Sabadell no vive del turismo: vive de naves, locales, talleres y despachos alquilados. Cuando el arrendamiento deja de ser de vivienda y pasa a ser de local de negocio, cambian el IVA, cambia la retención y cambia quién ingresa qué. Ahí es donde se equivoca casi todo el mundo.
Alquilas un local: el que ingresa la retención es tu inquilino
Los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos están sujetos a retención cuando el arrendatario es un empresario o profesional. Eso significa que el inquilino no te paga el alquiler íntegro: se queda una parte, la ingresa en Hacienda a tu nombre mediante el modelo 115 y presenta al cierre del ejercicio el resumen anual correspondiente.
Dos consecuencias prácticas. La primera, que ese dinero no se ha perdido: es un pago a cuenta de tu IRPF y aparece en tu declaración como retención soportada, de modo que o reduce tu cuota o se te devuelve. La segunda, que la responsabilidad de ingresarlo es del inquilino, no tuya, pero el perjudicado si no lo hace eres tú: conviene pedir copia de los modelos presentados, sobre todo cuando el arrendatario es una sociedad pequeña o atraviesa dificultades.
El arrendatario debe expedirte un certificado con las retenciones practicadas en el ejercicio. Es el documento con el que acreditas lo retenido si la información no ha llegado bien a la Administración, y el que evita la discusión cuando Hacienda te devuelve menos de lo esperado. Pídelo cada enero.
El alquiler de local lleva IVA siempre
La exención del artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA está pensada para el arrendamiento destinado a vivienda. El arrendamiento de local de negocio, nave, oficina o plaza de garaje independiente queda fuera: se repercute IVA en cada recibo y el arrendador presenta modelos 303 trimestrales y el resumen anual, aunque no tenga ninguna otra actividad.
De ahí se sigue algo que sorprende a muchos propietarios particulares: arrendar una nave te convierte en empresario a efectos de IVA, con alta censal, obligación de facturar y libros registro. Y también te abre la puerta a deducir el IVA soportado en las obras, el seguro o los honorarios profesionales que recaigan sobre el inmueble arrendado. Lo llevamos en autónomos y, si el arrendatario está fuera de España, en autónomos internacionales.
La nave que lleva dos años vacía
En el tejido industrial de la ciudad hay mucho inmueble esperando inquilino, y su tratamiento es de los que más dudas generan. Mientras no esté arrendado ni afecto a una actividad, el inmueble urbano genera imputación de renta inmobiliaria en el IRPF de su titular, calculada sobre el valor catastral: se declara aunque no entre un euro.
Y respecto de los gastos de ese periodo —IBI, comunidad, vigilancia, seguros, reparaciones— la deducción exige vincularlos a la obtención de rendimientos. El inmueble en expectativa acreditada de alquiler, con la oferta publicada y gestiones documentadas, tiene mejor posición que el que simplemente está cerrado. Es terreno discutible y así lo planteamos: se documenta el esfuerzo de comercialización desde el primer mes, no cuando llega el requerimiento.
Quién nos escribe desde Sabadell
| Quién | Dónde se le tuerce |
|---|---|
| Propietario de local con inquilino empresa | Retención del 115, certificado anual y cuadrarlo con su declaración |
| Dueño de nave industrial arrendada | IVA en cada recibo, 303 trimestrales y deducción del soportado en obras |
| Empresa que alquila su oficina | Practicar la retención, presentar el 115 y no olvidar el resumen anual |
| Propietario con inmueble vacío desde hace años | Imputación de rentas y qué gastos sobreviven a una comprobación |
| Taller o pyme con local y personal | Modelos 111 y 115 en el mismo trimestre, que se confunden más de lo que parece |
Cómo trabajamos con clientes de Sabadell
Revisamos primero los contratos de arrendamiento, porque de su redacción depende si la retención está bien practicada, si el IVA se repercute como debe y si los gastos están donde tienen que estar. Después, lo ordinario: trimestres presentados en plazo, cifras enseñadas antes y precio cerrado.
Si has recibido una propuesta de liquidación por un alquiler mal declarado, el plazo para alegar manda sobre todo lo demás y conviene escribirnos el mismo día: responder a Hacienda.
Una nave de Sabadell alquilada a una empresa, recibo a recibo
Propietario particular de una nave, comprada por 300.000 €, arrendada a una empresa de logística por 2.000 € al mes. Cada recibo lleva IVA y retención, y el dinero que de verdad entra en la cuenta no es ninguna de las dos cifras que figuran en el contrato:
| Concepto | Mensual | Anual |
|---|---|---|
| Renta pactada | 2.000 € | 24.000 € |
| IVA repercutido, 21 % | +420 € | +5.040 € |
| Retención del IRPF, 19 % | −380 € | −4.560 € |
| Lo que transfiere el inquilino | 2.040 € | 24.480 € |
En la renta, el propietario declara los 24.000 € y resta IBI 2.100, seguro 900, intereses 3.000, reparaciones 1.500 y la amortización: 3 % sobre la construcción, 180.000 €, es decir 5.400 €. Rendimiento neto, 11.100 €, sin reducción alguna porque no es vivienda, y sin imputación, porque la nave está arrendada todo el año. Los 4.560 € retenidos se descuentan de la cuota. En el IVA, ingresa a lo largo del año los 5.040 € repercutidos menos los 315 € soportados en las reparaciones: 4.725 €.
El problema aparece cuando el inquilino deja de pagar. El IVA se devenga cuando la renta es exigible, no cuando se cobra, así que el propietario sigue ingresando en su 303 el IVA de recibos que no ha visto. Se puede recuperar modificando la base imponible por crédito incobrable, pero solo cumplidos el plazo que marca la ley y la reclamación judicial o notarial al deudor, y comunicándolo a Hacienda en tiempo. Quien deja pasar esos plazos esperando a que el inquilino pague, pierde ese IVA. En el IRPF, los saldos de dudoso cobro tienen su propio camino.
Lo que presentan en Sabadell el dueño de la nave y su inquilino
| Cuándo | El propietario | La empresa inquilina |
|---|---|---|
| 1 al 20 de abril, julio y octubre | 303 del trimestre | 115 con la retención del trimestre |
| Hasta el 30 de enero | 303 del cuarto trimestre | 115 del cuarto trimestre |
| Enero | 390, resumen anual del IVA | 180, resumen anual, y certificado de retenciones al propietario |
| Abril a junio | Renta, con la retención como pago a cuenta | — |
Cómo se rellena cada uno lo tienes en los modelos 111 y 115, y el formulario para que llevemos el alquiler, en cuéntanos tu actividad.
Lo que casi nadie pregunta en Sabadell hasta la notaría: la venta de una nave usada está, por regla general, exenta de IVA y sujeta al impuesto de transmisiones. Pero si deduciste el IVA de la compra o de una obra en los diez últimos años, esa venta exenta obliga a devolver la parte que queda del periodo. La salida habitual es renunciar a la exención cuando el comprador es empresario con derecho a deducir: entonces la venta lleva IVA, lo declara el propio comprador por inversión del sujeto pasivo y no hay nada que regularizar. La renuncia tiene requisitos formales y se hace en el momento de la operación. Lo explicamos en inversión del sujeto pasivo.