Los días mandan en el reparto
Cómo saber si tu alquiler presta servicios hoteleros
Una línea de la Ley del IVA separa el alquiler turístico exento del que tributa al 10 %, y hoy vuelve a decidir también las estancias cortas: el decreto que iba a llevarlas todas al 10 % desde el 1 de diciembre de 2026 fue rechazado por el Congreso, y ese cambio queda sin fecha, con julio de 2028 como límite europeo.
El mismo apartamento, dos respuestas
Nuria y su hermano Pablo tienen dos apartamentos idénticos en el mismo edificio de Conil. Nuria deja la vivienda limpia antes de cada entrada, entrega las llaves por una caja de seguridad y no vuelve a aparecer hasta la salida. Pablo, para destacar en la plataforma, ofrece «limpieza a mitad de estancia y cambio de sábanas cada tres días» y un desayuno en la nevera. Desde la calle son iguales. Para el IVA no lo son: el alquiler de Nuria está exento y el de Pablo presta servicios propios de la hostelería. El día que entre el IVA de las estancias cortas los dos repercutirán el 10 %, pero hasta entonces lo que se juega Pablo, si no lo declara así, es el IVA de todos sus ingresos desde que publicó el anuncio.
La línea, dicha en una frase
El artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA declara exento el arrendamiento de viviendas, y excluye de la exención los casos en que el arrendador se obliga a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera, como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, añadía en esa misma letra e') otra salida de la exención: los alquileres de vivienda amueblada de hasta 30 noches por inquilino iban a tributar al 10 % desde el 1 de diciembre, salvo en la residencia habitual del arrendador, pero el Congreso no lo convalidó el 2 de octubre y decayó sin llegar a aplicarse. Hasta que la Directiva (UE) 2025/516 se traslade a la ley, con julio de 2028 como límite, sigue habiendo que interpretar qué significa «propios de la industria hotelera».
La forma práctica de trazar la línea es preguntar cuándo ocurre el servicio. Lo que se hace antes de la llegada y después de la salida es preparar la vivienda y no rompe la exención. Lo que se hace para el huésped durante la estancia es un servicio y sí la rompe. Limpiar entre dos reservas es preparar. Limpiar el miércoles mientras la familia sigue alojada es servir. Hay más matices, y los tratamos en los servicios hoteleros y el IVA.
Servicio por servicio
| Lo que ofreces | De qué lado cae |
|---|---|
| Limpieza antes de la entrada y después de la salida | No rompe la exención |
| Ropa de cama y toallas preparadas a la llegada | No rompe la exención |
| Entrega de llaves, caja de seguridad o cerradura electrónica | No rompe la exención |
| Reparar una avería durante la estancia | No la rompe: mantener la vivienda es obligación del arrendador |
| Guía de la zona, detalle de bienvenida | No la rompe, salvo que se convierta en un verdadero servicio de recepción |
| Limpieza durante la estancia, programada o a petición | La rompe |
| Cambio de sábanas o toallas a mitad de estancia | La rompe |
| Recepción, conserjería o personal en el edificio | La rompe |
| Desayunos, comidas, servicio de habitaciones | La rompe |
| Lavado de la ropa del huésped | La rompe |
Hoy la tabla decide el tipo en cualquier estancia, corta o larga: romper la exención significa tributar al 10 %, con declaraciones trimestrales, resumen anual, libros registro y derecho a deducir; no romperla, no repercutir IVA ni recuperar el de tus gastos. Cuando entre el IVA de las estancias de hasta 30 noches, la tabla dejará de cambiar el tipo en ellas, aparezca o no un «la rompe», y seguirá mandando en los contratos más largos y en los periodos anteriores.
Seis preguntas para saber dónde estás
- Lee tu anuncio como lo leería un huésped. Lo que prometes ahí es lo que te has obligado a prestar. Un anuncio que ofrece limpieza a mitad de estancia ya ha contestado la pregunta, sea cual sea tu intención.
- Lee tu contrato con la empresa gestora. Si el gestor presta servicios a tus huéspedes en tu nombre, los prestas tú. Externalizar cambia quién hace el trabajo, no quién presta el servicio.
- Toma cada servicio y pregunta cuándo ocurre. Antes de la entrada, después de la salida o durante. Esa sola pregunta resuelve la mayoría de los casos.
- Pregunta si está incluido o simplemente es posible. El teléfono de una limpiadora en la nevera, a la que el huésped puede llamar y pagar directamente, no es un servicio tuyo. Una limpieza incluida en el precio, o cobrada en tu factura, sí lo es.
