La licencia turística te autoriza a alquilar, pero no te da de alta ante nadie que cobre impuestos. De eso se encarga el modelo 036, y las casillas que marques en él deciden qué te va a pedir la Agencia Tributaria cada trimestre y cada año mientras la vivienda siga en las plataformas.

Licencia en regla, reservas en marcha y ningún papel de Hacienda

Marta compró en marzo un apartamento en Nerja. En abril lo inscribió en el registro de turismo de la Junta, en mayo subió el anuncio y el 1 de junio llegó la primera familia. En septiembre la plataforma le pide un número de IVA intracomunitario y ella descubre que no se ha dado de alta en nada que tenga que ver con impuestos. Todavía no ha pasado nada grave. Pero cada trimestre que corre sin alta es un trimestre en el que existían obligaciones que nadie ha cumplido, y esas obligaciones no desaparecen: se acumulan hasta que llegan juntas, normalmente en forma de carta y con recargo.

El caso de Marta es el más corriente que vemos al abrir un expediente de vivienda turística. No es dejadez; es que el sistema tiene dos puertas y nadie te dice que la segunda existe.

Turismo y Hacienda llevan registros distintos

La inscripción en el registro autonómico de turismo (en Andalucía, el Registro de Turismo de Andalucía) te da el número que las plataformas publican en el anuncio. Es una autorización administrativa para ejercer la actividad y la gestiona la comunidad autónoma. Tras la sentencia del Tribunal Supremo 620/2026, de 21 de mayo, que anuló el registro único estatal, el registro que manda es otra vez el autonómico; lo explicamos en qué queda del registro único. Ninguno de los dos comunica nada a la Agencia Tributaria.

La parte fiscal va por el censo de empresarios, profesionales y retenedores, y se declara con el modelo 036. Desde el 3 de febrero de 2025 ya no existe el modelo 037, la versión abreviada que usaban muchos particulares: la Orden HAC/1526/2024 lo suprimió y todo se tramita con un 036 rediseñado por bloques. Si alguien te recomienda el 037, está trabajando con información caducada.

Lo que conviene tener delante antes de abrir el formulario

Dato	Dónde está	Para qué sirve en el 036
NIF o NIE	DNI, tarjeta de extranjero o certificado de NIE	Identificarte. Sin él no hay alta posible; si te falta, empieza por el NIE
Referencia catastral	Recibo del IBI o escritura (veinte caracteres)	Identificar el inmueble en el que se desarrolla la actividad
Número de inscripción turística	Resolución o justificante del registro autonómico	Que censo y registro de turismo cuenten la misma historia
Fecha de la primera estancia o del primer anuncio	Historial de la plataforma	Fijar la fecha de inicio de la actividad
Porcentaje de propiedad	Escritura	Saber quién ejerce la actividad y en qué proporción
Certificado digital, Cl@ve o representante	Ver el certificado o el apoderamiento	Firmar y presentar

