En Badalona hay muchos pisos que pertenecen a dos, tres o cuatro hermanos desde que murieron los padres. Nadie lo ha querido vender, alguien lo alquila y el resto cobra su parte. Eso, que parece un arreglo familiar, tiene un nombre fiscal propio y unas obligaciones que casi nunca se cumplen.
El piso a nombre de tres
Cuando varias personas son dueñas de un mismo inmueble y lo explotan conjuntamente, lo que existe es una comunidad de bienes. No hace falta escritura ni voluntad de constituirla: nace de la titularidad compartida y del hecho de obtener rentas en común. Y su tratamiento es peculiar, porque la comunidad no tributa por sí misma.
Lo que se aplica es el régimen de atribución de rentas: la comunidad determina el rendimiento de acuerdo con las normas del IRPF y después lo atribuye a cada comunero en proporción a su participación, conservando la misma naturaleza. Cada hermano declara su parte en su propia renta, con su propio tipo y su propia situación familiar. Y ahí se produce el desajuste que más discusiones familiares genera: tres hermanos con la misma cuota de propiedad pueden acabar pagando cantidades muy distintas por el mismo piso, porque uno tiene otros ingresos y otro no.
El comunero declara la renta que le corresponde por su cuota, cobre o no cobre. Si el hermano que administra deja el dinero en la cuenta común o lo destina a una derrama, el rendimiento sigue atribuyéndose igual. Es el motivo por el que aparecen declaraciones complementarias años después, cuando alguien compara lo ingresado con lo declarado.
El modelo 184
Las entidades en régimen de atribución de rentas que desarrollan una actividad económica, y aquellas cuyas rentas superen el umbral fijado por la norma, están obligadas a presentar el modelo 184, una declaración informativa anual donde se identifican los comuneros y se detalla la renta atribuida a cada uno. Es informativa, no se paga nada con ella, y precisamente por eso se olvida; pero su falta de presentación tiene su propia sanción y descuadra la información que Hacienda ya tiene de los comuneros.
Si además la comunidad arrienda un local, entra el alta censal y aparecen las obligaciones de IVA a nombre de la comunidad, con su propio NIF. Ahí la cosa deja de ser un arreglo familiar. Lo llevamos en autónomos.
Cuando uno quiere salir
Llega el día en que un hermano necesita el dinero y los demás no quieren vender. La salida habitual es la extinción del condominio: uno se queda el inmueble y compensa en metálico a los demás. Bien planteada, y cuando el bien es indivisible y la compensación se ajusta a la cuota, la operación tiene un tratamiento distinto al de una compraventa. Mal planteada —con excesos de adjudicación no justificados o compensaciones que no cuadran— puede tributar como transmisión, y aparecer además una ganancia patrimonial en quien sale.
Es una de esas materias donde la diferencia entre una escritura bien redactada y otra mal redactada son miles de euros, y donde el criterio no es pacífico en todos sus extremos. Se estudia con la escritura de herencia y las cuotas exactas delante, nunca de oído. Está relacionado con herencias y donaciones.
Quién nos escribe desde Badalona
| Quién | Qué se le ha acumulado |
|---|---|
| Tres hermanos con el piso de los padres alquilado | Atribución de rentas, modelo 184 y quién declara qué |
| El hermano que administra y reparte | Justificar el reparto y no acabar declarando la renta de todos |
| Comunidad que además tiene un local arrendado | NIF propio, alta censal e IVA a nombre de la comunidad |
| Quien quiere comprar la parte de los demás | Extinción de condominio y el coste real de hacerlo mal |
| Heredero que vive en el extranjero | Atribución de renta a un no residente y su modelo 210 |
Cómo trabajamos con clientes de Badalona
Empezamos por reconstruir la titularidad: escritura de herencia, cuotas, nota simple y quién ha cobrado qué desde entonces. Con eso se calcula la atribución de los ejercicios que siguen abiertos —la prescripción es de cuatro años— y se decide si conviene regularizar por iniciativa propia, cuyo coste fija el artículo 27 de la Ley General Tributaria, o si la situación está en orden.
Lo hacemos todo en remoto y con un interlocutor por familia, para que nadie tenga que reenviar correos a cuatro hermanos. Y avisamos de una cosa: donde hay un conflicto familiar real, nosotros asesoramos en lo fiscal, no arbitramos el reparto.
Tres hermanos de Badalona y un piso alquilado: quién paga qué
Marta trabaja por cuenta ajena, Jordi está jubilado con una pensión modesta y Laia vive en Lyon desde hace años. Heredaron a partes iguales el piso de sus padres, valorado en la herencia en 152.400 € con los gastos, y lo tienen alquilado por 800 € al mes. Así sale el año:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Rentas del año | 9.600 € |
| IBI 520 + comunidad 840 + seguro 280 | −1.640 € |
| Reparación de la caldera | −1.200 € |
| Amortización: 3 % sobre el 55 % de construcción | −2.514,60 € |
| Rendimiento neto de la comunidad | 4.245,40 € |
| Atribuido a cada hermano | 1.415,13 € |
La misma cifra acaba en tres sitios distintos. Marta la suma a su nómina y tributa a su tipo marginal, que es el más alto de los tres. Jordi la suma a su pensión y, aunque sean 1.415 €, cobrar un alquiler le obliga en la práctica a presentar la renta aunque antes no lo hiciera. Laia no presenta renta en España: es no residente y declara su parte en un modelo 210 al 19 %, 268,87 €, sin la reducción por arrendamiento de vivienda, que en el impuesto de no residentes no existe, pero pudiendo restar gastos por vivir en la Unión Europea.
Si Laia viviera en Suiza, la cuenta cambiaría: sin gastos deducibles y al 24 %, su tercio de las rentas, 3.200 €, pagaría 768 €, casi el triple, por el mismo piso y la misma cuota de propiedad.
El calendario de la comunidad de hermanos de Badalona
| Cuándo | Quién | Qué |
|---|---|---|
| Enero | La comunidad | Modelo 184 si está obligada, con los datos de los tres |
| 1 al 20 de abril de 2027 | Laia | 210 anual del alquiler de 2026; hasta el 15 si domicilia |
| Abril a junio de 2027 | Marta y Jordi | Su renta, cada uno con su tercio |
| Cuando lo cobre el ayuntamiento | Quien administra | IBI y tasas, con recibo a nombre de uno y gasto de los tres |
Conviene además que las rentas entren en una cuenta a nombre de los tres, o que al menos el reparto quede anotado mes a mes: es la prueba de que cada uno declaró lo suyo. El 210 de quien vive fuera está explicado en el modelo 210 de alquiler. Si hay años atrás en los que alguno no declaró su parte, se ordena en cuéntanos qué hay sin presentar.
Lo que casi nadie pregunta en Badalona: a veces el piso no se alquila, sino que uno de los hermanos vive en él sin pagar nada a los demás. Para él es su vivienda habitual y no imputa renta. Para los otros, su parte está a disposición de un tercero sin cobrar, y la lectura habitual de la Administración es que deben imputar la renta inmobiliaria correspondiente a su cuota. Nadie en la familia lo percibe como un ingreso, y por eso nadie lo declara. Si el que vive paga algo, la cuenta cambia otra vez: pasa a ser alquiler entre parientes, con sus propias reglas.