IVA del 10 % en el alquiler turístico: fecha de entrada incierta · límite julio de 2028. El Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, que la fijaba en el 1 de diciembre de 2026, así que esa fecha ya no vale. El límite lo marca la Directiva (UE) 2025/516: julio de 2028. Lo tenemos preparado para cuando entre. Mientras tanto seguimos llevando lo que ya es obligatorio hoy: el modelo 303 por la inversión del sujeto pasivo de las comisiones de Airbnb y Booking, el ROI y el modelo 349.
Los días mandan en el reparto
Estrategia: cómo prepararse para el IVA del 10 %
Actualizada el 2 de octubre de 2026 · por Jacob Salama Chocrón, abogado
El IVA del 10 % del alquiler turístico tiene fecha de entrada incierta y límite en julio de 2028. Subir el precio o absorberlo, y cuatro tareas para llegar preparado.
Lucía tiene un apartamento turístico en Torremolinos. Lo alquila unas 150 noches al año a una media de 120 € la noche, así que factura 18.000 €. Ese alquiler está exento de IVA porque no presta servicios de hostelería: limpia entre huésped y huésped, entrega las llaves y poco más. En pocos meses le han llegado cuatro versiones de la misma noticia: que el alquiler turístico «iba a pagar el 21 %», que «el 10 % ya tenía fecha», que «el Congreso lo ha tumbado» y que «ya no pasará nunca». Ninguna acierta del todo, y ninguna le dice qué hacer el lunes.
Lo que ha pasado es esto. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, preveía someter al 10 % de IVA, el mismo tipo que la hostelería, los alquileres de vivienda amueblada de hasta 30 noches por inquilino, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, y el Congreso lo rechazó el 2 de octubre: decayó sin haberse aplicado un solo día. La medida no ha desaparecido, porque la Directiva (UE) 2025/516 equipara el alojamiento de corta duración a la hostelería y pone el límite en julio de 2028. Entre hoy y esa fecha, el día de entrada es incierto y el alquiler de Lucía sigue exento. Esta página va de cómo prepararse sin perder dinero ni tiempo.
Tres maneras de reaccionar a un IVA que todavía no tiene fecha
Ante un cambio anunciado, rechazado y pendiente de volver caben tres actitudes, y casi todos los propietarios que conocemos han adoptado una sin darse cuenta.
- Olvidarse hasta que vuelva a salir en el BOE. Parece prudente, pero tiene un problema de calendario: el decreto de septiembre dejaba dos meses entre la publicación y los efectos, y nada asegura que la próxima norma deje más. Quien llegue a ese día sin ROI, sin facturas a su nombre y sin haber pensado el precio tendrá que hacerlo todo de golpe, además de lo que ya se le exige hoy por las comisiones.
- Prepararse con orden. Cumplir lo que ya es obligatorio (el ROI, el 349 y el 303 por las comisiones de Airbnb y Booking), guardar las facturas de gastos a su nombre y tener decidida la tarifa para cuando entre el 10 %. Cuesta unas horas y deja el alta en el IVA de las rentas reducida a un trámite.
- Buscar un atajo. Disfrazar de alquiler de temporada lo que son estancias turísticas, declarar servicios de hotel que no se prestan para deducir una obra o crear una sociedad «para evitar el IVA». Es lo que más se oye y lo que más problemas crea.
La segunda es la que recomendamos en casi todos los casos. Veámosla con los números de Lucía.
El precio de Lucía el día que entre el 10 %
La decisión de verdad no será fiscal, sino de precio: ¿sube la tarifa, la mantiene o hace algo intermedio? Trabajamos las tres salidas con los mismos datos de partida, como lo que resultaría en un año completo con el IVA ya en vigor.
- 150 noches al año a 120 €: 18.000 € cobrados hoy, sin IVA.
- Gastos anuales que llevan IVA al 21 % (suministros, mantenimiento, pequeñas reposiciones, asesoría): 4.840 €, de los que 840 € son IVA. Mientras el alquiler esté exento, ese IVA es un coste más; cuando tribute se deducirá, siempre que las facturas estén a su nombre.
- La comisión de la plataforma la dejamos fuera: su IVA se autoliquida ya hoy por inversión del sujeto pasivo y, cuando la actividad tribute, se deducirá en la misma declaración.
Salida 1: sube el precio un 10 %
La noche pasaría de 120 € a 132 €. Si la ocupación no se resiente, Lucía cobraría 19.800 €, ingresaría 1.800 € de IVA en sus declaraciones trimestrales y se quedaría con los mismos 18.000 € de siempre. Además deduciría los 840 € de IVA de sus gastos. Sobre el papel, ganaría 840 € al año respecto a la etapa exenta.
Pero el papel supone que el huésped acepta pagar un 10 % más sin pestañear. Si la subida le cuesta un 10 % de las noches, se queda en 135 noches: 16.200 € de base, 1.800 € menos que hoy. Con los 840 € recuperados, la diferencia neta es de unos 960 € a la baja.
