En Huesca el negocio no dura doce meses: dura lo que dura la nieve, con un repunte corto en verano por el senderismo y la montaña. Eso no cambia los modelos que hay que presentar, pero cambia casi todos los números que van dentro de ellos.
Un apartamento que trabaja cuatro meses y declara doce
La duda que más nos llega del Pirineo es siempre la misma: si el apartamento solo se alquila en temporada, ¿qué se hace con el resto del año? La respuesta incomoda, porque son dos cosas a la vez y conviven en la misma declaración. Los días efectivamente arrendados generan rendimiento del capital inmobiliario, con sus ingresos y sus gastos. Los días en que el inmueble está a tu disposición —vacío, esperando reservas o guardado para la familia— generan imputación de renta inmobiliaria, que se calcula sobre el valor catastral y no sobre lo que hayas ganado.
De ahí sale el prorrateo, que es donde se decide el IRPF de un apartamento de nieve. El IBI, la cuota de comunidad, el seguro, los suministros y la amortización no se restan enteros: se restan en la proporción de días en que el inmueble estuvo realmente arrendado. Un apartamento que abre de diciembre a Semana Santa y cierra el resto del año no deduce doce meses de gastos.
Quien no guarda el detalle de días alquilados acaba prorrateando de memoria, y eso no se sostiene en una comprobación. Reservas, facturas y extractos de la plataforma, guardados temporada a temporada: Hacienda dispone de cuatro años para preguntar, y en ese plazo nadie recuerda cuántas noches se ocupó el apartamento en febrero. Lo llevamos en vivienda de uso turístico.
La derrama de la comunidad no siempre es gasto del año
En los edificios de apartamentos de montaña las derramas son constantes: cubiertas, calefacción, telesilla de acceso, impermeabilizaciones. Y no todas se tratan igual. Lo que repara y conserva lo que ya existía se deduce en el ejercicio en que se paga; lo que amplía, mejora o alarga la vida del inmueble no es gasto corriente, sino mayor valor de adquisición que se recupera vía amortización a lo largo de los años y que, además, cuenta el día que vendas.
La frontera entre reparar y mejorar es de lo verdaderamente discutible en esta materia: hay casos claros a un lado y al otro, y una franja intermedia donde la calificación se defiende con la memoria de la obra y el acta de la junta, no con una etiqueta contable.
El IVA no depende de la altitud, depende de lo que ofreces
El arrendamiento de vivienda está exento de IVA por el artículo 20.Uno.23 de la Ley del Impuesto, y esa exención cubre hoy también al apartamento del Pirineo que se alquila por semanas de esquí, siempre que no se presten servicios propios de la industria hotelera. El Real Decreto-ley 26/2026, que llevaba al 10 % las estancias de hasta 30 noches con servicios o sin ellos, no superó el Congreso. La temporada entera contratada por un monitor o un trabajador de la estación quedaba fuera en cualquier caso. Lo determinante no es llamarlo apartamento turístico ni estar inscrito en el registro autonómico, sino lo que se presta durante la estancia: limpieza y cambio de ropa mientras dura, recepción, comidas.
Conviene añadir algo que en el Pirineo se pregunta mucho: no, no era el 21 %. El tipo que recogió el BOE era el 10 %, el de la hostelería, y sus efectos iban a empezar el 1 de diciembre de 2026, a las puertas de la temporada de esquí; el Congreso lo rechazó el 2 de octubre. Hoy las semanas de invierno se alquilan con la regla de siempre, y la nueva fecha es una incógnita con tope: julio de 2028, por la Directiva (UE) 2025/516. Cuando llegue tocará alta en el IVA, cobrar el 10 % y presentar el 303 deduciendo el IVA de los gastos.
Quién nos escribe desde Huesca
| Quién | Qué le suele tocar |
|---|---|
| Propietario de un apartamento en estación de esquí | Prorrateo por días arrendados, imputación del resto del año y el IVA según los servicios que preste |
| Casa rural de valle que abre todo el año | Actividad económica, alta censal y trimestres completos, no rendimiento de capital |
| Heredero de la casa del pueblo | Seis meses para el Impuesto sobre Sucesiones e imputación de rentas mientras no se use ni se alquile |
| Autónomo de temporada (monitor, guía, hostelería) | Ingresos concentrados en unos meses y pagos fraccionados que no siguen ese ritmo |
| Propietario francés con apartamento cerca de la frontera | Modelo 210 por inmueble y por titular, alquilado o vacío |
Cómo trabajamos con clientes de Huesca
En remoto, que en una provincia de valles largos y carreteras de puerto no es una comodidad, es la única forma sensata de trabajar. Durante la temporada vas dejando la documentación en tu carpeta, la leemos, la contabilizamos, te enseñamos las cifras antes de presentar y presentamos. Si arrastras años sin declarar el apartamento, se mira primero eso: regularizar por iniciativa propia tiene un coste tasado por el artículo 27 de la Ley General Tributaria, y esperar a que llegue la carta lo empeora. Está en regularización voluntaria.
