Actualizada el 2 de octubre de 2026 · por Jacob Salama Chocrón, abogado

Qué se multiplica, qué no, y a partir de cuántas viviendas conviene replantear la estructura.

Javier y Elena viven en Málaga y tienen cuatro viviendas turísticas. Dos las compraron juntos, al 50 %. Una es solo de Javier, de antes de casarse. La cuarta la heredó Javier con sus dos hermanas, a partes iguales, y una de ellas vive en Lyon. Todo empezó con un piso y un anuncio; hoy son cuatro anuncios, una sola cuenta bancaria, una hoja de cálculo que nadie actualiza desde marzo y una sensación creciente de que algo se les escapa.

Tienen razón. Con varias viviendas, el impuesto no crece de forma proporcional, pero el desorden sí, y el desorden es lo que acaba costando dinero. Esta página plantea las decisiones que tiene delante alguien como ellos: cómo ordenar lo que ya tiene, qué hacer con el piso que menos rinde y cuándo tiene sentido hablar de otra estructura.

Lo que crece con cada piso y lo que no

La buena noticia primero. Si eres residente, los modelos trimestrales no se multiplican: un solo 303 al trimestre con todo sumado (hoy, el IVA de las comisiones de las plataformas; el 10 % de las estancias de hasta 30 noches cuando entre en vigor, con fecha incierta y julio de 2028 como límite), y una sola declaración de la renta con cada inmueble en su apartado. Pasar de uno a cuatro pisos no añade formularios.

Lo que sí se multiplica es todo lo que hay debajo de cada cifra: cuatro registros de reservas, cuatro repartos de gastos por días alquilados, cuatro valores catastrales y cuatro recibos del IBI, y una combinación de titulares distinta en casi cada piso. En el caso de Javier y Elena, además, la hermana de Lyon es no residente y presenta su propio modelo 210 por su tercio, con sus reglas y sus plazos.

Tres caminos para una cartera que ha crecido sola

• Seguir como hasta ahora, con todo en el mismo bote y el reparto hecho a ojo al preparar la renta.
• Ordenar por vivienda: una carpeta, una cuenta y un registro por cada combinación de propietarios, y los gastos imputados piso a piso según sus propios días.
• Reorganizar la cartera: dejar de explotar como turística la vivienda que no compensa, o plantearse una estructura distinta para el conjunto.

El primero no es una opción de verdad, aunque sea la más frecuente. Veamos por qué con un ejemplo, y después qué revela el segundo sobre el tercero.

El bote común, con números

Tomemos dos de sus pisos. El piso A, en el centro, se alquila 250 noches y tiene 7.000 € de gastos fijos al año (comunidad, IBI, seguro, suministros, amortización). El piso B, en una urbanización, se alquila 90 noches y tiene 6.000 € de gastos fijos. Los gastos fijos solo se deducen en proporción a los días alquilados; los días restantes, si el piso está a disposición del propietario, generan además imputación de rentas.

Imputando piso a piso: A deduce 7.000 × 250 / 365 = 4.795 €; B deduce 6.000 × 90 / 365 = 1.479 €. En total, 6.274 € de gastos fijos deducibles.

Con el bote común, lo habitual es sumar los 13.000 € y deducirlos enteros «porque son gastos de los pisos turísticos». La diferencia son 6.726 € de gasto que no procede. Con un tipo marginal del 37 %, supone unos 2.489 € de cuota dejada de ingresar cada año, a los que en una comprobación se añadirían intereses y una posible sanción. Y como el error se repite cada ejercicio, lo que se revisa no es un año, sino cuatro.

Hay otra forma de mezclar, más sutil: repartir los gastos a partes iguales entre pisos que no pertenecen a las mismas personas. En la cartera de Javier y Elena eso significa atribuir a Elena gastos del piso que es solo de Javier, o a las hermanas gastos que no son de su piso. Cada declaración queda mal, y deshacerlo tres años después, reconstruyendo qué factura correspondía a qué inmueble, casi nunca se consigue del todo. La mecánica del reparto está en la guía de días alquilados y prorrateo y hay una calculadora de prorrateo para hacerlo piso a piso.

Lo que aparece cuando cada piso tiene su cuenta

La ventaja de ordenar por vivienda no es solo defensiva. Cuando cada piso tiene sus números, aparece la pregunta incómoda: ¿todos compensan? El piso B de nuestro ejemplo, con 90 noches a 110 €, ingresa 9.900 €. Además de sus 6.000 € de gastos fijos, tiene 2.500 € de gastos propios de la actividad turística (limpiezas, lavandería, comisión, reposiciones), que se deducen enteros.

Comparemos dos formas de explotarlo durante un año, suponiendo que Javier y Elena tributan a un marginal del 37 % y que el valor catastral del piso, revisado, es de 80.000 €.

