Alquilado o a tu disposición
Modelo 210 para residentes en Alemania
De octubre a abril en la casa de Dénia, de mayo a septiembre en Stuttgart, y la casa alquilada por meses mientras tanto. Es el año de muchos jubilados alemanes, y tiene dos lecturas fiscales en España: el modelo 210 de cada año y una pregunta más seria, la de cuántos días se puede pasar aquí sin dejar de ser no residente.
Überwintern: el invierno en España y la casa que trabaja en verano
Los alemanes llevan más de medio siglo comprando en España. Mallorca y las Canarias fueron las primeras; después, la Costa Blanca entre Dénia y Altea, la Axarquía malagueña y las urbanizaciones del interior de Alicante. Una parte grande son jubilados que pasan aquí la temporada fría, los Überwinterer, y otra, familias que usan la casa en vacaciones y la tienen alquilada el resto del tiempo.
Es un perfil ordenado: guardan facturas, tienen la hipoteca con un banco alemán o una caja de ahorros regional, y esperan que el sistema español funcione como el suyo. La sorpresa suele ser que en España no hay una declaración anual que lo recoja todo, sino varias por inmueble y por titular, y que el piso vacío también tributa.
Dénia, 2026: tres meses de verano alquilados por meses
Klaus es el único titular de un adosado en Dénia que compró en 2016 por 210.000 €. Lo financió con un préstamo de su banco en Alemania. En 2026 lo alquila de junio a agosto, 92 días, a una familia madrileña, por 7.500 € en total, sin intermediarios. El resto del año lo ocupa él o está cerrado.
Qué se puede restar
Como reside en un Estado de la Unión, Klaus deduce los gastos del inmueble en proporción a los 92 días alquilados. Los intereses del préstamo cuentan aunque el banco sea alemán, siempre que el préstamo financiara la compra y lo pueda acreditar. Sus gastos anuales son:
| Gasto anual | Importe | Parte deducible (92/365) |
|---|---|---|
| IBI | 480,00 € | 120,99 € |
| Comunidad | 900,00 € | 226,85 € |
| Seguro del hogar | 250,00 € | 63,01 € |
| Luz y agua | 1.100,00 € | 277,26 € |
| Intereses del préstamo | 2.400,00 € | 604,93 € |
| Amortización (3 % de 115.500 € de construcción) | 3.465,00 € | 873,37 € |
| Total | 8.595,00 € | 2.166,41 € |
La cuota
Rendimiento neto: 7.500 € − 2.166,41 € = 5.333,59 €. Al 19 %, el 210 de alquiler de 2026 sale en 1.013,38 €, y se presenta del 1 al 20 de abril de 2027 (hasta el 15 si domicilia el cargo).
Los otros 273 días generan renta imputada: el valor catastral, 85.000 €, revisado recientemente, se multiplica por el 1,1 % y por 273/365. Salen 699,33 € de base y 132,87 € de cuota. Ese segundo 210 tiene un plazo más largo, del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027 (hasta el 23 de diciembre con domiciliación). Todo ello según la Orden HAC/623/2026.
Klaus paga en total 1.146,25 € en España por la casa de Dénia. Si tus números son distintos, la calculadora del prorrateo te da la parte deducible de cada gasto.
Octubre a abril son unos 200 días. Quien pasa más de 183 días de un año natural en España puede ser considerado residente fiscal aquí, y entonces el 210 deja de ser su impuesto: pasa a declarar el IRPF por todas sus rentas mundiales, y con él pueden llegar el modelo 720 y otras obligaciones. Si además Alemania te sigue considerando residente, hay un conflicto que se resuelve con las reglas de desempate del convenio, no con lo que a uno le parezca. Cuenta los días de verdad, con billetes y extractos, y lee nuestra guía sobre el conflicto de doble residencia.
La Ansässigkeitsbescheinigung y la cita con el Finanzamt
El certificado de residencia fiscal que necesitas para España lo expide el Finanzamt de tu distrito. En España vale un año desde su fecha, así que la costumbre sana es pedirlo al empezar el año, con tiempo, para tenerlo en abril. Si llega tarde o no llega, se abre la puerta a que se te aplique el tipo del 24 % y sin gastos, como a quien no puede acreditar que reside en la Unión.
