El dueño de un piso pequeño junto a la Carrera del Darro lo tiene ocupado casi todo el año: parejas que llegan con la entrada de la Alhambra ya comprada, se quedan dos noches y se van. Mucha rotación, mucho gasto de limpieza y una tentación fiscal que en Granada sale cara.

Granada, ciudad de dos noches: el piso que no descansa

A diferencia de los pueblos de la costa, en Granada capital la vivienda turística bien situada trabaja doce meses. La Alhambra marca el ritmo: la visita se reserva con semanas de antelación, el viajero ajusta su estancia a la hora de su entrada y, cuando la ha hecho, sigue camino hacia Córdoba o Sevilla. Se añaden los puentes, la Semana Santa, el Corpus y, en invierno, quien sube a Sierra Nevada y prefiere dormir en la ciudad. El resultado típico es una ocupación alta con estancias muy cortas.

Eso cambia la estructura de gastos. Donde un apartamento de playa tiene diez limpiezas al año, un piso del Albaicín o del Realejo puede tener más de cien. Y los gastos que solo existen por el huésped se deducen enteros, sin repartir por noches, lo que en Granada pesa mucho más que en otros sitios.

Números de un piso granadino con 245 noches ocupadas

Tomemos a Javier, que vive en el Zaidín y trabaja en la universidad. Su piso de un dormitorio, cerca de Plaza Nueva, ha tenido 245 noches ocupadas en 2026 en unas 111 estancias, a una media de 105 € la noche: 25.725 € de ingresos.

Partida	Cálculo	Deducible
Comisiones de plataforma	15 % de los ingresos	3.858,75 €
Limpieza entre estancias	111 × 38 €	4.218,00 €
Lavandería de sábanas y toallas	111 × 12 €	1.332,00 €
IBI, comunidad, seguro, suministros, fibra	3.910 € × 245/365	5.645,07 €
Amortización del inmueble	3 % de 120.000 € = 3.600 € × 245/365
Amortización de muebles	10 % de 9.000 € = 900 € × 245/365
Total deducible		15.053,82 €

Rendimiento neto: 25.725 − 15.053,82 = 10.671,18 €. Los 120 días sin huésped generan además una imputación de renta: con un valor catastral de 80.000 € al 2 %, son 80.000 × 2 % × 120/365 = 526,03 €. Las dos cifras se suman a los demás ingresos de Javier en su declaración de la renta y tributan a su tipo. Observa que casi 9.400 € de gasto (comisiones, limpieza y lavandería) han entrado enteros: con esta rotación, anotar bien cada factura de la empresa de limpieza vale más que cualquier otra cosa. Qué gastos admite Hacienda y con qué papel lo resumimos en gastos deducibles del alquiler turístico.

Del contrato de estudiantes al turista del Albaicín en el mismo año

Hay pisos que hacen las dos cosas: estudiantes de septiembre a junio y turistas en verano. Es legal, pero cada tramo se declara según su naturaleza. El curso con estudiantes es un arrendamiento con su propio régimen, y la parte turística es otra cosa. El registro turístico, además, no se enciende y se apaga cada mes: si el piso figura inscrito, conviene que lo que se anuncia y lo que se firma cuadren con lo que dice la Junta. Las diferencias entre ambas figuras las ordenamos en turístico o de temporada.

Inscribir un piso granadino: la declaración responsable y el código VUT/GR

El alta en el Registro de Turismo de Andalucía se hace con una declaración responsable ante la Consejería de Turismo. La Junta devuelve un código con el prefijo VUT/GR, que debe figurar en cada anuncio. En los barrios históricos, antes de declarar nada, conviene tener claro si la vivienda cumple las condiciones que exige la normativa andaluza y si el planeamiento municipal admite ese uso en ese edificio: en el Albaicín, la protección del conjunto histórico condiciona las obras que puedas necesitar para adaptar la casa.

La sentencia del Tribunal Supremo 620/2026 tumbó el registro estatal de alquileres de corta duración por falta de competencia del Estado. En Granada seguirás necesitando el código andaluz, y las plataformas seguirán comunicando datos a través de la ventanilla única digital.

Cuándo el alquiler en Granada deja de ser un rendimiento del capital

Con ocupaciones como la de Javier aparece la pregunta de si aquello ya es una actividad económica. La Ley del IRPF da una respuesta concreta: el arrendamiento de inmuebles se considera actividad cuando, para gestionarlo, hay al menos una persona contratada con contrato laboral y a jornada completa. Contratar a una empresa de limpieza no cuenta. Pero si el alquiler incluye servicios propios de la hostelería, con o sin empleado, lo que cambia primero es el IVA: el 10 % en lugar de la exención. Lo ordenamos en servicios hoteleros o no.

Una comunidad del Realejo que se entera por la escalera

Desde abril de 2025, empezar una actividad turística en un edificio en régimen de propiedad horizontal necesita acuerdo expreso de tres quintos de la junta. Con estancias de dos noches, el ir y venir de maletas por una escalera estrecha es lo que más pesa en las juntas. Si tu actividad es anterior a la reforma, el acuerdo que se adopte ahora no se aplica automáticamente a ti: hay que leerlo y ver qué dice.

Las comisiones de la plataforma y el 349 de un propietario de Granada

Airbnb factura desde Irlanda y Booking desde Países Bajos. El IVA español de esas comisiones lo declaras tú en un 303, aunque tus estancias de dos noches sigan exentas: el 10 % que debía alcanzarlas se quedó en el camino con el decreto que el Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026, y su nueva fecha, con julio de 2028 como límite europeo, está por ver. Hace falta el alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios mediante el modelo 036 (el 037 ya no existe) y el modelo 349. Con más de cien estancias al año, el volumen de comisiones es suficiente para que un descuido llame la atención. Tienes el trámite en alta en el ROI y el VIES.

Pradollano no es Granada capital: los apartamentos de esquí

Muchos granadinos tienen, además del piso de la ciudad, un apartamento en la estación de Sierra Nevada. Conviene saber que Pradollano está en otro término municipal, el de Monachil, así que las reglas urbanísticas y las ordenanzas que le afectan son las de ese Ayuntamiento, no las de Granada, aunque el código turístico siga llevando el prefijo VUT/GR. Fiscalmente, el apartamento de esquí es el reverso del piso del Albaicín: pocas semanas de temporada, muchas noches cerrado, comunidades con gastos altos de calefacción y mantenimiento. Si alquilas los dos, cada inmueble lleva su propia cuenta de noches, gastos e imputación; nunca se suman los días de uno con los del otro.

Los partes de viajeros con más de cien estancias al año

Aparte de Hacienda, quien aloja turistas tiene que comunicar los datos de cada huésped a las fuerzas de seguridad por la aplicación del Ministerio del Interior. Con la rotación de un piso granadino, eso son más de cien comunicaciones al año. No es un asunto fiscal, pero el registro de esas entradas y salidas es también la mejor prueba de las noches alquiladas si algún día te las discuten.

Un piso con mucho movimiento, llevado desde fuera de Granada

Lo que hacemos con pisos de rotación alta es sencillo de contar: recibimos cada mes las liquidaciones de la plataforma y las facturas de limpieza, las cuadramos noche a noche y preparamos la renta con esos números, no con estimaciones de diciembre. Si quieres que miremos tu caso, cuéntanoslo aquí. Te diremos lo que vemos y los riesgos que haya; no prometemos resultados que dependen de Hacienda.