Un apartamento de dos dormitorios con vistas al Puerto de la Duquesa, un propietario de Bristol que lo alquila por semanas a través de un gestor de llaves y cinco años sin presentar nada en España. En Manilva, más que cuánto se paga, la pregunta es si merece la pena el alquiler turístico y qué hacer con los años pendientes.

Sabinillas, la Duquesa y las urbanizaciones de Manilva

Manilva es el último municipio de la costa de Málaga antes de Cádiz. Tiene un pueblo de interior con viñedos, un núcleo costero en Sabinillas y, alrededor del puerto deportivo de la Duquesa y de los campos de golf, muchas urbanizaciones construidas en los años 2000. Buena parte de esos apartamentos es de británicos que los compraron para jubilarse y los alquilan mientras tanto, a menudo con un gestor local que recoge las llaves y organiza las limpiezas. Gibraltar queda a media hora, y eso también se nota en quién compra.

Richard vive en Bristol. Compró en 2016 y lo alquila unas 130 noches al año a 120 €, con un gestor que se queda el 20 %.

Los años sin presentar el modelo 210 en Manilva

Richard creía que, como el gestor le daba recibos, «estaba todo hecho». No es así: el gestor cobra por gestionar las llaves, no presenta impuestos del propietario. Un no residente que alquila en España tiene que presentar su modelo 210 por los alquileres de cada año y por la imputación de los días en que el apartamento estuvo a su disposición. Si no lo ha hecho, puede regularizar.

El registro de un apartamento de la Duquesa

Alquilar a turistas exige además tener la vivienda inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía, con una declaración responsable ante la Consejería de Turismo que da el código VUT/MA. La sentencia del Supremo 620/2026 anuló el registro estatal de alquileres de corta duración y dejó intacto el andaluz. Si el apartamento está en una comunidad y la actividad empieza ahora, la Ley de Propiedad Horizontal exige desde abril de 2025 un acuerdo expreso de tres quintos. Regularizar lo fiscal sin ordenar lo turístico deja la mitad del problema abierto.

Lo que hace falta para regularizar cinco años

Como Richard reside fuera de la Unión, no puede restar gastos, así que la reconstrucción es más sencilla que la de un residente europeo: bastan los ingresos brutos de cada año y los días alquilados. Los sacamos de los recibos del gestor, de los extractos de la plataforma y de los movimientos bancarios. Para la imputación, el valor catastral de cada año, que aparece en el recibo del IBI. Con eso se prepara un 210 por el alquiler y otro por la imputación de cada ejercicio no prescrito.

Si el apartamento es de un matrimonio, se multiplica por dos: cada cónyuge presenta los suyos por su mitad. Cinco años, dos titulares y dos declaraciones por año son veinte modelos. Parece mucho, pero se presentan a la vez, y el recargo de cada uno depende de su propio retraso.

El gestor de llaves que cobra en mano

Algunos huéspedes de la Duquesa pagan una parte a la llegada, en efectivo, al gestor: la limpieza final, una noche extra, la cuna. Aunque ese dinero nunca pase por tu cuenta, forma parte de lo que cobró tu apartamento y tiene que estar en el 210. Pide al gestor un resumen mensual con todo lo cobrado, por cualquier vía, y no solo con lo que te transfiere.

¿Turístico o de larga duración? Las cuentas de un británico en Manilva

Desde el Brexit, Richard tributa al 24 % sobre los ingresos brutos, sin restar ningún gasto. Eso cambia por completo la comparación con alquilar el apartamento todo el año a un residente de la zona, porque en el turístico soporta muchos costes que no puede deducir. Veamos su año con cada modelo:

Concepto anual	Turístico (130 noches a 120 €)	Larga duración (850 € al mes)
Ingresos	15.600,00 €	10.200,00 €
Gestor de llaves (20 %)	−3.120,00 €	—
Limpiezas	−1.800,00 €	—
Suministros	−1.600,00 €	Los paga el inquilino
Comunidad, IBI y seguro	−2.200,00 €	−2.200,00 €
Impuesto sobre el alquiler (24 % del bruto)	−3.744,00 €	−2.448,00 €
Imputación por 235 días sin alquilar (24 %)	−144,48 €	No hay: está alquilado todo el año
Lo que le queda	2.991,52 €	5.552,00 €

La imputación sale de un valor catastral de 85.000 € × 1,1 % × 235 / 365 = 601,99 €, al 24 %. Con estas cifras, el alquiler turístico deja a Richard menos dinero y más trabajo. No siempre es así: depende de la ocupación, del precio y del uso que quiera hacer él del piso, porque un inquilino de larga duración no le deja pasar allí sus vacaciones. Pero es una cuenta que un propietario fuera de la Unión debe hacer antes de seguir. La comparación general está en turístico o de temporada.

Lo que no cambia aunque alquile a largo plazo

La reducción del rendimiento que existe para el alquiler de vivienda habitual solo la aplican los residentes en España en su IRPF. Un no residente no la tiene, ni en el turístico ni en el de larga duración. Y el contrato con un residente se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, con sus plazos de duración mínima, que hay que conocer antes de firmar.

Golfistas de invierno en la Duquesa

Manilva tiene una segunda temporada que muchos propietarios desaprovechan: golfistas del norte de Europa que buscan un apartamento por semanas o por meses entre noviembre y marzo, cerca de los campos del municipio y de los vecinos. Para un propietario al 24 %, esas semanas de invierno tributan igual que las de agosto, sobre el bruto, pero reducen los días de imputación y no generan apenas gasto de limpieza. Si el alquiler turístico ha de compensar, suele ser llenando el invierno, no subiendo el precio del verano.

Vivir en Manilva y trabajar en Gibraltar

Hay propietarios en Manilva que viven aquí y trabajan al otro lado de la frontera. Si pasan en España la mayor parte del año o tienen aquí su vida, son residentes fiscales españoles y el alquiler de una segunda vivienda va a su IRPF, no al 210. El acuerdo fiscal entre España y el Reino Unido sobre Gibraltar, de 2019, incluye reglas propias para resolver la residencia en casos dudosos. Lo que diga la normativa de Gibraltar no lo valoramos nosotros; lo que diga la española, sí, y es lo que manda aquí. Hay una guía sobre conflictos de residencia.

El IVA de la Duquesa y del gestor de llaves

El propietario de Bristol tiene, de momento, un pendiente menos de lo que parecía. El Real Decreto-ley 26/2026, que lleva fecha de 29 de septiembre, iba a hacer tributar al 10 % las semanas que el gestor de llaves vende en la Duquesa, con gestor o sin él, porque ninguna llega a 30 noches; el Congreso lo derogó el 2 de octubre y, sin servicios de hotel, esas semanas continúan exentas. El pendiente volverá: la directiva europea del IVA digital pone el límite en julio de 2028. Ese día, al no residir en la Unión, además de darse de alta en el IVA podrá necesitar un representante en España, y deberá presentar el 303 cada trimestre. Lo único positivo será que el IVA de las facturas del gestor pasará a ser deducible.

Cómo ponemos al día un apartamento de Manilva

Empezamos por los años pendientes: calculamos cuota y recargo de cada 210 no prescrito y te enseñamos el total antes de presentar nada. Después, si decides seguir con el turístico, lo llevamos año a año; si prefieres cambiar de modelo, te ayudamos con los números. El primer paso es el formulario de alta.