Alquilado o a tu disposición
Modelo 210 para residentes en República Checa
Un apartamento en Benalmádena o en Calpe, comprado con ahorros en coronas, que se alquila la mayor parte de la temporada y se usa unas semanas al año. Si en tu país estás acostumbrado a restar un porcentaje fijo de gastos y olvidarte de las facturas, aquí vas a tener que cambiar de método.
Del porcentaje fijo a la factura: el cambio de hábito
El propietario checo que encontramos en la costa española es, a menudo, un profesional o un pequeño empresario de Praga o de Brno que compró como inversión y como refugio de vacaciones. Gestiona el anuncio él mismo desde el móvil, contesta a los huéspedes en inglés y lleva las cuentas con una disciplina notable. Lo que trae aprendido es que, en su declaración nacional, el alquiler admite la opción de restar un porcentaje fijo de los ingresos en lugar de los gastos reales.
En el impuesto español de no residentes esa opción no existe. Se restan gastos concretos, con factura, pagados por el titular, y repartidos según las noches en que la vivienda estuvo alquilada. La buena noticia es que, bien llevados, esos gastos reales suelen dar bastante más que cualquier porcentaje a tanto alzado. El ejemplo de abajo lo muestra.
El 19 % sobre el neto, por ser residente en la Unión
El tipo reducido y la deducción de gastos vienen de la ley interna española, que los reserva a los residentes en la Unión Europea y en el Espacio Económico Europeo. La República Checa es Estado miembro, así que tu alquiler tributa al 19 % sobre lo que queda tras los gastos. No dependen del convenio de doble imposición, que juega en otro plano: el de qué país grava y cómo se evita pagar dos veces.
Jana y el apartamento de Benalmádena
Jana es la única titular de un apartamento en Benalmádena. En 2026 lo tiene alquilado 140 noches y factura 15.400 €. La plataforma le cobra 2.310 € de comisión y la empresa de limpieza, 1.400 €. Los gastos anuales son 960 € de comunidad, 480 € de IBI, 310 € de seguro, 1.500 € de luz y agua, 360 € de internet y 2.850 € de amortización del inmueble. Además amuebló el piso por 6.000 € hace tres años, y el mobiliario se amortiza al 10 % anual: 600 €. El valor catastral es de 82.000 €, con ponencia revisada en la última década.
El cálculo real
Los 7.060 € de gastos anuales se reparten por noches: 7.060 × 140 / 365 = 2.707,95 €. Sumados a la comisión y a la limpieza, que se restan enteras, los gastos deducibles llegan a 6.417,95 €. El rendimiento neto es 15.400 − 6.417,95 = 8.982,05 €, y al 19 % la cuota del alquiler es de 1.706,59 €.
Los días que no hubo huéspedes
Quedan 225 días a su disposición, incluidas las dos semanas que pasó allí en octubre. 82.000 × 1,1 % = 902 €, que prorrateados a 225 días son 556,03 €. Al 19 %, 105,65 € de imputación.
| Método | Gastos restados | Cuota del alquiler |
|---|---|---|
| Gastos reales con prorrata | 6.417,95 € | 1.706,59 € |
| Un 30 % fijo, como si fuera en casa (no admitido) | 4.620,00 € | 2.048,20 € |
| Ningún gasto | 0,00 € | 2.926,00 € |
El porcentaje fijo, además de no estar previsto, saldría peor. Con la imputación, Jana paga en total 1.812,24 € por el año. Si quieres repetir la cuenta con tus datos, la tienes en la calculadora del 210.
Quien paga desde una cuenta checa el seguro, el mobiliario o un arreglo tiene que convertir cada importe a euros con el tipo de cambio de la fecha del pago, y conservar el justificante. Meter en la declaración cifras en coronas redondeadas «a ojo» es la forma más rápida de que un gasto legítimo acabe rechazado. Lo explicamos en la guía sobre el tipo de cambio en facturas en divisa.
La Finanční správa y la confirmación de domicilio fiscal
La administración tributaria checa, la Finanční správa, emite a petición del contribuyente una confirmación de su domicilio fiscal. Para la Agencia Tributaria es el certificado de residencia que permite aplicarte el 19 % y el convenio, y tiene validez de un año desde su expedición. Como ambos países usan el año natural como ejercicio, basta con pedir cada año el que corresponde al ejercicio que vas a declarar en España.
Un convenio heredado de Checoslovaquia
El convenio de doble imposición que se aplica a tu apartamento se firmó con Checoslovaquia, y la República Checa lo mantuvo tras la separación. Es más antiguo que el propio Estado checo. En lo que aquí interesa funciona como los demás: el inmueble puede gravarse en España, donde está, y la República Checa, como país de residencia, evita la doble imposición según lo que el convenio disponga.
Cómo se refleja eso en tu declaración checa es una cuestión de Derecho checo en la que no entramos. Tu asesor en la República Checa la resuelve; nosotros le enviamos, cuando la necesite, la documentación española completa y traducida al inglés.
Cuándo se presenta cada modelo
- El alquiler de un año se declara de una vez, en abril del siguiente, entre el día 1 y el 20; con domiciliación bancaria el último día es el 15. Lo fija la Orden HAC/623/2026 a partir del ejercicio 2026.
- La imputación de ese mismo año tiene un plazo más amplio: desde el 1 de abril hasta el 31 de diciembre, o el 23 de diciembre si se domicilia.
- Si la titularidad es compartida, cada copropietario presenta sus propios modelos con su porcentaje.
Salir de la inversión
El día que vendas, el comprador retendrá un 3 % del precio y lo pagará a Hacienda con el modelo 211 en el mes siguiente a la firma. Te queda presentar tu propio 210 de ganancia patrimonial en los tres meses posteriores al fin de ese mes, al 19 %. Ojo con el mobiliario y la amortización: lo deducido en los alquileres rebaja el valor de compra y aumenta la ganancia, como explica la guía sobre la amortización al vender. El conjunto está en venta de inmueble de no residente.
Reparar no es lo mismo que mejorar
Los propietarios que cuidan mucho su apartamento suelen invertir cada invierno: una cocina nueva, un aire acondicionado, un baño reformado. Para el 210 no todo eso es gasto del año. Pintar, arreglar una fuga o sustituir un electrodoméstico averiado por otro equivalente son reparaciones y se restan, con la prorrata que toque. Una reforma que amplía o mejora la vivienda es una mejora: se suma al valor de la construcción y se amortiza poco a poco, al 3 % anual. La frontera no siempre es obvia, y la explica la guía sobre mejora o reparación.
Los intereses del préstamo y los gastos de reparación tienen además un tope conjunto: no pueden superar los ingresos del inmueble. Lo que exceda se arrastra a los años siguientes. En un piso bien alquilado casi nunca se llega a él, pero en un año de obras sí puede ocurrir.
Lo que guardamos de cada estancia
Para cada reserva basta con tres datos: fecha de entrada, fecha de salida e importe cobrado. El extracto anual de la plataforma los da ya ordenados. Si alquilas también por tu cuenta, a amigos de amigos, esas estancias cuentan igual y necesitan su propio justificante de cobro. Un pago por Bizum o una transferencia con el concepto claro basta; un sobre con billetes, no.
Cómo arrancamos
Te das de alta en el formulario de no residentes, nos compartes el extracto anual de la plataforma, las facturas y la confirmación de la Finanční správa, y preparamos los dos modelos del año con el reparto por noches documentado. Te enviamos el borrador antes de presentar. Más contexto en no residentes y en cómo se prorratean los días alquilados.