Estrategia: qué cambia si resides dentro o fuera de la UE

Actualizada el 2 de octubre de 2026 · por Jacob Salama Chocrón, abogado

El 19 % contra el 24 %, los gastos y lo poco o mucho que se puede hacer al respecto.

Pierre y Richard son vecinos de rellano en una urbanización de Mijas. Compraron el mismo año dos apartamentos gemelos, los anuncian en la misma plataforma, al mismo precio, y los dos cobran unos 18.000 € al año por unas 180 noches de alquiler. Pierre vive en Lyon. Richard, en Manchester. Cuando comparan lo que pagan a Hacienda en España, Richard no se lo cree: paga bastante más que Pierre por exactamente el mismo piso.

No es un error. Es la regla, y conviene entenderla bien, porque de ella dependen decisiones que van mucho más allá de la declaración de cada año: cómo financiar la compra, cuánto usar el piso, qué papeles guardar y qué hacer cuando llegue el momento de vender.

Una frontera que decide la base y el tipo

Quien no reside en España y alquila un inmueble aquí tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, con el modelo 210. La diferencia está en dónde reside:

• Residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein: tributan al 19 % sobre el rendimiento neto, es decir, ingresos menos los gastos relacionados con el alquiler, prorrateados por los días alquilados.
• Residentes en cualquier otro país: tributan al 24 % sobre el ingreso íntegro, sin restar ningún gasto. Ni la comunidad, ni el IBI, ni los intereses de la hipoteca, ni la limpieza, ni la comisión de la plataforma.

El Reino Unido quedó en el segundo grupo tras el Brexit. Suiza, Estados Unidos, Canadá o Australia también están en él. Lo decisivo no es la nacionalidad sino la residencia fiscal: un británico que vive en Francia tributa como Pierre, y un francés que vive en Londres, como Richard.

Pierre y Richard, cuenta a cuenta

Los dos pisos tienen 8.000 € de gastos anuales: comunidad, IBI, seguro, suministros, limpiezas, comisiones y amortización. Su valor catastral, revisado hace pocos años, es de 110.000 €. Se alquilan 180 noches y el resto del año están a disposición de sus dueños.

Pierre, residente en Francia

• Ingresos: 18.000 €.
• Gastos deducibles: 8.000 × 180 / 365 = 3.945 €.
• Base: 14.055 €. Al 19 %: 2.670 €.
• Imputación de rentas por los 185 días no alquilados: 110.000 × 1,1 % × 185 / 365 = 613 €. Al 19 %: 116 €.
• Total en España: 2.786 €.

Richard, residente en el Reino Unido

• Ingresos: 18.000 €.
• Gastos deducibles: ninguno.
• Base: 18.000 €. Al 24 %: 4.320 €.
• Imputación de rentas: los mismos 613 €. Al 24 %: 147 €.
• Total en España: 4.467 €.

La diferencia, 1.681 € al año, no viene sobre todo del tipo, sino de la base. Un 24 % sobre el neto sería una diferencia modesta; un 24 % sobre el bruto, en un piso con gastos altos, es otra cosa. Cuanto más cuesta mantener el piso, más pesa estar fuera de la Unión.

La calculadora de abajo repite la cuenta con tus datos. También está en la página de la calculadora del modelo 210.

Lo que puede hacer quien está en el lado caro

Richard no puede cambiar la regla, pero sí varias decisiones que dependen de ella.

• Replantear la financiación. Los intereses de una hipoteca no se deducen desde fuera de la Unión. Si Richard está pensando en ampliar la hipoteca para reformar, tiene que hacer la cuenta sin ese alivio fiscal, que Pierre sí tendría.
• Guardar igualmente todas las facturas. Hoy no reducen su alquiler, pero las de compra y las de mejoras reducirán la ganancia cuando venda, y eso sí vale para todos, residan donde residan. Además, las reglas pueden cambiar, y quien no tiene los papeles no podrá aprovecharlo.
• Revisar cómo le trata su país. El convenio con España no cambia el tipo español sobre el alquiler, que se queda donde está el inmueble. Lo que determina es cómo le descuenta el Reino Unido lo pagado aquí. Comprobar que ese descuento se está aplicando es cosa de quien le presenta allí la declaración.
• Hacer la cuenta del uso propio. Con 24 % sobre el bruto, cada semana alquilada deja menos. Para algunos propietarios de fuera de la Unión, alquilar menos y usar más el piso sale mejor de lo que parece.

Si quieres que llevemos tus 210 con la regla que te corresponde y te avisemos antes de que caduque tu certificado de residencia, empieza por el formulario de no residentes.

