Alquilado o a tu disposición
Cómo obtener el NIE si vas a comprar en España
Sin NIE no hay escritura, ni cuenta bancaria, ni declaración de impuestos, ni contrato de luz, ni inscripción turística. Es un número en un papel y es lo primero que vas a necesitar.
Arras firmadas y notaría en seis semanas
Sophie y Mark, irlandeses, han encontrado una casa en Alhaurín el Grande. Firman las arras en mayo con fecha de escritura a mediados de junio, y la inmobiliaria les recuerda de pasada que necesitarán un NIE cada uno. Miran las citas en Málaga y no hay hueco en tres semanas; el consulado en Dublín tampoco tiene. Lo que se juegan es la fecha de escritura pactada, y con ella quizá las arras. El NIE es un trámite sencillo; lo difícil es el calendario.
Lo que es y lo que no es
El NIE es el número de identidad de extranjero que asigna España a quien, sin ser español, tiene relaciones con la Administración por motivos económicos, profesionales o sociales. No es un permiso de residencia, no te autoriza a vivir en España y no dice nada sobre tu residencia fiscal. Es un número personal y permanente: una vez asignado no cambia ni caduca.
El documento que lo acredita sí parece caducar, y eso genera mucha confusión. El certificado que se entrega a los no residentes suele indicar una validez, normalmente de tres meses. Se refiere a la utilidad del papel como acreditación, no al número. Aun así, algunos notarios y bancos rechazan un certificado antiguo, y conviene saberlo antes del día de la firma.
Si vas a vivir en España y eres ciudadano de la Unión, lo que te corresponde es el certificado de registro de ciudadano de la Unión, que lleva el NIE incorporado. Esta página trata del caso del comprador que no viene a residir.
Tampoco hay que confundirlo con la tarjeta de identidad de extranjero, la TIE, que reciben los ciudadanos de fuera de la Unión que obtienen una autorización para residir. La TIE lleva el NIE impreso, pero el NIE existe sin ella. Un comprador estadounidense o británico que no piensa vivir aquí solo necesita el número; si más adelante decide residir, el número será el mismo.
Cómo se obtiene
- Elige la vía. En España, en una oficina de extranjería o comisaría de la Policía Nacional con cita previa. Fuera, en el consulado español de tu país de residencia. O a través de un representante con poder notarial. El resultado es el mismo; los tiempos de espera, muy distintos.
- Pide la cita antes que nada. Lo escaso no son los papeles sino las citas. En provincias de costa en temporada pueden tardar semanas, y los consulados de grandes ciudades tienen sus propias colas. Reserva primero y organiza el resto hacia atrás desde esa fecha.
- Rellena el formulario EX-15. Los nombres, idénticos al pasaporte, carácter por carácter, incluidos segundos nombres y apellidos compuestos.
- Paga la tasa con el modelo 790, código 012. Lo importante no es el importe, que es pequeño, sino que esté pagada y sellada por el banco antes de la cita, o abonada como indique el consulado. Presentarse con la tasa sin pagar es el motivo más frecuente para que te devuelvan a casa.
- Lleva la prueba de por qué lo necesitas. Una compra justifica el NIE, pero hay que acreditarla: nota simple de la vivienda, contrato de arras o de reserva firmado, carta de la inmobiliaria o de la notaría. Una intención vaga de comprar algún día no sirve.
- Lleva el pasaporte y copias, y fotografías si la oficina las pide. Los requisitos cambian de una oficina a otra y cada una los publica.
- Recoge el certificado y guárdalo bien. Escanéalo y guarda la copia donde la encuentres dentro de diez años: te lo pedirán el banco, la notaría, el ayuntamiento, Hacienda y el registro de turismo, y volver a conseguir un certificado perdido es más pesado que obtener el primero.
Segundos nombres, apellidos de soltera, tildes, un pasaporte renovado con otro formato. Lo que figure en el certificado de NIE es lo que tendrá que figurar después en la escritura, en la cuenta bancaria y en cada declaración de impuestos. Un desajuste creado en este paso te acompaña años, y en el peor caso acaba en dos números distintos para la misma persona: declaraciones repartidas en dos expedientes que tardan meses en unificarse. Revisa el certificado en la ventanilla, antes de irte.
Si no puedes venir a España
El NIE puede solicitarlo un representante con poder otorgado ante notario en tu país, apostillado cuando ese país es parte del Convenio de La Haya y con traducción jurada si la oficina la exige. Cuesta más que hacerlo en persona, pero elimina el problema de la cita. Si vas por esta vía, redacta el poder de forma que cubra también la apertura de la cuenta y la firma de la compraventa: pagar un segundo poder tres semanas después es un gasto que se evita con un párrafo.
Si vas a comprar y quieres que la parte fiscal quede preparada desde el principio (NIE, cuenta, retenciones y declaraciones anuales), empieza por el formulario de no residentes e indícanos la fecha prevista de escritura.
Cuántos NIE hacen falta
| Situación | NIE necesarios |
|---|---|
| Pareja que compra a medias | Dos: uno por cada persona que aparece en la escritura, sin excepción |
| Compra a nombre de una sociedad | La sociedad necesita su propio número fiscal español, y quien firma en su nombre, su NIE |
| Hijos que figuran en la escritura | Uno por hijo, también los menores |
| Herencia de un inmueble en España | Uno por heredero, antes de poder formalizar la herencia |
| Familiar que solo presta dinero para la compra | Ninguno, salvo que comparezca en la escritura |
Lo que más se complica
- El motivo es demasiado genérico. «Compra de vivienda» sin documento adjunto se rechaza.
- La tasa, mal pagada. Código 012, sellada.
- El certificado tiene más de tres meses el día de la escritura. El número es válido; el papel puede discutirse. Pregunta a la notaría con antelación si lo aceptará y, si no, pide uno nuevo.
- Ya tenías un NIE y no lo recordabas. Pasa con quien lo pidió años atrás en otra provincia. Pedir otro crea dos expedientes fiscales. Si hubo cualquier trámite anterior en España, compruébalo antes.
La cuenta bancaria, el siguiente cuello de botella
Con el NIE en la mano, el banco pedirá más cosas de las que esperas. Las normas de prevención del blanqueo de capitales le obligan a identificarte, conocer tu actividad y preguntar por el origen de los fondos, y para una compra eso significa justificar de dónde viene el dinero: nóminas, venta de otra vivienda, ahorro acreditado. Muchos bancos piden además un certificado de no residente, que expide la Policía Nacional con el mismo tipo de cita y de tasa que el NIE, para abrir la cuenta como no residente. Si vas a pedir los dos, pídelos a la vez y ahórrate una cita. Y avisa a tu banco de origen de que vas a transferir una cantidad grande a España: más de una compra se ha retrasado por una transferencia retenida en el país de salida.
Lo que viene justo después
El NIE es el primero de una serie corta, y el orden importa. Con el número puedes abrir una cuenta en un banco español, que te hará falta para la compra y para domiciliar los impuestos. Con número y cuenta firmas la escritura. Y desde ese día nacen dos obligaciones a la vez: la declaración anual de no residente por el inmueble, alquilado o no, que explicamos en la imputación de rentas, y, si lo vas a alquilar a turistas, la inscripción en turismo y el alta descrita en el alta en Hacienda para alquilar.
Es también buen momento para pedir el certificado digital: acabas de acreditar tu identidad en persona y las oficinas de registro suelen ser las mismas, así que en el mismo viaje evitas una vuelta. Sophie y Mark, al final, dieron un poder a la inmobiliaria para el NIE y firmaron en fecha; el certificado digital lo pidieron el día de la escritura.