En la Costa Brava buena parte de la propiedad está en manos francesas, y a veces desde hace tres generaciones. El resultado es una fiscalidad que se decide en dos países a la vez: el inmueble está aquí y el contribuyente vive allí.
Un modelo 210 por inmueble y por titular
La regla que más sorprende a quien acaba de heredar una casa de Cadaqués o de Begur es que el modelo 210 no es una declaración anual del propietario, sino una declaración por inmueble y por titular. Un matrimonio con dos casas presenta cuatro, no una. Y se presenta aunque la casa esté vacía todo el año: el no residente que no alquila tributa igualmente por la imputación de renta inmobiliaria, calculada sobre el valor catastral.
Si la casa se alquila, lo que se declara es el rendimiento, y la periodicidad de presentación ha cambiado en los últimos ejercicios. No damos aquí un calendario cerrado: se comprueba la orden en vigor antes de presentar, porque la forma de agrupar los rendimientos del arrendamiento se ha modificado y seguir la costumbre de hace unos años es hoy una fuente de errores. Lo tienes en no residentes.
Residente en Francia: los gastos que sí se restan
Aquí está la diferencia que más dinero mueve. El artículo 24 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes permite a quienes residen en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo deducir, para determinar la base imponible del rendimiento del alquiler, los gastos previstos en la normativa del IRPF que estén directamente relacionados con el rendimiento obtenido. Un residente en Francia puede, por tanto, restar IBI, comunidad, seguro, intereses, suministros a su cargo y amortización; un residente fuera del Espacio Económico Europeo, por lo general, no.
El tipo de gravamen lo fija el artículo 25 de la misma ley, y tampoco es el mismo para un residente en la Unión que para uno de fuera. De esas dos reglas combinadas sale una conclusión práctica: la condición de residente en Francia hay que poder acreditarla, y se acredita con el certificado de residencia fiscal emitido por la Administración francesa, no con el DNI ni con la factura de la luz. Está en certificado de residencia fiscal.
El convenio entre España y Francia permite que España grave las rentas del inmueble situado aquí, y es Francia quien después corrige la doble imposición conforme a sus propias reglas. Declarar en España no te libera de declarar en Francia. Nosotros llevamos la parte española y nos coordinamos con tu asesor francés: no tenemos una red de asesores extranjeros y preferimos decirlo.
El día que se vende
Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado a retener e ingresar un 3 % del precio a cuenta del impuesto del vendedor, mediante el modelo 211. Esa retención no es el impuesto: es un pago a cuenta. El vendedor debe después declarar la ganancia, y si la retención excede de lo que corresponde, se solicita la devolución. En las casas compradas hace décadas ese 3 % suele quedarse corto; en las heredadas hace poco, suele sobrar.
Y hay un segundo impuesto, municipal, que se olvida: la plusvalía. La liquida el ayuntamiento donde está el inmueble, con dos métodos de cálculo entre los que se paga el menor, pero eligiendo uno mismo. Lo llevamos en he vendido un inmueble en España.
Quién nos escribe desde Girona
| Quién | Qué necesita presentar |
|---|---|
| Matrimonio francés con casa en la Costa Brava | Un 210 por cónyuge y por inmueble, con gastos deducibles por su condición de residentes en la UE |
| Heredero francés de una casa familiar | Sucesión con competencia catalana y el valor que queda fijado para la venta futura |
| Propietario que vende tras treinta años | Retención del 3 %, ganancia patrimonial y plusvalía municipal |
| Francés que se ha mudado a vivir aquí | Residencia fiscal sobrevenida y, si viene por trabajo, el plazo del modelo 149 |
| Propietario con gestión delegada a una agencia | Comisiones, liquidaciones y qué parte de todo eso es gasto deducible |
Nuestra forma de trabajar en Girona
En español, inglés y francés, y por escrito, que con dos administraciones de por medio conviene que todo quede dicho. Nos mandas escritura, recibo del IBI, certificado de residencia y las liquidaciones de la agencia, y nosotros montamos el año entero. Si hay ejercicios sin presentar, miramos cuáles siguen abiertos —la prescripción es de cuatro años— y se ordenan de atrás hacia delante.
No garantizamos resultados: te decimos qué está sólido, qué se discute y qué haríamos nosotros con tu expediente delante.
Una casa en Begur alquilada ocho semanas: los números del 210
Un matrimonio residente en Francia tiene a medias una casa en Begur, comprada en 1998 por 190.000 € con sus gastos. Valor catastral revisado de 160.000 €, del que el suelo supone el 45 %. La agencia la alquila ocho semanas en verano, 56 noches, por 16.000 €, y se queda un 20 %. El resto del año la usan ellos o está cerrada. Cada cónyuge declara su mitad:
| Concepto | Total | Por cónyuge |
|---|---|---|
| Alquiler cobrado | 16.000 € | 8.000 € |
| Comisión de la agencia, entera | −3.200 € | −1.600 € |
| IBI, urbanización, seguro, suministros y amortización (6.885 €), por 56/365 | −1.056,33 € | −528,16 € |
| Rendimiento neto | 11.743,67 € | 5.871,84 € |
| IRNR al 19 %, por ser residentes en la UE | 1.115,65 € | |
| Imputación de los otros 309 días: 160.000 × 1,1 % × 309/365 | 1.489,97 € | 744,99 € |
| IRNR de la imputación, al 19 % | 141,55 € |
La amortización sale del 3 % sobre la parte de construcción del coste, 104.500 €. Si fueran residentes fuera del Espacio Económico Europeo no podrían restar ningún gasto y el tipo sería el 24 %: cada uno pagaría 1.920 € por el alquiler en lugar de 1.115,65 €. Y son cuatro declaraciones, no una: un 210 de rendimiento y otro de imputación por cada cónyuge.
La liquidación de la agencia suele llegar neta, con la comisión ya descontada. Se declara el bruto y la comisión como gasto: el resultado es el mismo, pero la cifra de ingresos tiene que coincidir con la que las plataformas y los intermediarios comunican a Hacienda, y un 210 declarado por el neto deja un descuadre que acaba en carta.
Cuándo se presenta cada 210 de la casa de Girona
| Declaración | Plazo para el año 2026 |
|---|---|
| 210 del alquiler, uno por cónyuge | 1 al 20 de abril de 2027; hasta el 15 si se domicilia |
| 210 de la imputación, uno por cónyuge | 1 de abril al 31 de diciembre de 2027; hasta el 23 de diciembre si se domicilia |
| Certificado de residencia francés | Tenerlo antes de presentar, porque es lo que justifica el 19 % y los gastos |
| Plusvalía municipal, IBI y basura | Los que fije el ayuntamiento, que no dependen de que vivas fuera |
El detalle de la imputación está en imputación de rentas de no residentes, y si quieres que llevemos los cuatro, cuéntanos la casa en el formulario de no residentes.
Lo que casi nadie pregunta en la Costa Brava: muchas agencias se ocupan del 210 de las semanas alquiladas y dan el asunto por cerrado. El de la imputación por el resto del año no lo presenta nadie, porque ni hay ingreso que lo recuerde. Son cifras pequeñas, pero se acumulan por cónyuge y por año, y se detectan con facilidad. Regularizado a iniciativa propia, el recargo es del 1 % más un punto por cada mes completo de retraso; pasados doce meses, el 15 % más intereses de demora. Sigue siendo muy inferior a lo que sale de una comprobación.