Un detalle práctico: el certificado debe referirse al periodo que declaras. Si en 2026 cambiaste de domicilio en Alemania, o si pasaste parte del año en otro país, asegúrate de que el documento refleja lo que de verdad ocurrió. Hay más en nuestra página del certificado de residencia.
El convenio hispano-alemán, en términos generales
España y Alemania tienen un convenio para evitar la doble imposición en vigor. La regla general de estos convenios es conocida: las rentas del inmueble pueden gravarse en el país donde está, y el país de residencia elimina la doble imposición por el método que el convenio establezca. Cuál es ese método y cómo se refleja en tu declaración alemana hay que verlo en el texto del convenio y con tu Steuerberater. No opinamos sobre Derecho fiscal alemán; te damos las cifras españolas, con justificantes, para que él haga su parte.
¿Quieres que lo llevemos nosotros? Déjanos los datos en el formulario de alta para no residentes y te decimos qué hay pendiente.
Alquiler por meses, alquiler turístico y lo que hay alrededor
El caso de Klaus es un alquiler de temporada por meses a una familia, sin servicios, y por eso sigue exento de IVA. Si en lugar de eso anunciara la casa en plataformas por noches, entrarían en juego la licencia turística de la comunidad autónoma, el registro único de arrendamientos, que explicamos en su guía, y, más adelante, el IVA: el Real Decreto-ley 26/2026 iba a gravar al 10 % las estancias de hasta 30 noches, pero el Congreso lo rechazó el 2 de octubre de 2026; cuando esa medida entre en vigor, como muy tarde en julio de 2028 por la Directiva (UE) 2025/516, obligará a Klaus a darse de alta en el IVA español y a presentar el 303 cada trimestre, aunque también le dejará deducir el IVA de sus gastos.
Tampoco es lo mismo tener la casa en una zona con valor catastral antiguo que en una revisada: el 2 % en lugar del 1,1 % en la imputación casi duplica esa parte del impuesto. Lo explica la guía de imputación de rentas.
La carpeta que conviene tener lista
El propietario alemán suele llegar con todo archivado, y eso es una ventaja real, siempre que lo archivado sea lo que España pide. Para sostener una deducción en una comprobación no basta con una hoja de cálculo: cada gasto necesita su factura a tu nombre o su recibo bancario, y los días alquilados, un contrato o un extracto que los pruebe.
- El contrato de temporada, con fechas de entrada y salida, y los cobros en la cuenta. Si la familia inquilina paga en dos plazos, los dos.
- El certificado anual de intereses del banco alemán, que acredita cuánto pagaste de intereses (no de capital, que no se deduce) y que el préstamo financió la compra de esa casa. Si el préstamo es mixto, con parte destinada a otra cosa, solo cuenta la proporción que corresponde a la vivienda.
- La escritura de compra, que es la base de la amortización: el precio y los gastos de adquisición, repartidos entre suelo y construcción según el valor catastral.
- Los recibos del IBI y de la comunidad, que muchos pagan por domiciliación en una cuenta española y nunca imprimen.
Con esa carpeta, un requerimiento de Hacienda se contesta en una semana. Sin ella, se reconstruye a oscuras y con prisa. La guía de gastos deducibles repasa uno a uno los que se admiten.
Vender, o dejar la casa a los hijos
Cuando llega el momento de vender, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211 en el plazo de un mes; el vendedor presenta su 210 de ganancia en los tres meses siguientes al fin de ese mes, al 19 %. Para calcular la ganancia se descuenta la amortización de los años en que la casa estuvo alquilada, y eso sorprende a más de uno. Está en la guía sobre la amortización al vender.
Si la casa se hereda, en España se paga el impuesto sobre sucesiones por el inmueble situado aquí, con independencia de lo que ocurra en Alemania, y los herederos no residentes pueden aplicar hoy la normativa de la comunidad autónoma donde está el bien. Los convenios sobre la renta no cubren las herencias: si existe o no algo que evite la doble imposición en ese terreno es una pregunta que hay que hacer a tiempo, y no el día del fallecimiento. Lo tienes en sucesiones y donaciones.