastos. Su año 2026:

Periodo	Uso	Días	Ingresos
Noviembre a marzo	Temporada, por meses (1.100 €/mes)	151	5.500 €
Julio y agosto	Turístico, por semanas (650 €/semana)	56	5.200 €
Octubre	La usa ella	28	—
Resto del año	Cerrado	130	—

Y el cálculo:

1. Ingresos totales: 5.500 + 5.200 = 10.700 €.
2. Gastos directos: comisión de la plataforma en verano, 780 € (15 % de 5.200), y doce limpiezas de salida a 60 €, 720 €. En invierno no hay comisión porque los inquilinos llegan por la comunidad.
3. Gastos anuales (comunidad 960 €, IBI 390 €, seguro 210 €, suministros 1.200 € y amortización 1.815 €, el 3 % de 60.500 € de construcción): 4.575 €. Deducible por los 207 días alquilados: 2.594,59 €.
4. Rendimiento: 10.700 − 780 − 720 − 2.594,59 = 6.605,41 €. Al 19 %: 1.255,03 €.
5. Imputación por 158 días (los 28 que la usa y los 130 cerrado): el valor catastral de 58.000 € no se ha revisado recientemente, así que se aplica el 2 %: 58.000 × 2 % × 158 / 365 = 502,14 €. Al 19 %: 95,41 €.

Total del año: 1.350,44 €. Se presenta del 1 al 20 de abril de 2027 por el alquiler y del 1 de abril al 31 de diciembre por la imputación. El certificado de residencia fiscal finlandés acredita el tipo del 19 %; hay una guía sobre él en el certificado para el 210.

Los inquilinos de invierno que pagan en mano

En los alquileres entre conocidos, el pago en efectivo o por transferencia desde una cuenta finlandesa es frecuente. Da igual cómo se cobre: es ingreso y se declara. Nuestro consejo práctico es que el contrato de invierno recoja el precio y que el cobro deje rastro bancario. Si un día Hacienda pregunta, no tendrás que reconstruir de memoria qué pagó cada inquilino.

La luz del invierno: quién paga los suministros

En los alquileres de invierno de Fuengirola es habitual que el inquilino pague aparte la electricidad, porque el consumo de calefacción de noviembre a marzo es alto. Si te reembolsa lo que marca el contador, ese reembolso es ingreso del alquiler y la factura de la compañía es gasto del mismo periodo; si la factura llega a su nombre directamente, no entra en tus cuentas. Cualquiera de las dos fórmulas es válida, pero hay que escoger una y reflejarla en el contrato.

El IVA del piso de Los Boliches, verano e invierno

El piso de Los Boliches iba camino de tener dos regímenes de IVA en el mismo año y, por ahora, tiene uno. Los meses de invierno con contrato de temporada, de más de 30 noches por inquilino, están exentos. Las semanas de verano sin servicios de hotel, también: el artículo 7 del Real Decreto-ley 26/2026 las llevaba al 10 %, pero el decreto decayó el 2 de octubre de 2026 al no convalidarlo el Congreso, y no está escrito que las del verano de 2027 vayan con IVA. Sí está escrito el límite, julio de 2028, en la Directiva (UE) 2025/516. Llegado ese cambio, la propietaria de Tampere deberá darse de alta en el IVA y presentar el 303 cada trimestre, y a cambio podrá deducir la parte del IVA de sus gastos que corresponda a las semanas gravadas. La guía de el IVA del 10 % en el alquiler turístico explica cómo repartirlo.

Cuando el piso de Fuengirola pasa a la siguiente generación

Muchos pisos de la comunidad finlandesa se compraron hace treinta o cuarenta años, y hoy la pregunta ya no es cómo alquilarlos sino qué pasa cuando fallece su dueño. Los hijos, que viven en Finlandia, heredan un inmueble en España y tienen obligaciones aquí aunque nunca hayan vivido en Fuengirola.

• Impuesto sobre Sucesiones: cada heredero presenta el suyo en España por el piso. Desde que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declaró discriminatorio el trato a los no residentes, pueden aplicar la normativa de la comunidad autónoma, y Andalucía tiene una reducción propia muy amplia para hijos y cónyuge que, cumpliendo sus requisitos, deja muchas herencias con cuota cero o casi.
• Plusvalía municipal: el Ayuntamiento de Fuengirola la liquida por la transmisión del suelo, con sus bonificaciones propias si la ordenanza vigente las prevé.
• El alquiler sigue: si los herederos continúan alquilando, cada uno presenta su 210 por su parte desde la fecha del fallecimiento, y la vivienda turística debe cambiar de titular en el registro.

Lo que diga la ley finlandesa sobre esa herencia no lo valoramos nosotros; que lo revise el asesor en Finlandia que elija la familia; nosotros nos ocupamos de la parte española. El detalle está en sucesiones y donaciones y en el cambio de titular de la licencia.

Fuengirola desde Tampere: así llevamos tu piso

Subes a tu carpeta los contratos de invierno cuando los firmas y las liquidaciones del verano cuando te las manda la plataforma. Con eso separamos los periodos, hacemos el reparto de días y te enviamos el 210 para revisar antes de presentarlo. Si quieres que empecemos, el formulario de alta te lleva cinco minutos.