Piso B como vivienda turística

• Ingresos: 9.900 €.
• Gastos deducibles: 1.479 € de fijos prorrateados más 2.500 € de gastos turísticos = 3.979 €.
• Rendimiento neto: 5.921 €.
• Imputación de rentas por los 275 días restantes: 80.000 × 1,1 % × 275 / 365 = 663 €.
• Base total: 6.584 €. Impuesto aproximado: 2.436 €.
• Dinero que queda: 9.900 − 6.000 − 2.500 − 2.436 = −1.036 €.

Piso B alquilado como vivienda habitual del inquilino

• Ingresos: 800 € al mes, 9.600 € al año.
• Gastos deducibles: los 6.000 € de fijos, ahora completos porque el piso está alquilado todo el año.
• Rendimiento neto: 3.600 €. Con un contrato firmado después del 26 de mayo de 2023, la reducción general por alquiler de vivienda habitual es del 50 %: tributan 1.800 €.
• Impuesto aproximado: 666 €.
• Dinero que queda: 9.600 − 6.000 − 666 = 2.934 €.

Piso B, un año	Turístico, 90 noches	Larga duración
Ingresos	9.900 €	9.600 €
Gastos reales pagados	8.500 €	6.000 €
Gastos deducibles	3.979 €	6.000 €
Imputación de rentas	663 €	0 €
Reducción del 50 %	No aplica	1.800 €
Base que tributa	6.584 €	1.800 €
IRPF aproximado al 37 %	2.436 €	666 €
Resultado en caja	−1.036 €	2.934 €

Son cifras de ejemplo, no una regla: con 150 noches en lugar de 90 el resultado del turístico cambia por completo, y el alquiler de larga duración tiene sus propias contrapartidas, empezando por que el piso deja de estar disponible para la familia y por la duración mínima de los contratos. La reducción del 50 % no se aplica al alquiler turístico ni al de temporada, y solo alcanza a los residentes que tributan por IRPF. Pero la tabla ilustra lo que pasa en muchas carteras: el piso que se sostiene por inercia solo se descubre cuando tiene su propia cuenta. Otra variante de la misma decisión está en alquilar o dejarlo vacío.

Si quieres que miremos tu cartera piso a piso y llevemos las declaraciones de cada combinación de titulares, el punto de partida es el formulario de vivienda turística.

La idea de la sociedad, vista desde dentro

Con cuatro pisos, alguien sugerirá antes o después una sociedad. Parece la opción adulta: un solo titular, una sola contabilidad, un tipo fijo. Lo que casi nunca se cuenta es cómo se entra.

• Aportar pisos que ya son tuyos es una transmisión. Genera ganancia patrimonial en tu IRPF por la revalorización acumulada y plusvalía municipal, salvo que la operación encaje en regímenes especiales con requisitos estrictos que hay que analizar caso por caso. Y los pisos con herederos no residentes añaden un país más a la conversación.
• Comprar dentro de la sociedad no ahorra la entrada. En Andalucía, una compra de segunda mano paga el 7 % de ITP la haga quien la haga.
• El beneficio de la sociedad no es tuyo. Tributa al tipo general del 25 % del Impuesto sobre Sociedades y, para vivir de él, hay que sacarlo como sueldo o dividendo, que vuelven a tributar.
• Tiene costes fijos: contabilidad mercantil, cuentas anuales, impuesto de sociedades, y alguien que la lleve aunque un año no haya reservas.

Puede tener sentido con muchos inmuebles, con personal, con socios que no son familia o si el beneficio se reinvierte en comprar más. Es una decisión que se toma con números propios y con tu gestor mercantil, que es quien llevaría la contabilidad de la sociedad; nosotros trabajamos con personas físicas. Los argumentos de fondo están en comprar a nombre propio o de sociedad.

Cuando la cartera deja de ser un alquiler y pasa a ser una actividad

La ley del IRPF considera el arrendamiento una actividad económica, y no un rendimiento del capital, cuando para gestionarlo se cuenta, al menos, con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. No se elige: se cumple o no. Si la cartera crece y contratas a alguien para llevarla, cambian la forma de declarar los rendimientos y otras consecuencias. Conviene hacerse la pregunta antes de firmar el contrato de trabajo, no descubrirla después.

Cuándo no hay que tocar nada

• Si cada piso ya tiene sus días, sus gastos y sus titulares claros, y todos rinden, reorganizar solo añade costes.
• Si piensas vender uno o dos en poco tiempo, cualquier estructura nueva complica la venta.
• Si el piso que menos rinde es el que usa la familia, la cuenta no es solo fiscal y está bien que no lo sea.

El orden que conviene seguir

Primero, separar: una cuenta por combinación de titulares, un anuncio por vivienda y facturas a nombre del propietario de cada piso, nunca de la gestora. Segundo, medir: un año completo con los números de cada vivienda por separado. Tercero, decidir, con esos números delante, qué piso sigue como está, cuál cambia de uso y si la estructura necesita otra forma. Casi todos los errores caros que vemos vienen de invertir ese orden. Los gastos que se pueden deducir en cada caso están en la guía de gastos deducibles de la vivienda turística.