Has comprado o heredado una vivienda que ya se alquilaba a turistas. Existe la inscripción, existen las reseñas y existen reservas para julio. Nada de eso pasa a ser tuyo por sí solo, y el verano no espera.

Un piso con reseñas de cinco estrellas y un titular que ya no lo es

Lucía compra en febrero un apartamento en Torre del Mar que el vendedor anunciaba como «con licencia turística y cartera de reservas». En la notaría nadie habla de la inscripción. En abril un huésped le pregunta por qué el número del anuncio sale a nombre de otra persona, y ella descubre que la inscripción sigue siendo del vendedor, que las reservas de verano son contratos del vendedor con sus huéspedes y que la cuenta de la plataforma tampoco era parte de la compraventa. Lo que se juega Lucía es la temporada entera y, si alquila sin estar inscrita a su nombre, un expediente de turismo.

Qué has comprado exactamente

El alojamiento turístico lo regula cada comunidad autónoma, así que hay tantas reglas como comunidades, y no todas responden igual a la pregunta clave: ¿la inscripción va unida a la vivienda o a la persona que la declaró? En la mayoría figura un titular, y cuando cambia el propietario hace falta que el nuevo comunique o declare el cambio. En algunas, el cambio obliga en la práctica a una declaración nueva, sujeta a las reglas que estén vigentes ese día. Si el municipio ha limitado desde entonces las nuevas inscripciones, como han hecho varios ayuntamientos andaluces, esa diferencia puede separar un activo alquilable de un piso normal.

Por eso lo primero es conseguir el asiento del registro y comprobar tres cosas: que está vigente y no dado de baja ni suspendido, a nombre de quién está, y si hoy se admiten inscripciones nuevas en ese municipio. Tras la sentencia del Supremo 620/2026, el registro que cuenta es el autonómico, no el estatal anulado.

El cambio, trámite a trámite

1. Consulta el registro autonómico de turismo. Busca por número de inscripción y por dirección: una vivienda puede arrastrar una inscripción antigua que nadie mencionó. Lo que suele fallar: la dirección escrita de otra manera, con otro número de portal o sin la planta. Tiempo: una tarde.
2. Reúne el título que acredita tu derecho. Escritura de compraventa, escritura de aceptación de herencia con el impuesto liquidado, o resolución judicial. Un contrato privado rara vez basta; se pide el documento público.
3. Revisa las normas del edificio antes de presentar nada. Desde abril de 2025, iniciar una actividad turística nueva en un edificio exige un acuerdo favorable de la comunidad de tres quintos, y las comunidades ya podían limitarla con esa mayoría. Si hay un acuerdo inscrito en el Registro de la Propiedad, puede vincularte como nuevo propietario; lo explicamos en qué puede hacer tu comunidad.
4. Presenta la comunicación o declaración responsable de cambio de titular ante la consejería de turismo, con el título, tu documento de identidad, los datos de la vivienda y la documentación que esa comunidad exija (licencia de ocupación o documento equivalente, seguro, requisitos técnicos).
5. Incluye a todos los copropietarios. Todos deben figurar como titulares o autorizar al que figura. Es con diferencia la causa más frecuente de atasco, y la peor en herencias con cuatro hermanos a partes iguales, uno de ellos en el extranjero y sin contestar correos.
6. Actualiza los anuncios cuando la inscripción esté a tu nombre. El número que publica la plataforma debe corresponder al titular inscrito.
7. Resuelve después la parte fiscal, que va aparte. Nada de lo anterior ha llegado a Hacienda.

Documentación y plazos orientativos

Documento	Quién lo aporta	Cuándo pedirlo
Asiento o certificado del registro de turismo	Tú o tu representante, consultando el registro	Antes de firmar la compra
Escritura de compraventa o de herencia	Notaría	En cuanto se firme
Autorización de los demás copropietarios	Cada copropietario	Antes de presentar; es lo que más tarda
Licencia de ocupación o documento equivalente	Ayuntamiento o vendedor	Antes de firmar, si la comunidad autónoma la exige
Certificado del administrador de la comunidad	Administrador de fincas	Antes de firmar, junto con las actas recientes
Alta censal y, en su caso, ROI	Tú o tu representante, ante la Agencia Tributaria	Antes de la primera reserva a tu nombre

No damos plazos de resolución de la administración turística porque varían entre comunidades, oficinas y épocas del año; lo razonable es preguntar en la consejería al presentar y contar con que un requerimiento de documentación reinicia la espera.

Si la vivienda es heredada

La herencia añade una capa. La inscripción no puede ponerse a nombre de los herederos hasta que la herencia esté aceptada y el impuesto de sucesiones resuelto, que tiene un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable si se pide a tiempo; lo contamos en plazos y prórroga en sucesiones. Mientras tanto la vivienda puede seguir recibiendo reservas. Alquilar a nombre de un titular fallecido no se sostiene, y lo honrado suele ser pausar los anuncios en lugar de improvisar.

Cuando los herederos viven fuera, el orden importa: primero el NIE de quien no lo tenga, después la herencia, después el registro de turismo y por último el censo fiscal. Hacerlo todo en paralelo suele acabar en un expediente rechazado porque un documento se firmó con un número de identificación que aún no existía.

Las reservas, la cuenta y el gestor del vendedor

Las reservas ya confirmadas son contratos entre el huésped y el titular anterior, y no se transmiten solas. Antes de firmar conviene dejar por escrito quién atiende esas reservas, quién se queda con las señales cobradas y quién asume la cancelación si una estancia no puede hacerse porque la inscripción aún no está a tu nombre. La cuenta de la plataforma y sus reseñas son otro asunto: las condiciones de las plataformas no suelen permitir venderla con el piso, así que lo realista es abrir una cuenta nueva y un anuncio nuevo.

Lo mismo vale para el contrato de gestión. El que firmó el vendedor con una empresa gestora no te obliga salvo que lo aceptes, y aceptarlo sin leer el preaviso es la forma más rápida de pagar durante año y medio una comisión que nunca elegiste.

Y si el que vende eres tú

La otra cara del cambio también tiene trámites. El vendedor que tenía la vivienda inscrita debe comunicar a turismo que deja de ser titular, o colaborar con el comprador para que conste el cambio, y retirar sus anuncios el día de la escritura. En Hacienda tiene que presentar un 036 de modificación o de baja por esa actividad, y también dar de baja el ROI si ya no le hace falta. Y en su última declaración, la renta si reside o el 210 si no, declarará el alquiler hasta la fecha de la venta, además de la propia venta. Dejar la inscripción viva a tu nombre con un piso que ya no es tuyo es la forma más sencilla de recibir dentro de un año una carta que no te corresponde.

Antes de firmar, cuatro comprobaciones

Si lees esto porque vas a comprar una vivienda anunciada «con licencia», comprueba antes de la escritura que la inscripción está vigente y a nombre del vendedor; que el municipio sigue admitiendo inscripciones de ese tipo; que las actas y los estatutos de la comunidad no contienen una limitación, inscrita o en preparación; y que la descripción en el Catastro y en el Registro coincide con lo que hay, porque una ampliación sin legalizar puede bloquear la documentación que te va a pedir turismo. Comprobarlo antes es barato. Descubrirlo después, no. Lucía lo aprendió en abril: tuvo que devolver dos reservas y empezar su propia inscripción desde cero.