Los días mandan en el reparto
Alquiler turístico en Huelva: registro e impuestos
En Huelva capital, el huésped típico de un piso turístico no viene de vacaciones: es un técnico desplazado a una parada de mantenimiento en el polo químico, un auditor que pasa dos semanas en el puerto o un médico que hace una sustitución. La playa está a veinte minutos, en otro municipio.
Huelva capital, ciudad de trabajo más que de playa
Las playas onubenses (Punta Umbría, El Portil, Isla Cristina, Mazagón) pertenecen a otros términos municipales. Huelva capital tiene su propio mercado de alojamiento: profesionales desplazados por la industria, el puerto, el hospital y la universidad, y un turismo más discreto de fin de semana, de visitas a los Lugares Colombinos o de paso hacia Doñana y Portugal. En verano, algo de movimiento de quien prefiere dormir en la ciudad e ir a la playa en coche.
Eso da forma a un año distinto: estancias de semanas en lugar de días, pagadas a menudo por la empresa del trabajador, que pide factura. Y la factura es donde muchos propietarios se equivocan.
Técnicos desplazados, facturas a empresas y la exención de IVA
Cuando quien paga el alojamiento es una empresa, pedirá una factura a su nombre. Si alquilas la vivienda sin servicios propios de la hostelería, la operación está exenta de IVA, y la factura debe decirlo: sin IVA, con la mención a la exención del artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA. Si además limpias durante la estancia o cambias sábanas cada semana, lo que es habitual con estancias largas, la exención se pierde y el alquiler tributa al 10 %. Tienes la frontera explicada en servicios hoteleros e IVA.
Otra cuestión es si la empresa debe practicarte retención por el alquiler. Depende de la naturaleza del arrendamiento y de las excepciones que prevé la norma; si te la practica, lo retenido es un pago a cuenta y se descuenta en tu renta. Guarda el certificado de retenciones que te envíe.
Hay propietarios que, al ver que la empresa pide factura, le suman un 10 % de IVA porque «las empresas lo desgravan». Si el alquiler estaba exento, ese IVA está mal repercutido, pero una vez cobrado hay que ingresarlo en Hacienda, con sus declaraciones trimestrales. En el ejemplo de abajo, serían 660 € que nunca fueron tuyos y que llevan aparejados modelos que no tenías por qué presentar. Y si no los ingresas, el problema es mayor. Antes de emitir la primera factura, decide si prestas servicios hoteleros o no.
Un piso cerca del centro de Huelva: 170 noches, dos clientelas
Rafael, onubense y residente, alquila su piso de dos dormitorios así: tres estancias de trabajadores desplazados, de entre cuatro y seis semanas, que suman 110 noches a 60 € facturadas a empresas (6.600 €), y 60 noches de turistas por plataforma a 75 € (4.500 €). En total, 170 noches y 11.100 €.
| Partida | Base | Importe deducible |
|---|---|---|
| Comisiones de la plataforma | 15 % de 4.500 € (solo turistas) | 675,00 € |
| Limpiezas entre estancias | 25 × 35 € | 875,00 € |
| IBI, comunidad, seguro, suministros | 2.620 € × 170/365 | 2.268,22 € |
| Amortización | 3 % de 75.000 € = 2.250 € × 170/365 | |
| Total | 3.818,22 € | |
Paso a paso: rendimiento neto, 11.100 − 3.818,22 = 7.281,78 €. Los 195 días restantes generan imputación: con valor catastral de 65.000 € al 2 %, 694,52 €. Ambas cantidades van a la renta de Rafael. Fíjate en la limpieza: con estancias largas hay pocas rotaciones, así que ese gasto es bajo en proporción, y los gastos fijos pesan más. En cambio, 170 noches alquiladas permiten deducir casi la mitad de esos gastos fijos, más que en un apartamento de playa con temporada corta. Tienes la regla en la guía del prorrateo.
