Alquilado o a tu disposición
Modelo 210 para residentes en Irlanda
Muchos irlandeses compraron en la Costa del Sol, en Torrevieja o en Lanzarote entre 2003 y 2008, con hipoteca y en pleno auge. Veinte años después, buena parte está pensando en vender. Y descubre dos cosas a la vez: que lleva años con un modelo 210 a medias y que una venta «a pérdidas» puede no serlo para Hacienda.
El piso de la burbuja, veinte años después
La comunidad irlandesa en España tiene una historia muy marcada por el ciclo inmobiliario. Fuengirola, Benalmádena, Mijas Costa, Torrevieja, Puerto del Carmen: apartamentos comprados sobre plano en los años de euforia, a menudo con préstamos de bancos irlandeses, que perdieron valor tras 2008 y que solo en los últimos años han recuperado el precio de compra, o algo más.
Mientras tanto, la casa se ha usado para las vacaciones de la familia y se ha alquilado en verano para pagar la comunidad. Lo habitual es que el alquiler se declarara irregularmente, y la imputación de los meses vacíos, casi nunca. Antes de vender conviene ordenar eso, porque la venta es el momento en que Hacienda mira con más atención.
Fuengirola, 2026: el alquiler de verano bien declarado
Siobhan y Declan, residentes en Cork, compraron en 2006 un apartamento en Fuengirola por 230.000 € más 12.000 € de gastos de compra. Lo tienen al 50 %. En 2026 lo alquilan 105 noches por 10.500 €, y pagan aparte 1.050 € de limpiezas y ropa de cama.
Como Irlanda es Estado miembro de la Unión, tributan al 19 % sobre el rendimiento neto. Los gastos anuales que se reparten por días son IBI 450 €, comunidad 1.200 €, seguro 240 €, suministros 1.100 €, intereses de la hipoteca 1.600 € y amortización 3.795 € (el 3 % de 126.500 €, la parte de construcción): 8.385 €, de los que corresponden al alquiler 105/365, es decir, 2.412,12 €.
| Declaración de cada uno | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Rendimiento neto del piso | 10.500 − 1.050 − 2.412,12 | 7.037,88 € |
| Parte de cada titular | 50 % | 3.518,94 € |
| 210 de alquiler | × 19 % | 668,60 € |
| Renta imputada de cada uno | 105.000 × 1,1 % × 260/365 ÷ 2 | 411,37 € |
| 210 de imputación | × 19 % | 78,16 € |
El 210 de alquiler de 2026 se presenta del 1 al 20 de abril de 2027 (el 15 como límite si se domicilia el pago), y el de imputación, del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027 (el 23 de diciembre con domiciliación), según la Orden HAC/623/2026. El 1,1 % se aplica porque el valor catastral se revisó en los diez periodos anteriores. Para simular tu caso, usa la calculadora.
Marzo de 2027, la venta: la pérdida que no es pérdida
En marzo de 2027 la pareja vende el apartamento por 245.000 €, con 8.000 € de gastos de venta. A primera vista, pierden dinero: compraron por 242.000 € con gastos y se quedan con 237.000 €. Pero el cálculo español resta del valor de adquisición la amortización correspondiente a los años en que el piso estuvo alquilado. Supongamos que, sumando esos años, son 9.000 €.
| Venta | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 245.000 € |
| Gastos de venta | − 8.000 € |
| Valor de adquisición (242.000 − 9.000 de amortización) | − 233.000 € |
| Ganancia patrimonial | 4.000 € |
| Ganancia de cada uno (50 %) | 2.000 € |
| Impuesto de cada uno (19 %) | 380 € |
| Retención del comprador, 3 % de 245.000 €, por cabeza | 3.675 € |
| A devolver a cada uno | 3.295 € |
El comprador ingresa los 7.350 € retenidos con el modelo 211 en el plazo de un mes. Cada vendedor presenta después su 210 de ganancia en los tres meses siguientes al fin de ese mes, y es ahí donde pide la devolución del exceso. Sin ese 210, el dinero no vuelve solo. La guía para recuperar el 3 % y la de la amortización al vender desarrollan los dos pasos.
