Un matrimonio sevillano compra un piso de dos dormitorios en el centro, a diez minutos andando de la Catedral, pensando en alquilarlo por noches. En abril lo tienen lleno a precio de hotel; en agosto no lo quiere nadie. Esta página va de cómo se declara un año así, a nombre de dos.

Un piso del centro de Sevilla con dos titulares y un calendario al revés

Pongamos que se llaman Rocío y Manuel, viven en Sevilla Este y trabajan los dos por cuenta ajena. El piso lo compraron casados en gananciales, así que cada uno es dueño de la mitad a efectos del IRPF, aunque el anuncio de la plataforma esté a nombre de ella y los cobros entren en una cuenta de él. Eso da igual: el rendimiento se reparte por titularidad, no por quién lleva el móvil con las reservas.

El calendario sevillano no se parece al de la costa. La Semana Santa y la Feria de Abril llenan la ciudad y permiten cobrar dos y tres veces la tarifa normal; el otoño y el invierno dan escapadas de fin de semana y congresos; julio y, sobre todo, agosto, con cuarenta grados a la sombra, dejan el piso vacío semanas enteras. Esa forma de ingresar tiene consecuencias fiscales que conviene conocer antes de presupuestar.

Las cuentas de un año en el casco: 150 noches, 17.550 euros

Supongamos veinte noches entre Semana Santa y Feria a 260 € y otras 130 repartidas por el resto del año a 95 €. Resultado: 150 noches ocupadas y 17.550 € de ingresos. Vamos paso a paso.

1. Gastos que solo existen porque hubo huéspedes. Comisiones de las plataformas, 2.100 €, y limpiezas entre estancias (unas cincuenta, a 30 €), 1.500 €. Se restan enteros: 3.600 €.
2. Gastos que correrían igual con el piso cerrado. IBI 520 €, comunidad 720 €, seguro 260 €, luz y agua 1.500 €, fibra 360 €: 3.360 €. Más la amortización, el 3 % de un valor de construcción de 150.000 €, que son 4.500 €. En total, 7.860 €.
3. El reparto por noches. Esos 7.860 € solo se deducen en la proporción de noches alquiladas: 7.860 × 150/365 = 3.230,14 €.
4. Rendimiento neto. 17.550 − 3.600 − 3.230,14 = 10.719,86 €, que se parte en dos: 5.359,93 € en la renta de Rocío y otro tanto en la de Manuel.
5. Los 215 días sin huésped. Generan imputación de renta inmobiliaria. Con un valor catastral de 90.000 € y un porcentaje del 1,1 %: 90.000 × 1,1 % × 215/365 = 583,15 €, 291,58 € por cabeza. Si la última revisión catastral no cae dentro de los diez ejercicios anteriores, el porcentaje sube al 2 % y la cifra casi se duplica: es un dato que se mira en el recibo, no se supone.

Fíjate en lo que enseña el tercer paso: las veinte noches de abril, que aportan casi un tercio de la facturación, pesan en el reparto de gastos exactamente igual que veinte noches de noviembre. El precio no cuenta; cuentan las noches. Lo explicamos con más detalle en la guía del prorrateo por días, y si quieres hacer tu propia cuenta tienes la calculadora.

Concepto	Importe anual	Cómo entra	Deducible
Comisiones de plataforma	2.100 €	Entero	2.100,00 €
Limpiezas entre estancias	1.500 €	Entero	1.500,00 €
IBI, comunidad, seguro, suministros	3.360 €	150/365	1.380,82 €
Amortización del inmueble	4.500 €	150/365	1.849,32 €
Total	11.460 €		6.830,14 €

El código VUT/SE y la declaración responsable ante la Junta

Antes del primer huésped, el piso tiene que estar inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía. No se pide una licencia que haya que esperar: se presenta una declaración responsable ante la Consejería de Turismo en la que el titular afirma que la vivienda cumple los requisitos de la normativa andaluza, y la Junta asigna un código que en esta provincia empieza por VUT/SE. Ese código tiene que aparecer en todos los anuncios. Declarar que se cumple algo que no se cumple no es un trámite mal hecho: es el motivo más habitual de las cancelaciones de oficio.

Del registro estatal que se puso en marcha en 2025 ya habrás oído hablar. El Tribunal Supremo lo anuló en su sentencia 620/2026, de 21 de mayo, porque el Estado no tenía competencia para crearlo. Eso no cambia nada en Sevilla: la inscripción autonómica sigue siendo obligatoria, y el intercambio de datos con las plataformas a través de la ventanilla única digital sigue funcionando. Lo contamos en nuestra nota sobre el registro único.