Salida 2: mantiene los 120 € y absorbe el impuesto
En esta salida los 120 € llevarían el IVA dentro. La base de cada noche es 120 / 1,10 = 109,09 €. En 150 noches, 16.364 € para ella y 1.636 € para Hacienda. Recuperaría los 840 € de sus gastos, así que su pérdida anual sería de unos 796 €. A cambio, su ocupación no debería moverse.
Salida 3: sube hasta 126 € y reparte el efecto
Con 126 € IVA incluido, la base es 114,55 € por noche. En 150 noches, 17.182 € de base y 1.718 € de IVA. Frente a la etapa exenta dejaría de ingresar 818 €, que los 840 € recuperados compensarían: quedaría prácticamente en tablas, unos 22 € a favor, siempre que una subida del 5 % no le haga perder reservas.
| Un año completo con el 10 %, cuando entre | Precio por noche | Noches | Base para Lucía | IVA de gastos recuperado | Diferencia anual frente a la etapa exenta |
|---|---|---|---|---|---|
| Sube un 10 %, misma ocupación | 132 € | 150 | 18.000 € | 840 € | +840 € |
| Sube un 10 %, pierde un 10 % de noches | 132 € | 135 | 16.200 € | 840 € | −960 € |
| Mantiene el precio | 120 € | 150 | 16.364 € | 840 € | −796 € |
| Sube a 126 € | 126 € | 150 | 17.182 € | 840 € | +22 € |
El abanico va de ganar 840 € a perder algo menos de 1.000 € al año, y lo que decidirá dónde cae Lucía no es la ley: es cuánto aguanta su mercado. Esa cifra se estima mirando su histórico de reservas por temporada, y conviene tenerla calculada antes de que la norma tenga fecha, no después.
Prueba con tus números
La calculadora de abajo hace la misma cuenta con lo que tú facturas y gastas en un trimestre, para el día en que tu alquiler lleve IVA. Hay una versión más completa en la calculadora del IVA del alquiler turístico.
Tu IVA del 10 %, para cuando entre en vigor
Pon lo que facturas en un trimestre y lo que gastas, y compara las dos salidas.
Lo que Lucía puede dejar hecho desde ahora
Prepararse con orden se traduce en cuatro tareas. La primera incluye lo que ya es obligatorio hoy; las demás dejan el cambio a medio hacer. Todas sirven también para la renta y para cualquier comprobación futura.
- Dejar listo el alta en el IVA y cumplir ya lo de las comisiones. Airbnb y Booking facturan desde otros Estados de la Unión, y eso exige hoy, con el alquiler exento, el alta en el ROI, el modelo 349 y un 303 que autoliquide ese IVA por inversión del sujeto pasivo. El alta de las rentas será, cuando toque, un 036 de modificación que refleje la actividad sujeta (desde el 3 de febrero de 2025 el modelo 037 ya no existe). El proceso está descrito en el alta censal de una vivienda turística.
- Tener decidido el precio y preparada la factura con el 10 %. Elegir la tarifa con la tabla de arriba para actualizarla en las plataformas el día que haya fecha, y tener lista la factura por estancia con el IVA desglosado. Qué ocurrirá con las reservas cobradas para estancias posteriores a la entrada en vigor habrá que mirarlo cuando se conozca la norma nueva, así que conviene tener anotada la fecha de cada cobro.
- Pedir factura completa de cada gasto, a su nombre y con su NIF. Limpieza, suministros, comisiones, reposición de muebles y ropa: cuando el alquiler lleve IVA cada factura valdrá su cuota, pero solo las que existan, y hoy ya son las que justifican el gasto en la renta. Un ticket de caja o una factura a nombre de la gestora no sirven, y no se pueden pedir con dos años de retraso.
- Llevar el registro de reservas al día y saber cómo será el primer 303 con rentas. Fechas, noches, importes y plataforma de cada estancia. El primer modelo 303 con el 10 % de los alquileres será el del trimestre en que la norma empiece a aplicarse, y se añadirá al que hoy ya recoge las comisiones y al resumen anual. Si usa el piso algunas semanas, que las anote: el uso privado limitará la deducción.
Si prefieres que revisemos estos cuatro puntos contigo y llevemos tus declaraciones, las de hoy y las del régimen que venga, puedes empezar por el formulario de vivienda turística: al final sabrás qué modelos te corresponden y cuánto cuesta.
La salida que parece ganadora y lo que no se ve en la tabla
Subir el precio un 10 % y quedarse igual, o incluso mejor, es la conclusión que muchos sacan de la primera fila de la tabla. Tiene tres letras pequeñas.
La primera es el escaparate. Las plataformas muestran al huésped un precio final. Casi todos los pisos turísticos de la zona soportarán el mismo 10 %, pero no todos lo trasladarán igual ni a la vez, y quien alquila su propia vivienda habitual quedaba fuera en el decreto rechazado. En temporada alta la diferencia quizá no importe; en febrero, sí.
