Los días mandan en el reparto
Alquiler turístico en Rincón de la Victoria: registro e impuestos
Un piso con piscina comunitaria en La Cala del Moral, de un profesor que vive en Granada, alquilado a familias de Córdoba y de Madrid en julio y agosto y usado por los suyos el resto del año. Rincón de la Victoria es costa de verano nacional, y su fiscalidad es la de un residente con segunda vivienda.
Rincón de la Victoria en agosto y en noviembre
A quince minutos de Málaga, Rincón de la Victoria es durante diez meses una ciudad dormitorio: gente que trabaja en la capital y vive junto al mar, en urbanizaciones de los noventa y en promociones más recientes con piscina. En verano se llena de familias españolas de interior que buscan playa tranquila y precios algo más bajos que en la Costa del Sol occidental. Pocas veces vemos aquí el propietario no residente; lo corriente es un residente en España que tiene aquí su segunda vivienda.
Javier vive en Granada. Su piso de La Cala del Moral lo usan él y su familia en junio, en septiembre y algunos fines de semana; en julio y agosto lo alquila por semanas. En 2026 fueron 56 noches a 120 €.
El piso de verano de Rincón de la Victoria también necesita código
Alquilar solo ocho semanas al año no exime de nada. La vivienda se inscribe en el Registro de Turismo de Andalucía con una declaración responsable ante la Consejería de Turismo, y el código VUT/MA aparece en el anuncio. La sentencia 620/2026 del Supremo anuló el registro estatal de corta duración y dejó intacto el andaluz.
La normativa andaluza de viviendas turísticas fija además condiciones de equipamiento, y hay una que importa especialmente en una costa de verano: refrigeración en las habitaciones y el salón cuando la vivienda se alquila en los meses de calor. Los requisitos completos se comprueban en el decreto vigente antes de la primera reserva. Otras obligaciones que no son fiscales, como tener hojas de quejas y reclamaciones o comunicar los datos de los viajeros a la autoridad, también se aplican desde el primer huésped.
Urbanizaciones con piscina y juntas de vecinos que viven aquí
En las comunidades de Rincón la mayoría de los vecinos vive todo el año, y el alquiler turístico en verano genera discusiones sobre piscina, ruido y zonas comunes. Desde abril de 2025, iniciar una actividad turística nueva requiere el acuerdo expreso de tres quintos de la junta. Si tu vivienda ya se alquilaba antes, revisa las actas: los acuerdos que limitan el uso de la piscina por huéspedes o que suben la cuota a los pisos turísticos son frecuentes y conviene conocerlos antes de poner el precio.
Las familias que repiten cada julio
En Rincón es corriente que la misma familia vuelva cada año y acabe reservando directamente, sin plataforma, con una transferencia. Ese ingreso se declara igual que el que llega por Airbnb, y la reserva sigue siendo una estancia turística que necesita el código y la comunicación de los viajeros.
La renta de Javier: alquiler e imputación en la misma declaración
Como reside en España, todo va a su IRPF. Hay dos piezas: el rendimiento por las semanas alquiladas y la imputación de renta por los días en que el piso estuvo a su disposición.
| Pieza | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Ingresos | 56 noches × 120 € | 6.720 € |
| Gastos directos | Comisión 15 % (1.008 €) + 8 limpiezas a 60 € (480 €) | −1.488 € |
| Gastos anuales prorrateados | (comunidad 1.020 + IBI 540 + seguro 230 + suministros 900 + amortización 1.425) × 56 / 365 | −631,34 € |
| Rendimiento del capital inmobiliario | 4.600,66 € | |
| Imputación de renta | Valor catastral 80.000 € × 1,1 % × 309 / 365 | 744,99 € |
Las dos cifras van a la base general. Si el tramo más alto de su renta tributa al 30 %, el piso le cuesta (4.600,66 + 744,99) × 30 % = 1.603,69 € en la declaración. La amortización de 1.425 € corresponde al 3 % de 47.500 €, la parte de construcción de lo que pagó por el piso. Hay más detalle sobre el reparto en prorrateo por días alquilados.
