Alquilado o a tu disposición
Comprar a nombre propio o con sociedad
Actualizada el 30 de septiembre de 2026 · por Jacob Salama Chocrón, abogado
Lo que suele venderse como ahorro fiscal y lo que realmente implica siendo no residente.
Klaus y Sabine viven en Múnich y van a comprar una casa en Marbella por 600.000 €. Pasarán allí unas ocho semanas al año y el resto la alquilarán a turistas, unas 140 noches a 250 €. En la inmobiliaria les han recomendado comprarla a través de una sociedad: «pagaréis menos impuestos, protegeréis la herencia y nadie sabrá que es vuestra». Tienen la escritura prevista para dentro de dos meses y quieren saber si deben hacer caso.
Esta es una decisión que se toma una vez y se arrastra durante décadas, porque deshacerla cuesta dinero. Por eso conviene hacer la cuenta completa antes de firmar, y no solo la del primer año.
Las tres formas de firmar la escritura
- A nombre propio, al 50 % cada uno. Son dos no residentes con un inmueble en España.
- A través de una sociedad española que constituyen para la ocasión y de la que son los únicos socios.
- A través de una sociedad extranjera, alemana o de otro país, que compra y explota la casa desde fuera.
La entrada cuesta casi lo mismo en los tres casos. Una compraventa de segunda mano en Andalucía paga el 7 % de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, la haga una persona o una sociedad: 42.000 € sobre 600.000. Notaría y registro, parecidos. La diferencia está en todo lo que viene después.
Un año de la casa, a nombre propio y con sociedad española
Datos comunes: 35.000 € de ingresos por alquiler; 15.000 € de gastos anuales (comunidad, IBI, seguro, suministros, limpiezas, comisiones); valor catastral revisado de 300.000 €, del que suponemos que la mitad corresponde a la construcción.
A nombre propio
- Como residentes en Alemania, tributan al 19 % sobre el neto, con los gastos prorrateados por días alquilados: 15.000 × 140 / 365 = 5.753 €.
- Base: 35.000 − 5.753 = 29.247 €, repartida entre los dos. Cuota total: 5.557 €.
- Imputación de rentas por los 225 días no alquilados, incluidas sus ocho semanas: 300.000 × 1,1 % × 225 / 365 = 2.034,25 €. Al 19 %: 386,51 €.
- Total en España: 5.943 €, repartido en las declaraciones de cada uno. Sus ocho semanas en la casa no les cuestan nada más que esa imputación.
Con una sociedad española
- La sociedad cobra los 35.000 € de huéspedes. Pero Klaus y Sabine usan la casa ocho semanas, y una sociedad que cede su casa a sus socios debe valorar esa cesión a precio de mercado. Si una semana se alquila a 1.750 €, son 14.000 € más de ingreso, que los socios tienen que pagar a su propia sociedad o que se tratan como una retribución en especie.
- La sociedad deduce todos sus gastos, 15.000 €, la amortización de la construcción (un 2 % de los 150.000 € que corresponden a ella, 3.000 €) y el coste de funcionamiento: contabilidad, cuentas, impuesto de sociedades, unos 3.000 €.
- Beneficio: 49.000 − 21.000 = 28.000 €. Al tipo general del 25 %: 7.000 €. Una sociedad que solo tiene un inmueble y no desarrolla una actividad económica suele ser patrimonial y no accede a los tipos reducidos.
- Y el beneficio sigue dentro. Para disfrutarlo, hay que repartirlo como dividendo: España somete a tributación el dividendo pagado a un no residente, Alemania también lo grava y el convenio reparte. En todo caso, hay una segunda capa.
| A nombre propio | Sociedad española | Sociedad extranjera | |
|---|---|---|---|
| Impuesto de compra | ITP 7 %: 42.000 € | ITP 7 %: 42.000 € | ITP 7 %: 42.000 € |
| Impuesto anual en España | 5.943 € (IRNR) | 7.000 € (Sociedades), antes de repartir | IRNR como entidad, según su país, más lo que grave su país |
| Coste de mantenimiento | Declaraciones de no residentes | Unos 3.000 € al año | Asesores en dos países |
| Uso personal ocho semanas | Solo imputación de rentas | Alquiler a precio de mercado o retribución en especie | Lo mismo, y probablemente también en su país |
| Sacar el dinero | Ya es suyo | Dividendo: segunda tributación | Según su país y el convenio |
| Vender | 19 % sobre la ganancia; el comprador retiene el 3 % | 25 % en la sociedad y después dividendo, o venta de participaciones con reglas propias | Reglas propias para sociedades cuyo activo es sobre todo inmobiliario en España |
| Herencia | Sucesiones español sobre el inmueble, con las reducciones autonómicas | Sucesiones sobre las participaciones, que también son bienes en España | Depende del país; no elimina la cuestión española |
Con una casa de uso mixto, la sociedad española paga algo más cada año, obliga a llevar una contabilidad, convierte las vacaciones de los dueños en un problema fiscal y deja el dinero atrapado en una segunda capa. No hay año en que la estructura salga a cuenta. Con otros datos, muchas casas, ningún uso personal y un plan de reinversión, la comparación podría cambiar, y por eso no damos la conclusión por universal.