Lo que nadie cuenta del lado barato

Pierre tiene la mejor parte, pero no sale gratis. Tres cosas que se olvidan:

Hay que demostrar la residencia. El 19 % con gastos exige acreditar que se reside en la Unión, Islandia, Noruega o Liechtenstein, normalmente con un certificado de residencia fiscal del país, que tiene validez limitada. Vemos expedientes tributados al 24 % sin gastos por un certificado caducado, no por un cambio de país. Cómo se pide y cuánto dura está en certificado de residencia para el modelo 210, y la diferencia con el certificado a efectos del convenio en la comparativa certificado ordinario o de convenio.

Hay que prorratear bien. Los gastos anuales se deducen en proporción a los días alquilados. Deducir los 8.000 € enteros por un piso alquilado 180 noches es el error más frecuente en los propietarios comunitarios, y se paga con intereses cuando se revisa.

La amortización de hoy vuelve el día de la venta. Lo que Pierre deduce cada año como amortización reduce el valor de adquisición del piso cuando lo venda, y aumenta la ganancia en la misma medida. Al 19 % en los dos lados, es más un aplazamiento que un ahorro. Sigue compensando deducirla, pero hay que llevar la cuenta, como explicamos en la amortización mínima al vender.

Lo que no depende de dónde vivas

Tres obligaciones afectan a los dos vecinos por igual y se olvidan a menudo. La primera es la imputación de rentas por los días en que el piso no está alquilado: el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, según se haya revisado en los últimos diez años, prorrateado por días y por porcentaje de propiedad. No admite gastos para nadie. La segunda es el IVA de la comisión de la plataforma, que se autoliquida por inversión del sujeto pasivo tanto si resides en Lyon como en Manchester. La tercera está anunciada y sin fecha: el Real Decreto-ley 26/2026 iba a aplicar desde el 1 de diciembre de 2026 un 10 % de IVA a cada estancia de hasta 30 noches, pero el Congreso lo rechazó el 2 de octubre y el tope pasa a ser julio de 2028, por la directiva europea; cuando entre, Pierre y Richard tendrán que repercutirlo y declararlo en el 303 trimestral, con la misma regla para los dos, aunque a Richard, al residir fuera de la Unión, pueda exigírsele además un representante.

Por eso el propietario de fuera de la Unión que cree que su única obligación es el 24 % del alquiler suele equivocarse dos veces: tiene que presentar más de lo que pensaba, y le conviene guardar papeles que hoy no puede deducir.

El caso británico, que es el más frecuente

En la Costa del Sol, el grupo más numeroso de propietarios no residentes es británico, y pasó de un lado de la frontera al otro de un día para otro. Muchos siguieron declarando como antes, deduciendo gastos a los que ya no tenían derecho, o dejaron de declarar. Esos ejercicios están mal presentados o sin presentar, y se arreglan mucho mejor por iniciativa propia: presentar tarde sin requerimiento cuesta un recargo del 1 % más un 1 % por cada mes completo, que pasa a ser del 15 % más intereses a partir de los doce meses. Si Hacienda llega antes, lo que se aplica es una sanción. El procedimiento está en regularizar el modelo 210 atrasado.

Hay quien discute que excluir de los gastos a los residentes de fuera de la Unión sea compatible con la libre circulación de capitales, que a diferencia de otras libertades también protege a terceros países. Es un debate jurídico serio, pero no hay nada resuelto que podamos darte por bueno. Mientras tanto, la norma es la que es, y una estrategia no se construye sobre el resultado esperado de un pleito. Lo que sí tiene sentido es conservar la documentación de los gastos por si algún día sirve.

Cuándo cambiar de residencia no arregla nada

Algunos propietarios de fuera de la Unión se plantean un cambio de residencia. Si el cambio es real, porque te jubilas y te vas a vivir a Portugal o a España, el 210 cambia, pero cambia mucho más: tu país de residencia pasa a gravar tus rentas mundiales. Si te trasladas a España, dejas de ser no residente y entras en el IRPF, con todas tus pensiones, cuentas e inversiones, y con obligaciones informativas propias. Nadie debería mudarse por el 210 de un apartamento, y quien se muda por otras razones debería mirar el conjunto antes de fijar la fecha.

Lo que de verdad pesa

Para la mayoría, la residencia no se elige: vives donde vives y el tipo te sigue. Lo que la regla debe cambiar son las decisiones alrededor del piso: cuánto financiar, cuánto alquilar, cuánto usarlo, qué facturas guardar para la venta y a nombre de quién tenerlo, que es lo que tratamos en comprar a nombre propio o de sociedad. Y, para los que están en el lado barato, debe cambiar sobre todo la atención que se presta a un papel: el certificado de residencia es, en esta página, el único trámite pequeño que vale miles de euros.