Un apunte: la reducción que se aplica a los alquileres de vivienda habitual del inquilino no existe para estas semanas de verano. Tampoco para el alquiler de temporada. Solo reduce el alquiler de larga duración.
Es el error más extendido entre propietarios de Rincón: el borrador de la renta trae el piso como segunda vivienda con su imputación, se confirma tal cual y el alquiler de verano no aparece. Pero las plataformas comunican a Hacienda lo que cobra cada anfitrión, y ese cruce llega. La regularización incluye la cuota, los intereses y, salvo que te adelantes, una sanción. Si te has dado cuenta, presentar una complementaria antes de que te escriban sale mucho más barato: lo calcula la calculadora del recargo.
Lo que de verdad cuesta alquilar el piso en verano
Javier pagaría algo aunque no alquilara: si el piso estuviera todo el año a su disposición, la imputación sería de 80.000 × 1,1 % = 880 €, que al 30 % son 264 €. Alquilando, paga 1.603,69 €. El coste fiscal real de las ocho semanas es la diferencia, 1.339,69 €, algo menos del 20 % de lo que cobró. Es la cifra que conviene tener delante al decidir si merece la pena.
Si el piso es ganancial
Cuando el piso se compró en régimen de gananciales, el rendimiento y la imputación se reparten al 50 % entre los cónyuges, aunque solo uno se ocupe de las reservas y el dinero entre en su cuenta. Si hacen declaración individual, cada uno declara su mitad; si hacen conjunta, se suman. Lo que no vale es que lo declare entero uno de ellos porque figura como anfitrión en la plataforma.
Semanas de verano en Rincón: el ROI hoy, el IVA al 10 % cuando tenga fecha
Un piso de verano sin servicios hoteleros no presenta declaraciones de IVA por el alquiler, y así seguirá mientras no se fije cuándo empieza el 10 % de las estancias de hasta 30 noches: la fecha anunciada cayó con el decreto que el Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026. Lo que sí está en pie es la obligación que muchos desconocen: si pagas comisión a Airbnb o Booking, que facturan desde Irlanda y los Países Bajos, necesitas el alta en el registro de operadores intracomunitarios y el modelo 349. Lo explicamos en el 349 de las comisiones.
Para quien alquila ocho semanas, como Javier, el IVA del alquiler tendrá, el día que llegue, un coste sobre todo administrativo: cuatro 303 al año, aunque tres de ellos salgan casi vacíos. A cambio podrá deducir el IVA de la limpieza y de la comisión de la plataforma. Con julio de 2028 como límite europeo y algún verano todavía por delante, hay margen para sentarse a ver si las cuentas seguirán saliendo.
¿Y si en septiembre lo alquilo por meses a un profesor?
Es una opción frecuente en Rincón, donde hay demanda de trabajadores de Málaga para el curso. Ese alquiler de temporada no es turístico y no se inscribe en la Junta, pero tampoco tiene reducción en el IRPF, y tiene que terminar a tiempo para el verano. Hacen falta dos contratos y un calendario bien llevado. Lo comparamos en turístico o de temporada.
El verano en que el piso de Rincón no se alquila
Hay años en que la familia ocupa el piso todo agosto, o una obra en la urbanización desaconseja alquilar. El código turístico no caduca por un verano sin reservas, y en la renta de ese año solo aparece la imputación. Si la decisión es dejar de alquilar para siempre, conviene comunicar la baja en el Registro de Turismo: un código activo sin actividad genera preguntas de la Junta y del Ayuntamiento, y no aporta nada.
Un verano de alquiler en Rincón, sin sustos en la renta
Con propietarios como Javier el trabajo cabe en pocos correos: en septiembre nos pasa las liquidaciones del verano y los recibos del año, y en primavera tiene preparada la parte del piso para su declaración, con el ROI y el 349 al día. Puedes empezar desde el formulario de alta.