Somos abogados, no una gestoría de ventanilla: si tu caso tiene un plazo corriendo, eso va primero y te lo decimos el mismo día.
Un apartamento de nieve en Huesca, cuenta en mano
Pongamos un apartamento de dos dormitorios en una estación del Pirineo oscense, comprado por 180.000 € y con un valor catastral revisado de 80.000 €. En temporada se alquila por plataforma 95 noches a 140 € de media; el resto del año lo usa la familia o está cerrado. Las cifras son redondas, pero el esqueleto es el de casi todos los apartamentos que nos llegan del valle.
| Concepto | Importe | De dónde sale |
|---|---|---|
| Ingresos de la temporada | 13.300 € | 95 noches × 140 € |
| Comisión de la plataforma y limpiezas entre huéspedes | −3.045 € | Van ligadas a cada reserva, así que se restan enteras |
| IBI, comunidad, seguro y suministros del año | 3.330 € | 520 + 1.400 + 310 + 1.100 |
| Amortización | 3.240 € | 3 % sobre la construcción, que aquí es el 60 % del precio |
| Parte deducible de esos dos últimos bloques | −1.710 € | 6.570 € × 95/365 |
| Rendimiento neto del alquiler | 8.545 € | Va a la base general del IRPF |
| Imputación por los 270 días restantes | 651 € | 80.000 × 1,1 % × 270/365 |
Se aplica el 1,1 % porque el catastral está revisado; si no lo estuviera, sería el 2 %. Lo interesante es que las tres cifras se mueven juntas: treinta noches más de alquiler suben los ingresos, pero también suben la parte deducible de los gastos y bajan la imputación. Por eso, antes de bajar precios en febrero para llenar semanas, conviene hacer esta cuenta con los números propios y no con los del vecino de planta.
El guía de montaña de Huesca y sus pagos fraccionados
El otro perfil que nos escribe desde la provincia es el autónomo de temporada: guía, monitor que factura a particulares, fotógrafo de pistas. Su caja se llena en invierno y en agosto, pero el modelo 130 no entiende de estaciones: cada trimestre se ingresa el 20 % del rendimiento neto acumulado desde enero, menos lo ya pagado en los trimestres anteriores. Con ingresos de 9.000, 1.000, 3.000 y 4.000 € y gastos de 1.000, 600, 800 y 900 € por trimestre, el año queda así:
| Cuándo se presenta | Qué | Qué sale en este ejemplo |
|---|---|---|
| 1 al 20 de abril | 130 y 303 del primer trimestre | 1.600 € de pago fraccionado: el trimestre fuerte lo paga casi todo |
| 1 al 20 de julio | 130 y 303 del segundo | 80 €, porque el acumulado apenas crece |
| 1 al 20 de octubre | 130 y 303 del tercero | 440 € por el verano |
| Hasta el 30 de enero | 130 y 303 del cuarto | 620 € con el arranque de diciembre |
| Enero | 390, resumen anual del IVA | Sin cuota: es informativo |
| Abril a junio | Declaración de la renta | Se descuentan los 2.740 € ya adelantados |
Quien se da de alta por primera vez paga además la tarifa plana de autónomos, 86 € al mes durante el primer año, que entra como gasto de la actividad. Si empiezas ahora, el paso a paso está en alta de autónomo paso a paso y el formulario para encargárnoslo, en darte de alta con nosotros.
En el Pirineo es costumbre prestar el apartamento a la familia o cobrarle «lo de los gastos». Si no cobras nada, esos días no son alquiler: son días a tu disposición, generan imputación y sus gastos no se deducen. Y si cobras algo a un pariente hasta el tercer grado, incluidos los políticos, el rendimiento neto de ese alquiler no puede quedar por debajo de lo que saldría por imputación. Un precio de amigo no rebaja el impuesto; solo lo complica. Conviene separar esas semanas en el calendario y decir qué fueron.