Las siete decisiones del 036, en el orden en que aparecen

1. Alta o modificación. Si ya figuras en el censo por otro motivo (porque eres autónomo, o porque alquilas otra vivienda), no presentas un alta nueva, sino una modificación. Presentar un alta encima de otra crea dos fichas censales que luego hay que fusionar a mano, a veces con varias llamadas a la administración de tu domicilio. Tiempo: un minuto de reflexión que ahorra semanas.
2. La fecha de inicio. Es el día en que empiezas a ofrecer y alquilar la vivienda, no el día en que te dieron la inscripción turística ni el de la compra. El reglamento quiere que el alta se presente antes de empezar; si llegas tarde, preséntala igualmente con la fecha real. Lo que suele fallar: poner la fecha de la licencia, que crea trimestres sin actividad en los que el censo espera declaraciones.
3. El epígrafe del IAE. El 685 corresponde a alojamientos turísticos extrahoteleros; el 861.1, al alquiler de viviendas. Como persona física no pagas el impuesto sobre actividades económicas, pero el epígrafe se declara igual y la Agencia lo lee como una pista de lo que haces. Cómo elegir, con ejemplos, en los epígrafes del IAE. Lo que suele fallar: elegir el 685 por sonar más turístico cuando no se presta ningún servicio durante la estancia, o al revés.
4. El IVA de las rentas. Aquí la respuesta del 036 depende hoy de lo que prestes: sin servicios propios de la industria hotelera el alquiler turístico sigue exento, y con ellos tributa al 10 %, con declaraciones trimestrales y resumen anual. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, iba a someter al 10 % desde el 1 de diciembre de 2026 las estancias de hasta 30 noches por huésped, con servicios o sin ellos, pero el Congreso lo rechazó el 2 de octubre. La fecha es ahora incierta y el límite lo pone la Directiva (UE) 2025/516, julio de 2028: cuando llegue, la vivienda turística normal pasará a ese régimen con un 036 de modificación, salvo las estancias de más de 30 noches y, según preveía el decreto, la residencia habitual del arrendador. La frontera de los servicios hoteleros, que vuelve a decidir, la explicamos en cómo saber si prestas servicios hoteleros.
5. El impuesto sobre la renta. Si resides en España, el alquiler sin servicios suele declararse como rendimiento del capital inmobiliario en tu renta anual, sin pagos fraccionados. Si lo que haces es una actividad económica, el 036 te pedirá el método de estimación y aparecerán los pagos a cuenta. Si no resides, tu vía es el modelo 210, que no depende de estas casillas.
6. El ROI en el mismo formulario. Si pagas comisiones a Airbnb, Booking o Vrbo, marca también la solicitud de alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios. Hacerlo aquí evita una segunda presentación y adelanta un plazo que no es inmediato; el detalle está en cómo darte de alta en el ROI.
7. El justificante. Descárgalo y guárdalo con el número de inscripción turística. Es la prueba de desde cuándo estás dado de alta, y lo primero que se pide si un día se discute un trimestre.

Si prefieres que el alta la presentemos nosotros con las casillas bien elegidas desde el primer día, cuéntanos tu vivienda en el formulario de vivienda turística: con la referencia catastral y el número de inscripción tenemos casi todo lo necesario.

Propietarios que viven fuera

Quien no reside en España declara las rentas del alquiler con el modelo 210, no con la renta de los residentes. Eso lleva a muchos propietarios a pensar que el 036 no va con ellos, y es un error: el no residente que alquila por noches necesita hoy el ROI, el 349 y el 303 por las comisiones de la plataforma igual que el residente, y cuando las estancias cortas lleven el 10 % (o ya ahora, si presta servicios de hotel) repercutirá además ese IVA a sus huéspedes. Si reside fuera de la Unión, puede tener que nombrar un representante. Cómo funciona el 210 del alquiler, con los tipos del 19 % para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein y del 24 % para el resto, está en el modelo 210 de alquiler.

Cuando la vivienda es de dos

Una vivienda en copropiedad no crea un contribuyente conjunto. Si los dos cotitulares alquilan, cada uno ejerce la actividad en su parte, y lo ordinario es que cada uno tenga su propia situación censal. Dar de alta solo a uno de los cónyuges porque «es quien lleva el anuncio» funciona hasta que alguien compara la escritura con el censo. Lo mismo ocurre con los hijos que figuran en la escritura de una vivienda familiar.

Qué pasa si una casilla sale mal

Error	Cómo se nota	Cómo se arregla
Fecha de inicio igual a la de la licencia	Avisos por declaraciones no presentadas de trimestres sin actividad	036 de modificación con la fecha real y la primera reserva como prueba
Epígrafe que no encaja con lo que haces	Discrepancia visible en cualquier comprobación	Modificación antes de que la comprobación empiece, no después
Alta duplicada	Dos fichas y el doble de obligaciones esperadas	Modificación que cierre una, casi siempre acompañada de una gestión con la administración
ROI no solicitado pese a las comisiones	La plataforma te repercute IVA en la comisión y el IVA español queda sin declarar	Alta en el ROI y regularización voluntaria de los trimestres pasados

Cuánto tarda

Presentado por la sede electrónica, el alta censal surte efecto en el momento y el justificante se descarga al instante. La inclusión en el ROI no: la Agencia suele revisar la solicitud y es frecuente que pida información antes de concederla, así que cuenta con unas semanas y no esperes al día anterior a la primera liquidación. El primer 303 con el 10 % de las rentas de estancias cortas no tiene hoy fecha: el decreto que lo fijaba para el 1 de diciembre de 2026 decayó en el Congreso el 2 de octubre, y el límite europeo es julio de 2028. Las fechas de todo el año, trimestre a trimestre, están en el calendario fiscal de la vivienda turística, y el panorama completo del IVA, con lo que preveía el Real Decreto-ley 26/2026 y lo que rige mientras tanto, en la página de vivienda turística.