Un piso comprado hace treinta años
Muchos propietarios onubenses alquilan pisos comprados hace décadas, con escrituras de precios que hoy parecen irrisorios. La amortización se calcula sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral, siempre sin el suelo. En pisos antiguos el catastral suele ser más alto que el precio pagado, y usarlo puede duplicar la amortización deducible. Es de las primeras cosas que miramos al hacer una primera declaración.
Un último apunte sobre el ejemplo: si Rafael no hubiera alquilado nada, habría declarado una imputación sobre los 365 días, 1.300 €. Con 170 noches ocupadas, la imputación baja a 694,52 € y el rendimiento neto sube a 7.281,78 €. Los trabajadores desplazados son los que sostienen esa ocupación en los meses en que la ciudad no tiene turistas.
Cuando la estancia del trabajador ya no es turística
Un técnico que se queda seis semanas, con su contrato y sin servicios, está en la frontera entre el alquiler turístico y el arrendamiento de temporada. Para el IRPF no cambia gran cosa: todo es rendimiento del capital inmobiliario y los días cuentan como alquilados. Para la normativa turística y para la comunidad, sí puede cambiar. Lo comparamos en turístico o de temporada.
Registro VUT/H para los pisos de la capital onubense
Si alquilas a turistas, aunque sea una parte del año, necesitas la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. Se obtiene por declaración responsable ante la Consejería de Turismo, y en la provincia de Huelva el código empieza por VUT/H. La sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo anuló el registro estatal de alquileres de corta duración por falta de competencia del Estado, pero la inscripción andaluza sigue siendo obligatoria. Lo contamos en qué queda del registro único.
La comunidad de un bloque de Huelva y los tres quintos
La mayoría de los pisos de Huelva capital están en bloques de vecinos que viven allí todo el año. Desde abril de 2025, iniciar una actividad turística en uno de ellos exige un acuerdo expreso de la junta con mayoría de tres quintos. El ir y venir de trabajadores con horarios de turnos puede generar más fricción que el turista de fin de semana; hablar con los vecinos antes de la junta suele ser lo más útil.
Las comisiones de Airbnb y Booking para un propietario de Huelva
El técnico que se queda dos semanas por una parada del polo químico no paga hoy IVA sobre la estancia si no hay servicios de hotel: el 10 % con que el Real Decreto-ley 26/2026 gravaba los alquileres de hasta 30 noches (las sustituciones de más de un mes seguían exentas) no llegó a estrenarse, porque el Congreso rechazó el decreto el 2 de octubre de 2026, y su fecha depende ahora de una ley nueva, con julio de 2028 como límite. Lo que no espera son las comisiones: las que cobran las plataformas desde Irlanda o Países Bajos llevan un IVA español que declaras tú por inversión del sujeto pasivo, con el alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios mediante el modelo 036 y el modelo 349. Los pasos, en comisiones y modelo 349.
Cuando reserva una empresa de alojamiento corporativo
No siempre es la empresa del trabajador quien contrata. En los desplazamientos largos es habitual que intervenga una agencia de alojamiento corporativo, que alquila tu piso y lo pone a disposición de sus clientes. Aquí importa leer el contrato: si la agencia te alquila a ti el piso para cederlo después, tu cliente es la agencia y la relación puede no ser turística para ti; si solo intermedia y el huésped contrata contigo, el alquiler turístico es tuyo. Cambia a quién facturas, qué declaras como ingreso íntegro y qué figura corresponde en el registro. Antes de firmar un acuerdo marco de varios meses, merece la pena revisarlo.
Una carta de Hacienda no es una sanción
Con facturas a empresas y cobros por plataforma, los cruces de datos generan a veces requerimientos. Muchos son simples peticiones de documentación. Lo explicamos en he recibido una carta de Hacienda.
Facturas, plataformas y renta: un piso onubense bien llevado
Para pisos como el de Rafael preparamos las facturas a empresas con la mención correcta, cuadramos las noches de cada clientela y presentamos la renta con esos números. Para empezar, el formulario de alta. Advertimos los riesgos que veamos; no podemos garantizar el resultado de una revisión.