- Mira las reservas, no la teoría. Estancias de dos o tres noches sin servicio intermedio parecen alquiler. Una vivienda con personal en el edificio, limpieza diaria y mostrador de llegada no lo parece, diga lo que diga la licencia.
- Escribe tu conclusión, con fecha y razones. Guárdala con el anuncio tal como estaba y con el contrato del gestor. Si la pregunta llega tres años después, una nota de entonces vale mucho más que una reconstrucción.
Ante una reforma grande, hay quien se plantea declararse hotelero para deducir el IVA de la obra y los muebles. Ese atajo perderá sentido en las estancias cortas el día que tributen de todos modos, pero hoy el riesgo está vivo, también en los alquileres de temporada: si los servicios no existen de verdad, no es planificación sino una declaración falsa, y quien la firma eres tú. La Administración mira lo que se presta, no lo que se declara, y la regularización incluiría el IVA deducido, sus intereses y, probablemente, una sanción. El error contrario también cuesta: el que cobró IVA estando exento debe ingresarlo, pierde las deducciones y difícilmente puede rectificar facturas de huéspedes que ya se fueron.
Ni la licencia ni el epígrafe lo deciden
Estar inscrito como vivienda turística, o tener una autorización que use las palabras «apartamento» u «hotel», no resuelve la cuestión del IVA. Tampoco el epígrafe del IAE que figura en tu alta censal, aunque una incoherencia entre el epígrafe y la realidad es justo el tipo de cosa que motiva una comprobación. El IVA sigue a lo que se presta. Si al revisar las seis preguntas ves que tu censo no refleja lo que haces, corrígelo con un 036 de modificación, como se explica en el alta en Hacienda para alquilar.
Si tienes dudas sobre tu caso concreto, cuéntanos cómo funciona tu vivienda en el formulario de vivienda turística: con el anuncio y el contrato del gestor podemos decirte de qué lado estás y qué habría que corregir.
Cuando el edificio funciona como un hotel
El caso más difícil es el del apartamento dentro de un complejo con recepción, limpieza diaria disponible y servicio de desayunos, en el que una empresa comercializa todas las unidades juntas. Aquí se prestan servicios hoteleros durante la estancia, y la pregunta es quién los presta y con qué contrato. Si el propietario cede el piso a la empresa explotadora y esta alquila a los huéspedes, el propietario puede estar cobrando un alquiler de esa empresa y no rentas de huéspedes, con un tratamiento fiscal distinto. Si el propietario alquila directamente y la empresa le presta los servicios a él, el hotelero es él. Son posiciones fiscales diferentes en edificios que parecen idénticos desde la calle, y la respuesta está en los contratos, no en la fachada.
La comisión de la plataforma, en los dos lados
La comisión que te cobra una plataforma de otro país de la Unión lleva IVA español que declaras tú por inversión del sujeto pasivo, estés del lado que estés. Con el alquiler exento se debe y no se puede deducir; con servicios hoteleros, y con cualquier estancia turística corta cuando entre su IVA del 10 %, se debe y se deduce en el mismo 303. En todos los casos hace falta estar en el ROI y presentar el 349, como contamos en el alta en el ROI.
Si te has equivocado de lado
Si has estado sin repercutir IVA prestando de verdad servicios hoteleros, se debe el IVA de las rentas con intereses, y hay que reconstruir las deducciones para llegar a la cifra real. Lo mismo ocurrirá si, una vez en vigor el IVA de las estancias cortas, sigues cobrando sin el 10 % las de hasta 30 noches. Corregido por tu cuenta, se queda en recargo: el 1 % más un punto por mes completo, el 15 % con intereses pasado un año y una reducción del 25 % si pagas en plazo. Si lo descubre Hacienda, sanción.
Y si puedes elegir
Hay propietarios que diseñan su servicio desde cero y pueden decidir en qué negocio están. Hoy la elección sigue siendo entre exento y hotelero; cuando las estancias cortas tributen al 10 % pasará a ser entre alquilar por noches o por temporadas de más de un mes, y las cuentas (cuánto IVA soportas, qué recuperas de una reforma, cuánto cuesta la carga administrativa) están en exento o con servicios hoteleros. Qué preveía el decreto rechazado y qué traerá la directiva lo resumimos en el IVA del 10 % en el alquiler turístico, y qué hacer mientras tanto, en cómo prepararse para ese IVA. Pablo, por cierto, quitó del anuncio la limpieza intermedia y el desayuno, y regularizó el IVA del año y medio en que los había ofrecido sin declararlo.