La segunda es el trabajo. Estar sujeto significará presentar el modelo 303 cada trimestre con el alquiler dentro, el resumen anual, libros registro de facturas emitidas y recibidas y una factura por estancia. Si ya presentas el 303 por la comisión de la plataforma, como toca hoy, el salto es menor; si no, es un cambio de hábitos considerable.
La tercera es la prorrata. El IVA de los gastos solo se deducirá en la medida en que se usen para la actividad sujeta. Si el piso se alquila unos meses por temporadas de más de 30 noches, que seguirán exentas, o lo usa la familia en agosto, la deducción no será completa. Los 840 € de Lucía son el máximo, no lo seguro.
Atajos que no conviene tomar
- Si vas a vender en los próximos meses. Puede que el 10 % no llegue a alcanzarte, pero las comisiones de las plataformas se declaran igual hasta el día de la venta. Ordena lo necesario para la venta, que no es poco, y deja el piso con las declaraciones al día.
- Si piensas pasar el piso a alquiler de temporada solo por el IVA. Las estancias de más de 30 noches seguirán exentas cuando llegue el 10 %, pero un contrato de temporada tiene que responder a una necesidad temporal real. Firmar «meses» que en realidad son semanas turísticas no cambia el tipo; cambia el riesgo. La comparación honesta está en alquiler turístico o de temporada.
- Si piensas meter servicios hoteleros para adelantarte al 10 %. Hoy es lo único que saca una estancia corta de la exención, y solo vale si los servicios se prestan de verdad; el día que entre el IVA de las estancias cortas dejará de hacer falta. Si los añades, que sea por el negocio, y lo explicamos en exento o con servicios hoteleros y en la comparativa servicios hoteleros o no.
- Si la idea es una sociedad «para el IVA». Una sociedad no convierte un alquiler en exento ni en sujeto: lo decide lo que se presta y, cuando llegue la norma, la duración de las estancias, no quién lo presta. Lo que sí trae son costes fijos y una salida cara, como se ve en comprar a nombre propio o de sociedad.
El decreto que fijaba el 1 de diciembre de 2026 decayó, así que una estancia corta sin servicios de hotel sigue exenta: cobrarla con IVA «por si acaso» obliga a ingresar lo repercutido sin dar derecho a deducir, y corregir facturas de huéspedes que ya se marcharon es, en la práctica, imposible. El error contrario llegará el día que la norma entre: si la operación está sujeta, el 10 % se debe aunque no se repercuta, y acaba saliendo de lo ya cobrado, con el recargo o la sanción que correspondan según quién lo descubra. Lo prudente será aplicar el IVA justo desde su fecha de efectos, cuando la haya: ni antes ni después.
La tarea que rinde en cualquier escenario
De todo lo anterior, hay una tarea que compensa pase lo que pase: la carpeta de facturas completas. Cuando el alquiler esté sujeto, cada factura valdrá su IVA en el 303. Y esa misma carpeta es la que hoy justifica tus gastos en la renta, la que reduce la ganancia el día que vendas y la que responde a un requerimiento sin sobresaltos. No hay ningún futuro en el que haberla llevado haya sido tiempo perdido.
La segunda que rinde siempre es conocer tu elasticidad: cuántas reservas pierdes cuando subes diez euros. Casi nadie lo ha medido, y es el dato que decide la tabla de arriba: tu histórico de precios y ocupación lo dice mejor que cualquier previsión.
Lo que es firme hoy y lo que falta
Firme es lo que rige hoy: la exención del artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA para el alquiler sin servicios hoteleros y el 10 % para el que los presta. El artículo 7 del Real Decreto-ley 26/2026 preveía el 10 % para los arrendamientos de vivienda amueblada de hasta 30 noches a un mismo arrendatario, mantenía la exención para los más largos sin servicios hoteleros, excluía la vivienda en la que el arrendador tiene su residencia habitual y situaba los efectos en el 1 de diciembre de 2026, pero el Congreso lo rechazó (172 votos a favor, 178 en contra) y quedó derogado. Lo que falta es la fecha: hoy no la hay, y el límite es julio de 2028, por la Directiva (UE) 2025/516. El detalle está en la guía sobre el IVA del 10 % en el alquiler turístico y en la página general sobre el IVA de la vivienda de uso turístico.
Si llevas las cuentas con nosotros, el régimen de IVA es un dato de tu expediente: lo tenemos preparado para cambiarlo el día que la norma entre, y tus borradores trimestrales empezarán entonces a calcularse con el 10 %. Mientras tanto seguimos presentando lo que ya es obligatorio, el 303 de las comisiones y el 349. Esa es toda la gracia de llegar preparado: que el primer 303 con rentas sea un trámite y no una emergencia.