En Gijón hay mucho piso que trabaja seis o siete semanas al año y mucho propietario que vive en otra comunidad. Esas dos cosas juntas explican casi todas las consultas que nos llegan de aquí.
Seis semanas de ingresos y doce meses de recibos
El piso de la playa factura en julio, en agosto y en algún puente. Los recibos, en cambio, llegan los doce meses: IBI, comunidad, seguro, derramas, suministros. La tentación es restarlo todo, y es justo lo que no se puede hacer.
Los gastos se deducen en la parte que corresponde al periodo en que el inmueble estuvo efectivamente arrendado. El resto no desaparece: queda como gasto no deducible, y además los días vacíos generan imputación de renta inmobiliaria calculada sobre el valor catastral. Con ocupaciones cortas, la proporción deducible es pequeña y el resultado del alquiler suele ser mucho menor de lo que el propietario había calculado.
El calendario de reservas, las facturas de limpieza entre estancias y los cargos de la plataforma. Con eso, el reparto por días se explica en dos folios. Sin eso, se discute a ciegas. Guardarlo cuesta nada y es la diferencia entre contestar un requerimiento y aceptar una propuesta de liquidación.
La amortización, que casi nadie separa
Hay dos amortizaciones distintas y no van juntas. La del inmueble se calcula sobre el valor de la construcción —el suelo no se amortiza— tomando el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral de la construcción. La del mobiliario y los electrodomésticos sigue sus propias tablas y su propia vida útil, que es mucho más corta.
Y las dos se prorratean igual por días de arrendamiento. Hay además un detalle que aparece años después: existe una amortización mínima que se computa al calcular la ganancia el día que vendas, aunque no te la hayas deducido nunca. Por eso conviene deducirla bien desde el principio: si no, pagas dos veces el mismo descuido.
Vivir en otra comunidad y tener el piso aquí
Mucha propiedad vacacional gijonesa es de familias de Madrid, de Castilla o de fuera de España. Si resides en España, tu IRPF se presenta con la escala y las deducciones de la comunidad donde tengas la residencia habitual, aunque el piso esté en Asturias: la ubicación del inmueble no cambia la escala que te toca.
Si resides fuera de España es otra cosa: modelo 210, uno por inmueble y por titular, al 19 % con gastos deducibles si resides en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y al 24 % sobre el íntegro sin deducir nada en el resto de los casos, según los artículos 24 y 25 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Está en no residentes.
Y una advertencia que no es fiscal pero acaba siéndolo: alquilar por noches exige inscripción en el registro autonómico de alojamientos turísticos, y no tenerla no te libra de declarar los ingresos. Tener el problema administrativo no borra la obligación tributaria; lo normal es acabar con los dos.
Quién nos escribe desde Gijón
| Perfil | Lo que se ordena primero |
|---|---|
| Piso de playa alquilado en julio y agosto | Prorrateo por días, imputación del resto y calendario de reservas |
| Propietario madrileño con apartamento aquí | Dónde declara, qué escala le aplica y cómo se lleva a distancia |
| Quien alquila sin estar inscrito en el registro | Regularizar los ingresos y el frente administrativo, por separado |
| Asturiano con pensión de Suiza y piso aquí | Qué país grava la pensión y qué se declara en España |
| Hermanos con el apartamento de los padres | Atribución de rentas por porcentajes y modelo 184 |
Cómo trabajamos con clientes de Gijón
Montando el reparto una vez, bien, y reutilizándolo cada año. Con un inmueble de temporada, lo que importa no es la declaración de junio: es tener el calendario y los gastos ordenados desde enero, que es cuando se puede hacer sin esfuerzo.
En remoto y con presupuesto cerrado por el año entero, sin sorpresas. Si lo que tienes es un requerimiento sobre un ejercicio ya presentado, empezamos por ahí, que es lo que tiene plazo, y lo demás espera.
El piso de San Lorenzo que se vende tras diez veranos alquilado
Una familia de Madrid compró en 2016 un piso frente a la playa por 180.000 €, con 14.000 € de impuestos y gastos, y lo ha alquilado cada año unos 56 días en julio y agosto. En enero de 2026 lo vende por 260.000 €, con 8.000 € de gastos de venta. El valor catastral atribuye a la construcción el 55 % del total, así que la base amortizable es de 106.700 € y la amortización anual del 3 %, 3.201 €.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Amortización anual del inmueble | 3.201 € |
| Parte de los 56 días alquilados (15,34 %) | 491 € al año |
| Amortización acumulada en diez años | 4.910 € |
| Valor de adquisición (194.000 € − 4.910 €) | 189.090 € |
| Valor de transmisión (260.000 € − 8.000 €) | 252.000 € |
| Ganancia patrimonial | 62.910 € |
La clave está en la tercera fila: esos 4.910 € reducen el valor de adquisición se hayan deducido o no en las rentas de cada año, porque la ley obliga a computar la amortización mínima. Quien nunca la restó paga dos veces el mismo olvido: no la dedujo mientras alquilaba y ahora le sube la ganancia. Los cuatro ejercicios no prescritos todavía pueden rectificarse para recuperar parte. El mobiliario, que amortiza al 10 % con su propia tabla, se trata aparte y solo si hay facturas. Está desarrollado en la amortización mínima al vender.
Cuando el piso gijonés es de varios hermanos
Si el apartamento de la playa lo heredaron tres hermanos, el alquiler del verano es de una comunidad de bienes, aunque nadie haya firmado nada, y cada uno declara su parte en su propia renta, con la escala de la comunidad donde viva.
| Cuándo | Qué | Quién |
|---|---|---|
| Enero | Modelo 184, si las rentas del año pasan de 3.000 € | La comunidad, con su NIF |
| Trimestre siguiente a las comisiones de la plataforma | 349 y autoliquidación de la comisión | La comunidad |
| De abril a finales de junio | Su porcentaje de ingresos, gastos, amortización e imputación | Cada hermano |
Si en lugar de venderlo lo donan a un hijo, la cuenta no desaparece: la donación de un inmueble también genera ganancia patrimonial para quien dona, calculada con el valor de mercado del piso en lugar del precio, y la amortización mínima reduce igual el valor de adquisición. A eso se suman el impuesto de la donación que paga el hijo y la plusvalía municipal. Muchas familias lo descubren después de firmar.
El sofá cama, los electrodomésticos y la vajilla que se compraron para alquilar se amortizan en unos diez años, prorrateados por los días del verano, pero solo si hay factura a nombre del propietario. Lo comprado en efectivo en una tienda de muebles de la avenida, sin factura, no amortiza nunca. En un piso que se renueva cada pocos años es una partida que se pierde entera. Si quieres que revisemos tu reparto, escríbenos desde el formulario de vivienda turística.