Toledo recibe muchísima visita y muy poca noche. Es una ciudad de excursión de mañana y autobús de vuelta por la tarde, y eso decide el modelo de negocio de cualquiera que tenga aquí un piso para alquilar.
Mucho visitante, pocas pernoctaciones: qué hace eso con los números
La ocupación real de una vivienda turística en el casco es irregular y corta: fines de semana, puentes, festividades y poco más entre semana. El error clásico consiste en calcular la rentabilidad sobre el precio de la noche y olvidar cuántas noches hay de verdad. Fiscalmente ese hueco tiene nombre: los días en que el inmueble no está arrendado no son neutros, se imputan.
Esa imputación se calcula sobre el valor catastral del inmueble y aparece en la declaración aunque no hayas ingresado un euro ese mes. Por eso en Toledo la cuenta que hay que hacer antes de decidir nada es la de días: cuántos alquilas, cuántos te reservas, cuántos está sencillamente cerrado. De ahí salen a la vez el rendimiento que declaras y la proporción de gastos que puedes restar.
Cuando el turístico no da y aparece el alquiler de temporada
Con ocupación de fin de semana, mucha gente acaba dándole otro uso al piso: estudiantes durante el curso, trabajadores desplazados por unos meses, contratos de temporada. Es una decisión razonable, pero no es un simple cambio de inquilino: cambia el régimen entero.
El arrendamiento de vivienda sin servicios hoteleros está exento de IVA por el artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA, y en el IRPF el rendimiento puede acceder a la reducción prevista para el arrendamiento destinado a vivienda, cuyo alcance depende del tipo de contrato y de la situación del inmueble tras la última reforma. No damos aquí un porcentaje: se comprueba contrato en mano, porque no es el mismo en todos los casos y equivocarse ahí se nota en la cuota. Lo tienes en la comparativa alquiler turístico o de temporada.
Que un contrato se titule «de temporada» no lo convierte en tal. Si lo que de verdad hay es una sucesión de estancias turísticas con otro nombre, la calificación que cuenta es la real. Es un punto discutible y lo tratamos como tal: se documenta bien desde el principio y se asume que la otra lectura existe.
La segunda vivienda de quien trabaja en Madrid
La otra mitad de lo que nos llega de Toledo no es turismo: es gente con casa aquí y vida laboral en Madrid, o al revés. Ahí las preguntas son dos. La primera, dónde está tu residencia fiscal, que no la fija el padrón sino los días de permanencia y el centro de intereses económicos, con todas las consecuencias en el IRPF autonómico. La segunda, qué ocurre con el inmueble que no es tu vivienda habitual: imputación de rentas mientras lo tengas, y una ganancia patrimonial el día que lo vendas sin la exención por reinversión, que solo protege a la vivienda habitual.
Quien se plantea vender y comprar otra cosa debería mirar esto antes de firmar, no después: los requisitos de la exención se cumplen o no se cumplen en el momento de la operación, y ya no hay arreglo retroactivo. Está desarrollado en reinversión en vivienda habitual.
Quién nos escribe desde Toledo
| Quién | Lo que suele traer |
|---|---|
| Propietario de piso turístico en el casco | Ocupación de fin de semana, prorrateo de gastos e imputación por los días cerrados |
| Quien alquila a estudiantes durante el curso | Contrato de temporada, exención de IVA y la reducción del rendimiento que corresponda |
| Familia con casa aquí y trabajo en Madrid | Residencia fiscal efectiva y qué comunidad recauda su tramo autonómico |
| Guía, artesano o comercio del casco | Alta censal, trimestres y la estacionalidad brutal de la caja |
| Heredero de vivienda en la provincia | Sucesión, valor de referencia e imputación mientras la casa espera comprador |
Nuestra forma de trabajar en Toledo
Sin oficina a la que acudir y sin papeles que imprimir. Dejas en tu carpeta lo que te vaya llegando, o lo reenvías por correo; nosotros lo ordenamos y te devolvemos las cifras antes de presentar nada, para que veas de dónde sale cada número. Si lo que ha llegado es una carta de Hacienda, lo primero es el plazo y lo segundo el fondo: responder a Hacienda a tiempo evita la mitad de los problemas que vemos.
Escribimos en español, inglés y francés, y trabajamos como abogados: te decimos lo que es sólido, lo que es discutible y lo que no se sostiene, aunque la respuesta cómoda fuese otra.
Vender la casa de Toledo que no era tu vivienda habitual
Una familia que vive en Madrid compró en 2009 una casa en Toledo por 150.000 €, con 9.000 € de notaría, registro e impuestos. La tuvo alquilada con contrato largo de 2015 a 2019 y dedujo 2.700 € de amortización cada uno de esos cinco años. En 2026 la vende por 240.000 € y paga 7.000 € entre la comisión de la inmobiliaria y la plusvalía municipal. Así se calcula lo que se declara:
| Paso | Importe | Por qué |
|---|---|---|
| Valor de transmisión | 233.000 € | Precio menos los gastos de la venta |
| Valor de adquisición | 159.000 € | Precio de compra más sus gastos e impuestos |
| Amortizaciones de los años alquilados | −13.500 € | 5 × 2.700 €: rebajan lo que costó |
| Valor de adquisición corregido | 145.500 € | |
| Ganancia patrimonial | 87.500 € | Base del ahorro, sin exención por reinversión |
| Cuota si la casa es de un solo titular | 19.005 € | 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 € y 23 % en el resto |
| Cuota si es de los dos cónyuges a partes iguales | 18.135 € | Cada uno declara 43.750 € y recorre los tramos bajos por su cuenta |
La casa se compró en 2009, así que los coeficientes de abatimiento que protegen parte de las ganancias de inmuebles antiguos no entran. Y como el vendedor reside en España, el comprador no retiene nada: el 3 % del modelo 211 es solo para vendedores no residentes.
Si en lugar de ganar hubieran perdido, porque compraron en lo alto y venden en un mal momento, la pérdida no se tira: se compensa con otras ganancias del ahorro del mismo año y, lo que sobre, en los cuatro siguientes. Para quien tiene fondos o acciones que piensa vender, eso decide en qué año conviene hacerlo.
La venta de Toledo, mes a mes
| Momento | Qué toca |
|---|---|
| Firma en notaría | Guardar la escritura de compra de 2009, las facturas de gastos y las de mejoras: sin ellas el valor de adquisición se queda corto |
| Treinta días hábiles desde la firma | Plusvalía municipal ante el Ayuntamiento de Toledo, con el método de cálculo que resulte menor; la forma de presentarla se comprueba en su ordenanza |
| Abril a junio del año siguiente | Declaración de la renta con la ganancia |
| Hasta el 30 de junio | Primer plazo, el 60 %, si se fracciona en dos |
| Hasta el 5 de noviembre | Segundo plazo, el 40 % restante |
Si la cuota no cabe en esos dos plazos, se puede pedir un aplazamiento en periodo voluntario, que sale más barato que dejar que llegue el apremio. Y si quieres que revisemos la cifra de la plusvalía antes de pagarla, tienes el formulario en calcular tu plusvalía.
Lo que casi nadie pregunta en Toledo hasta que vende: el valor de adquisición se rebaja con las amortizaciones fiscalmente deducibles de los años en que el inmueble estuvo alquilado, y se computa en todo caso la mínima, aunque aquel año no te la dedujeras. Quien alquiló sin declarar la amortización paga dos veces: no la restó entonces y ahora se la restan igual. Si hay ejercicios abiertos, a veces compensa rectificarlos antes de vender. Está explicado en la amortización mínima al vender.