Las limitaciones urbanísticas del Ayuntamiento de Sevilla, dirección por dirección

Sevilla fue de las primeras ciudades andaluzas en limitar la vivienda turística a través del planeamiento, y el marco sigue moviéndose. El mecanismo general es conocido: el Ayuntamiento puede restringir el uso turístico en determinadas zonas, o condicionarlo a la planta o al acceso independiente, y esas reglas afectan sobre todo a quien pretende inscribirse ahora, no a quien ya figura en el registro. Lo que no hacemos es resumir aquí qué calles o barrios quedan dentro: las delimitaciones se modifican y se recurren, y un dato de hace seis meses puede ser falso hoy. Si estás pensando en comprar para alquilar, esa comprobación se hace sobre la dirección exacta y el plan vigente antes de firmar las arras. Hablamos más de ello en nuestra página de Sevilla.

Vecinos de toda la vida en edificios pequeños: los tres quintos en Sevilla

Muchos bloques del centro tienen ocho o diez viviendas y una mezcla de vecinos mayores y pisos que ya se alquilan. Desde abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige un acuerdo expreso de la junta, con mayoría de tres quintos, para que una vivienda empiece una actividad turística nueva. En un edificio así, tres quintos son seis vecinos: se consigue con facilidad si se habla antes, y es casi imposible si el tema llega a la junta después de las primeras quejas por maletas en la escalera. Antes de comprar, pide las actas de los últimos años y los estatutos, y revisa si alguien ya propuso votarlo.

Cuando el piso sevillano empieza a parecer un pequeño hotel

Hay propietarios que, viendo la competencia de los apartamentos con recepción del centro, añaden desayuno en una cafetería concertada, limpieza a mitad de estancia o cambio diario de toallas. Eso es, hoy como ayer, lo que saca el piso de la exención y lo lleva al 10 %. El punto de partida pudo ser otro, con toda estancia de hasta 30 noches al 10 %, con servicios o sin ellos; mientras esa regla no tenga fecha, los extras siguen decidiendo el régimen, además de ser una cuestión de precio y de quién los factura. La raya está en servicios hoteleros e IVA, y el panorama general, en IVA en la vivienda de uso turístico.

Aquel cambio venía en el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que salió en el BOE al día siguiente y que el Congreso rechazó el 2 de octubre. La directiva europea del IVA lo traerá de vuelta con julio de 2028 como límite, sin que hoy se sepa el día. Para Rocío y Manuel significará darse de alta en el IVA, decidir si suben la tarifa o absorben el 10 % y pedir las facturas de limpieza y suministros a su nombre para deducir el IVA que soporten; lo tenemos preparado y, entretanto, seguimos con lo que ya les corresponde hoy.

Lo que ya toca hoy en Sevilla: las comisiones de Airbnb y Booking

Las comisiones que te cobran plataformas establecidas en Irlanda o en Países Bajos llevan un IVA español que declaras tú, por inversión del sujeto pasivo; con el alquiler exento es un coste, y solo cuando el alquiler lleve IVA se deducirá en el mismo 303 en el que se ingresa. Eso exige el alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios con el modelo 036 y el modelo 349. Con dos titulares, hay que decidir quién figura como anfitrión y ordenar los papeles en consecuencia. Tienes los pasos en el modelo 349 y las comisiones.

Si uno de los dos se va a vivir fuera de Sevilla

Pasa más de lo que parece: un traslado a Bruselas, a Londres o a Estados Unidos. El día que uno de los titulares deja de ser residente fiscal en España, su mitad sale de la renta y entra en el modelo 210, con otras reglas: el 19 % sobre el neto si vive en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y el 24 % sobre el bruto, sin restar nada, en cualquier otro país. El piso es el mismo; las dos mitades pasan a tributar de manera distinta. Tienes el resto en no residentes.

Cómo llevamos un piso compartido en el centro de Sevilla

Recibimos las liquidaciones de las plataformas y las facturas, contamos las noches reales, repartimos el rendimiento entre los titulares y os enseñamos a los dos el borrador antes de presentar nada. Si lo que tienes es una idea y todavía no un piso, el formulario de alta nos sirve también para eso. Somos abogados fiscalistas internacionales: advertimos de los riesgos que vemos, pero ningún despacho serio puede garantizarte el resultado de una comprobación.