Sevilla ha sido de las ciudades que antes puso límites a la vivienda turística por zonas, y eso ha creado dos clases de propietario: el que entró antes y el que llegó después. Las preguntas que nos hacen unos y otros no se parecen en nada.
Zonas saturadas y límites por barrio: qué comprobamos
El mecanismo es siempre el mismo, aquí y en media España: el Ayuntamiento delimita zonas donde el uso turístico queda restringido o directamente cerrado a viviendas nuevas, y el planeamiento fija en qué plantas y con qué accesos puede darse. A eso se le suma, en algunos casos, la declaración de zona acústicamente saturada, que afecta a la actividad de hostelería del entorno y a lo que puedes ofrecer.
No publicamos aquí el porcentaje concreto ni la lista de secciones censales afectadas. Cambia con cada modificación del plan, se recurre con frecuencia y una cifra caducada sería peor que ninguna. Lo que hacemos es pedir la información urbanística de tu finca concreta y leerla con la ordenanza vigente ese día.
Lo fiscal sigue su propio calendario
Con licencia o sin ella, mientras cobras hay obligaciones. Si prestas servicios propios de la industria hotelera —limpieza durante la estancia, cambio de ropa, recepción— sales de la exención del artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA y empiezan el alta, la factura por estancia y las declaraciones trimestrales. Si no los prestas, hoy no hay IVA: el decreto que iba a gravar al 10 % toda estancia de hasta 30 noches decayó en el Congreso el 2 de octubre de 2026 y su llegada queda sin fecha, con julio de 2028 como límite europeo. En todos los casos el rendimiento sigue entrando en la renta.
El segundo frente es el prorrateo: los gastos del piso solo se deducen en la proporción de días efectivamente arrendados, y los días vacíos generan imputación de rentas inmobiliarias. Es mecánicamente aburrido y es lo que más requerimientos genera. Está en gastos deducibles de la vivienda turística.
Herencias con normativa andaluza
Andalucía aplica una reducción propia muy alta para los parientes más cercanos en el Impuesto sobre Sucesiones, hasta el punto de que muchas herencias acaban sin cuota. De ahí sale la confusión habitual: creer que si no se paga, no se declara. Se declara igual, y en plazo, porque el plazo es lo que no tiene arreglo después.
Además, la herencia de un inmueble urbano genera plusvalía municipal en el Ayuntamiento, que es un impuesto distinto, con su propia ventanilla y su propio plazo. Desde la STC 182/2021 y el RDL 26/2021 conviven dos métodos de cálculo y se paga el menor, pero eligiendo tú. Lo tratamos en plusvalía municipal y en plusvalía en herencias y donaciones.
Quién nos escribe desde Sevilla
| Quién | Qué le suele tocar |
|---|---|
| Propietario con piso turístico en Santa Cruz o la Alfalfa | Comprobar si la zona admite nuevas altas y, mientras tanto, IVA, renta y prorrateo |
| Quien compró para alquilar y se encontró la zona cerrada | Alternativas de alquiler, imputación de rentas y qué hacer con el alta ya presentada |
| Heredero de la casa familiar | Impuesto sobre Sucesiones en plazo aunque salga a cero, y plusvalía municipal aparte |
| Profesional colegiado con despacho propio | Modelo 130, retenciones del 111 y del 115 y el cuadre anual |
| Propietario residente en otro país | Modelo 210 y el tipo del artículo 25 de la Ley del IRNR según dónde resida |
Cómo trabajamos con clientes de Sevilla
Con una regla que nos ahorra disgustos: primero los plazos, después la estrategia. Si hay un requerimiento o una herencia con seis meses corriendo, eso se atiende esta semana y lo demás espera.
El resto es rutina trimestral en remoto, sin desplazamientos y sin papel. Te decimos qué es seguro, qué es defendible y qué es discutible, con esas tres palabras, porque no todo en esta materia tiene una respuesta cerrada y prometerte lo contrario sería vendértelo mal.
Vender en Sevilla el piso heredado: la cuenta que se hace antes de firmar las arras
Una hermana hereda en 2019 el piso de su madre en Nervión, lo declara en el Impuesto sobre Sucesiones por 180.000 € y paga 2.100 € de plusvalía municipal por la herencia. En 2026 lo vende por 260.000 €. Vive en Sevilla y el piso nunca fue su vivienda habitual, así que la ganancia entra en su renta del ahorro.
| Paso | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 260.000 € |
| Menos gastos de la venta: agencia 5.000 € y plusvalía municipal de la venta 2.900 € | − 7.900 € |
| Menos valor de adquisición: valor declarado en la herencia más la plusvalía que pagó al heredar | − 182.100 € |
| Ganancia patrimonial | 70.000 € |
| Primeros 6.000 € al 19 % | 1.140 € |
| De 6.000 € a 50.000 € al 21 % | 9.240 € |
| Los 20.000 € restantes al 23 % | 4.600 € |
| Cuota por la venta | 14.980 € |
La escala del ahorro es la misma en toda España, así que aquí la cifra sí se puede dar cerrada. Lo que cambia el resultado es el valor de adquisición: si en 2019 se declaró la herencia por debajo del valor real para pagar menos, ahora se paga más, porque la ganancia se calcula desde ese valor. El cálculo completo está en calcular la ganancia al vender, y si tienes la venta en marcha, el formulario es he vendido un inmueble.
Si fueran tres hermanos vendiendo a partes iguales, la ganancia se reparte en tres y cada uno la declara en su renta con la misma escala, de modo que parte de cada tercio cae en los tramos bajos y la cuota conjunta baja. Y si uno de ellos vive fuera de España, su tercio no va a la renta: va a un modelo 210 al 19 %, con el comprador reteniéndole el 3 % de su parte del precio. Una misma escritura puede acabar generando tres declaraciones distintas.
Del fallecimiento a la venta: las fechas de una herencia sevillana
| Momento | Qué toca | Ante quién |
|---|---|---|
| Primeros cinco meses desde el fallecimiento | Pedir la prórroga del Impuesto sobre Sucesiones, si se necesita | Junta de Andalucía |
| Seis meses desde el fallecimiento | Autoliquidación de Sucesiones, aunque salga a cero | Junta de Andalucía |
| Seis meses, prorrogables hasta un año si se pide dentro de ellos | Plusvalía municipal de la herencia | Ayuntamiento de Sevilla |
| Después | Inscripción en el Registro de la Propiedad | Registro |
| Treinta días hábiles desde la venta | Plusvalía municipal de la venta | Ayuntamiento |
| De abril al 30 de junio del año siguiente | La ganancia, en la renta | Agencia Tributaria |
Es el hallazgo más frecuente cuando una familia sevillana decide vender años después: el Impuesto sobre Sucesiones se hizo, porque lo pidió el banco para liberar las cuentas, pero la plusvalía municipal de la herencia se quedó en el cajón. El Registro de la Propiedad no inscribe la adjudicación sin que se acredite haberla presentado o comunicado, así que el olvido aparece justo cuando el comprador está esperando. Presentada tarde por iniciativa propia lleva recargo; si el Ayuntamiento llega antes, puede haber sanción. Y mientras no se pague tampoco entra en el valor de adquisición de la tabla de arriba. Revisarlo antes de firmar las arras cuesta un correo.