La casa en la que te alojas como invitado de tu propia sociedad
Lo que casi nadie cuenta al vender la estructura es precisamente el uso personal. Si la sociedad es tuya y usas la casa, estás recibiendo algo de tu sociedad, y eso tiene un valor que en España hay que declarar y que en tu país, muy probablemente, también. La familia que pasa ocho semanas al año en su villa puede descubrir que esas ocho semanas son la parte más cara del montaje, y nadie lo mencionó porque la estructura se presentó como un vehículo para alquilar.
La alternativa de no declararlo tampoco existe: las estancias de los dueños se ven en el calendario de reservas, en los consumos y en las fotos del verano. Es una de esas cosas que no se detectan el primer año y que, cuando se detectan, afectan a todos los años abiertos.
Las tres promesas, una a una
«Pagaréis menos impuestos». En el alquiler, el ejemplo de arriba muestra que no, y en la venta, la sociedad tributa al 25 % donde las personas físicas tributarían al 19 %. Una sociedad en una jurisdicción calificada como no cooperativa paga además, cada año, un gravamen especial del 3 % sobre el valor catastral de sus inmuebles en España: en esta casa serían 9.000 € anuales. Hay estructuras montadas hace años que lo generan sin que nadie lo haya advertido.
«Protegeréis la herencia». Heredar participaciones de una sociedad española sigue siendo heredar bienes situados en España. La estructura cambia el objeto de la herencia, no necesariamente el impuesto. Y las reducciones autonómicas sobre un inmueble pueden ser muy relevantes, según la comunidad y el parentesco. Si la herencia es la preocupación, el punto de partida está en herencias y donaciones internacionales.
«Nadie sabrá que es vuestra». Los titulares reales de las sociedades se identifican y se comunican entre administraciones, los bancos identifican a las personas detrás de una cuenta antes de abrirla y el intercambio de información fiscal entre países es rutinario. Una sociedad puede evitar que el nombre salga en una nota simple que lee el vecino; no lo oculta a ninguna administración que pregunte.
Cuándo la sociedad sí es la respuesta
- Varios inversores sin relación entre sí que ponen dinero en el mismo inmueble y necesitan reglas para entrar, transmitir su parte y salir.
- Un negocio de verdad: varios inmuebles, personal, una explotación real sin uso personal de los socios.
- Un grupo que ya existe, donde el inmueble español es una pieza pequeña de algo ya estructurado y asesorado en su país.
- Una planificación sucesoria modelada en los dos países por quien conoce los dos lados. No afirmada: modelada.
Sacar un inmueble de una sociedad, disolverla o vender las participaciones es una operación con consecuencias fiscales propias, casi siempre más caras que la entrada. Antes de firmar, pide a quien te propone la estructura que te diga por escrito qué costaría deshacerla dentro de diez años. Si no sabe contestar con claridad, esa es la respuesta.
Si ya tienes una sociedad
Entonces la decisión ya está tomada y el trabajo es otro: que las declaraciones españolas sean correctas, que se haya comprobado si aplica el gravamen especial, que el uso personal se declare en lugar de ignorarse y que la salida se estudie antes de que sea urgente. Nosotros trabajamos con personas físicas, así que la contabilidad y los impuestos de la sociedad los tiene que llevar un gestor mercantil en su país o en España; lo que sí podemos revisar es la posición personal de los socios en España y ayudarles a decidir con esa información.
Lo que conviene a la mayoría
Para una casa que se usa y se alquila, comprar a nombre propio suele ser más sencillo y más barato: el alquiler tributa de forma clara, los días de uso propio generan una imputación moderada y las vacaciones no tienen coste fiscal adicional. Antes de la escritura, lo útil es otra cosa: tener el NIE, como explicamos en NIE para comprar en España, decidir los porcentajes de cada cónyuge y guardar desde el primer día las facturas que reducirán la ganancia al vender. La diferencia de tributación según tu país de residencia está en dentro o fuera de la UE, y la decisión de alquilar o no, en alquilar o dejarlo vacío.
Si vas a comprar, o ya has comprado, y quieres que llevemos las declaraciones de no residentes de cada titular, empieza por el formulario de no residentes.