L'Hospitalet es de las ciudades más densas de Europa y no está otorgando licencias nuevas de vivienda de uso turístico. Quien tiene aquí un piso no elige entre turístico y larga duración: elige entre larga duración, temporada y habitaciones. Y cada opción tributa distinto.
Alquilar una habitación no es alquilar la vivienda
Es la fórmula que más ha crecido en la ciudad, por el precio del metro cuadrado y por la cercanía con Barcelona. Fiscalmente sigue siendo rendimiento del capital inmobiliario: declaras lo que cobras por la habitación y restas los gastos, pero no todos ni enteros. Los gastos que afectan a la vivienda completa —IBI, comunidad, seguro, amortización— se reparten, y el criterio habitual es la proporción de superficie cedida más la parte que corresponda de las zonas comunes del piso.
La pregunta que sigue es si el rendimiento así obtenido puede acogerse a la reducción prevista para el arrendamiento destinado a vivienda. Es un punto discutido, y lo decimos tal cual: hay argumentos para sostener que sí cuando la habitación constituye la vivienda del arrendatario, y hay lecturas administrativas que han exigido más. No te vamos a dar una respuesta rotunda donde no la hay; te diremos con qué se defiende la aplicación y qué pasaría si no se admite.
El régimen depende del uso real. Una habitación cedida a un estudiante durante el curso, a un trabajador por meses o por noches sueltas no es lo mismo, aunque el piso sea el mismo y la llave también. Si lo que hay de verdad es alojamiento de corta estancia con rotación continua, la calificación que cuenta es esa, con licencia o sin ella.
El IVA del alquiler de habitaciones
El arrendamiento de vivienda está exento de IVA por el artículo 20.Uno.23 de la Ley del Impuesto, y esa exención cubre también la habitación cuando el inquilino la destina a su vivienda y tú no prestas nada más. Lo que la rompe son los servicios: limpieza periódica de la habitación, cambio de ropa durante la estancia, comidas, recepción. La duración, por sí sola, todavía no: el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que gravaba al 10 % los alquileres de vivienda amueblada de hasta 30 noches, fue rechazado en el Congreso el 2 de octubre. La habitación flexible por semanas sin servicios pasará a repercutir IVA y a presentar modelos 303 trimestrales cuando esa regla tenga fecha, y la directiva europea no deja ir más allá de julio de 2028.
El piso alquilado a largo plazo: lo que se resta y lo que se amortiza
En el arrendamiento de vivienda de duración larga la cuenta es más tranquila, pero tiene una pieza que casi nadie calcula bien: la amortización. No es un gasto que pagues, es un porcentaje anual que se aplica sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluido siempre el valor del suelo. Se deduce año tras año, reduce el rendimiento y, a cambio, minora el valor de adquisición cuando vendas.
Se restan además IBI, comunidad, seguro, intereses del préstamo, reparaciones y suministros que pagues tú, y los saldos de dudoso cobro cuando el inquilino deja de pagar y se cumplen los requisitos. Lo tienes desarrollado en la comparativa alquilar o dejarlo vacío.
Quién nos escribe desde L'Hospitalet
| Quién | Lo que le toca mirar |
|---|---|
| Propietario que alquila dos habitaciones del piso donde vive | Reparto de gastos por superficie y si cabe la reducción por vivienda |
| Piso completo alquilado con contrato largo | Amortización bien calculada y la reducción que corresponda al contrato |
| Propietario con inquilino que no paga | Saldos de dudoso cobro y qué se sigue declarando mientras dura el impago |
| Quien compró para turístico y se quedó sin licencia | Reconvertir a temporada o a larga duración sin arrastrar un IVA que ya no toca |
| Propietario que vive fuera de España | Modelo 210 y los gastos deducibles según dónde resida |
Nuestra forma de trabajar en L'Hospitalet de Llobregat
En remoto y con el contrato encima de la mesa, porque en esta ciudad casi todo se decide leyendo el contrato y no la declaración. Nos mandas contratos, recibos y gastos una vez al año —o por trimestre si hay IVA de por medio— y te devolvemos el cálculo explicado línea a línea antes de presentar.
Somos abogados y trabajamos así: lo sólido se afirma, lo discutible se señala como discutible y se documenta desde el principio, y nunca decimos que una posición es segura porque quede mejor en el presupuesto.
Dos habitaciones alquiladas en L'Hospitalet, con los metros contados
Un propietario vive en su piso de 90 m² y alquila las otras dos habitaciones, de 12 m² cada una, por 450 € al mes cada una con suministros incluidos. Salón, cocina y baño, 30 m², los comparten los tres. Cada inquilino dispone de su habitación y de un tercio de lo común: 22 m². Entre los dos, 44 m² de 90, el 48,9 % del piso.
| Concepto | Anual |
|---|---|
| Rentas cobradas: 2 × 450 × 12 | 10.800 € |
| IBI 480 + comunidad 900 + seguro 300 | 1.680 € |
| Intereses de la hipoteca | 2.400 € |
| Suministros que paga el propietario | 1.800 € |
| Amortización: 3 % sobre 120.000 € de construcción | 3.600 € |
| Total de gastos del piso | 9.480 € |
| Parte deducible, 44/90 | −4.634,67 € |
| Rendimiento neto antes de reducciones | 6.165,33 € |
Por la parte en la que vive él no hay imputación, porque es su vivienda habitual. Sobre esos 6.165,33 € quedaría aplicar, en su caso, la reducción por arrendamiento de vivienda, que en habitaciones es discutida y se justifica con los contratos. Ayuda que el inquilino esté empadronado y que el contrato tenga una duración propia de vivienda; una habitación que rota cada mes difícilmente la sostiene. Y si los gastos superan un año los ingresos, la parte de intereses y reparaciones que exceda no se pierde del todo: se arrastra, con límites, a los ejercicios siguientes.
Del piso turístico al contrato largo en L'Hospitalet: el IVA de la reforma
Quien compró para explotar un turístico con servicios y dedujo el IVA de la reforma tiene una cuenta pendiente si ahora alquila a largo plazo, que es una actividad exenta. En los inmuebles, esa deducción se vigila durante diez años, el de la compra y los nueve siguientes. Si en 2024 se dedujeron 6.300 € de IVA de una obra y desde 2026 el uso pasa a ser exento, por regla general cada año que quede de ese periodo obliga a devolver una décima parte: 630 € al año, 5.040 € hasta 2033. No es una sanción, es la regularización de bienes de inversión, y se declara en el último 303 de cada año mientras dure.
Además, el cambio hay que comunicarlo en el censo con el 036: seguir figurando en L'Hospitalet con una actividad sujeta a IVA que ya no existe hace que Hacienda espere trimestres que no van a llegar, y los requerimientos por 303 no presentados empiezan a llegar solos.
Lo que casi nadie pregunta en L'Hospitalet: si algún día vendes y reinviertes en otra vivienda habitual, la exención alcanza a lo que era tu vivienda. La parte del piso cedida en alquiler puede no serlo, y entonces la ganancia de esa proporción tributa aunque reinviertas todo. El reparto de metros que te sirve hoy para los gastos es el que usará Hacienda mañana para la venta. Mira los requisitos de la exención por reinversión antes de firmar arras, y si ya estás en ello, cuéntanos la venta.