La devolución de la retención se tramita con el 210 de la venta, y a veces la comprobación de ese 210 lleva a mirar los años de alquiler anteriores. Si se alquiló sin declarar, lo prudente es regularizar primero, con recargo y sin sanción mientras nadie lo haya requerido, y pedir la devolución después. Hacerlo al revés es invitar a Hacienda a revisar lo que falta justo cuando esperas que te pague.
Queda un impuesto más, que no es de Hacienda sino del ayuntamiento: la plusvalía municipal, que grava el aumento de valor del suelo y que en una venta la paga el vendedor. Tiene dos métodos de cálculo y no se devenga cuando no hay aumento de valor, algo que en un piso comprado en plena burbuja puede ocurrir de verdad. Merece la pena acreditarlo con las escrituras de compra y de venta en la mano; lo explica la guía sobre cuándo no se paga plusvalía.
El certificado de los Revenue Commissioners
Los Revenue Commissioners expiden el certificado de residencia fiscal que acredita que resides en Irlanda. España lo admite durante un año desde su fecha, y lo necesitas tanto para el 19 % del alquiler como para la venta. Un consejo práctico: guarda cada año el suyo. Si en 2028 te preguntan por 2026, la respuesta es el certificado de 2026, no el último. Más en la página del certificado de residencia.
España e Irlanda tienen un convenio para evitar la doble imposición. En términos generales, el Estado donde está el inmueble puede gravar sus rentas y la ganancia de su venta, y el de residencia elimina la doble imposición por el método que el convenio establezca. Cómo se aplica eso en tu declaración irlandesa hay que leerlo en el convenio y hablarlo con tu asesor en Irlanda; no opinamos sobre fiscalidad irlandesa.
Si estás pensando en vender y quieres llegar con los años en orden, cuéntanos tu caso en el formulario para no residentes.
Ordenar los años pendientes antes de poner el cartel
La regularización de un no residente sigue unas reglas sencillas. Hacienda puede revisar los ejercicios cuyo plazo de presentación terminó hace menos de cuatro años; los anteriores, en general, han prescrito. Dentro de ese margen, presentar tarde y por iniciativa propia cuesta un recargo del 1 % más un punto por cada mes completo de retraso, hasta un 15 % cuando ha pasado más de un año, y desde ese momento se añaden intereses de demora. Lo que no hay es sanción, siempre que la presentación llegue antes de cualquier requerimiento.
En una familia irlandesa con un piso alquilado cada verano, el orden práctico es este: reunir los extractos de alquiler de los últimos cuatro años, calcular cada 210 de alquiler y de imputación por titular, presentarlos todos y, con los años en regla, poner el piso a la venta. La guía sobre la prescripción de cuatro años explica cómo se cuentan los plazos, y la de regularizar varios ejercicios, por dónde empezar.
Una ventaja de hacerlo así es que, cuando el comprador retenga el 3 % y llegue el 210 de la venta, la petición de devolución se tramita sobre un expediente limpio. Otra, que el notario y el comprador no encuentran sorpresas en la documentación.
Herencias: Irlanda y el Reglamento europeo
Un detalle que pocos conocen: Irlanda, como Dinamarca, no participa en el Reglamento europeo de sucesiones. Para una familia irlandesa con un piso en España eso significa que la coordinación entre ambos sistemas no es tan automática como entre otros Estados de la Unión, y que el testamento merece una revisión desde los dos lados. En España, el impuesto sobre sucesiones grava el inmueble situado aquí, y el heredero no residente puede aplicar la normativa autonómica del lugar donde está. Lo explicamos en herencias y donaciones internacionales.
Y si todavía no has decidido vender, el mejor momento para ordenar los 210 pendientes es ahora, antes de que la operación los saque a la luz. El resto de obligaciones está en la página de no residentes y en la de venta de inmuebles.