El 3 % que el comprador se quedó del precio no es tu impuesto: es un anticipo a cuenta de él. Cuando la ganancia real es pequeña, o cuando directamente vendiste por menos de lo que te costó, ese anticipo excede de lo que debías y la diferencia se devuelve. Pero no se devuelve sola. Hay que pedirla, hay que pedirla en su plazo y hay que pedirla con el papel que acredita que el dinero entró de verdad en Hacienda. Esta guía va de ese procedimiento, visto desde el lado del vendedor.
Por qué casi siempre sobra
El 3 % se calcula sobre el precio de venta completo, sin descontar nada. Tu impuesto, en cambio, se calcula sobre la ganancia. En una venta con ganancia moderada, el 3 % del precio es bastante más que el 19 % de la ganancia, y por eso la devolución es el desenlace habitual.
| Venta | 3 % ingresado | Ganancia | Cuota al 19 % | Resultado |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 | 9.000 | 0 (venta a pérdida) | 0 | Devuelven 9.000 |
| 300.000 | 9.000 | 20.000 | 3.800 | Devuelven 5.200 |
| 300.000 | 9.000 | 47.368 | 9.000 | Ni pagas ni te devuelven |
| 300.000 | 9.000 | 90.000 | 17.100 | Ingresas 8.100 |
La línea del medio es la frontera: con el tipo del 19 %, el 3 % del precio equivale al impuesto de una ganancia de algo menos del 16 % del precio de venta. Por encima de ahí se paga; por debajo, se cobra. Ese 19 % es el mismo para cualquier vendedor no residente, así que la frontera no depende del país donde vivas.
El plazo: tres meses, pero no desde la escritura
El modelo 210 de la ganancia se presenta en los tres meses siguientes al término del plazo que tiene el comprador para ingresar el 211, y ese plazo es de un mes desde la transmisión. En la práctica son cuatro meses desde la escritura, no tres. Quien cuenta tres meses desde la firma se adelanta; quien cuenta cuatro desde el ingreso del comprador, se pasa.
Una venta firmada el 12 de marzo da este calendario: el comprador tiene hasta el 12 de abril para presentar e ingresar el 211, y tú tienes desde entonces hasta el 12 de julio para presentar tu 210. No hay que esperar a que el comprador presente el suyo para empezar a preparar el tuyo, pero sí hace falta su justificante para cerrarlo.
Qué hace falta para presentarlo
- NIF o NIE del vendedor. Si no lo tienes, hay que obtenerlo antes: sin número de identificación fiscal no hay declaración que presentar ni devolución que cobrar.
- El ejemplar del modelo 211 que el comprador tiene la obligación de entregarte, con su justificante de ingreso. Es el documento que acredita lo retenido.
- Las dos escrituras y los justificantes de gastos e impuestos de ambas, que son los que construyen la ganancia.
- Una cuenta bancaria donde cobrar. La devolución se hace por transferencia, y es aquí donde se atasca buena parte de los expedientes de quien ya no tiene cuenta en España.
La cuenta bancaria, que es donde se encalla todo
Mucha gente cierra su cuenta española el mismo mes de la venta, porque ya no la necesita, y descubre meses después que la devolución no tiene dónde ir. La Agencia Tributaria admite la devolución en cuenta abierta en el extranjero dentro de la zona única de pagos en euros, aportando el IBAN, el BIC y la acreditación de que la cuenta es de la persona que declara; fuera de esa zona el asunto se complica y suele terminar resolviéndose a través de un representante con cuenta en España.
Es el consejo más barato de toda esta guía. Mantener abierta seis meses más una cuenta que ya no usas cuesta poco; recolocar una devolución de varios miles de euros cuando la cuenta de destino ya no existe cuesta meses de correspondencia. Si ya la cerraste, se puede resolver, pero el camino es más largo.
Cuánto tarda, y qué pasa si no llega
La Administración dispone del plazo general de seis meses, contados desde el término del plazo de presentación de la declaración, para practicar la devolución. Si no la practica en ese plazo por causa que le sea imputable, procede el abono de intereses de demora sin necesidad de que el contribuyente los reclame. Esto no quiere decir que la devolución vaya a tardar seis meses ni que vaya a llegar el día siguiente a que venzan: quiere decir que a partir de ahí hay un argumento y una reclamación posible.
Lo habitual, cuando se retrasa, es que la Administración haya abierto una comprobación del cálculo de la ganancia. Suele llegar en forma de requerimiento pidiendo las facturas de las partidas que suman al valor de adquisición. Se contesta con documentos, no con explicaciones; en la página sobre qué hacer cuando llega una carta de Hacienda está el procedimiento general, y merece la pena leerla antes de responder nada.
Si el comprador no ingresó el 3 %
Este es el escenario incómodo, y se presenta en dos versiones muy distintas.
| Qué pasó | Dónde queda el vendedor |
|---|---|
| El comprador te descontó el 3 % del precio y no lo ingresó | Tú cobraste el 97 %. Tienes la escritura y el contrato que acreditan el descuento, y una reclamación civil contra el comprador por el importe que se quedó. En el plano tributario, el problema principal es de él: la ley lo convierte en obligado a ingresar y el inmueble queda afecto al pago. |
| El comprador no retuvo nada y te pagó el 100 % | Cobraste todo el precio. No hay ingreso previo que descontar ni devolución que pedir: tu 210 sale a ingresar por la cuota entera. Lo que no puede hacerse es declarar como retenido un importe que nunca se ingresó. |
En el primer caso conviene actuar deprisa y por escrito: reclamar al comprador el justificante del 211 y, si no aparece, dejar constancia fehaciente de la reclamación. Hay argumentos para sostener que quien soportó la retención puede descontarla aunque el retenedor no la ingresara, pero es terreno discutido y no es algo que se pueda dar por ganado de antemano. Lo prudente es plantear la declaración con los hechos bien documentados y advertir del riesgo desde el principio, no presentar como cerrado lo que depende de cómo lo mire la oficina gestora.
El comprador, por su parte, tiene salida: presentar el 211 fuera de plazo con el recargo que corresponda, que es mucho más barato que esperar a que se lo reclamen. Está explicado en la página de la retención del 3 % y, con detalle, en la guía de esa línea sobre el 211 presentado tarde.
El error de no presentar nada
Hay quien da por buena la idea de que con el 3 % ya está todo pagado y no presenta el 210. Eso tiene dos consecuencias, y ninguna es la que espera.
- Si te sobraba retención, el dinero se queda en Hacienda. La devolución no se practica de oficio: es el modelo 210 el que la solicita. Y el derecho a pedirla prescribe a los cuatro años.
- Si te faltaba, la deuda sigue viva con sus intereses, y cuando la Administración la reclame ya no habrá recargo reducido sino procedimiento sancionador.
A esto se añade una tercera cosa que aparece casi siempre en el mismo expediente: los años en que el inmueble estuvo vacío generan imputación de rentas inmobiliarias, y los años en que estuvo alquilado generan rendimientos. Una venta es el momento en que todo eso sale a la luz de golpe, porque la Administración cruza la operación con el historial del inmueble. Si hay ejercicios sin declarar, lo sensato es mirarlos a la vez y decidir si conviene regularizarlos antes de que llegue el requerimiento; en la página de regularización voluntaria está la diferencia entre hacerlo por iniciativa propia y hacerlo cuando ya te han escrito.
Cómo lo llevamos nosotros
- Reconstruimos el valor de adquisición con lo que exista, incluidas las obras y los años de alquiler, y decimos desde el principio qué partidas son sólidas y cuáles son discutibles.
- Preparamos y presentamos el modelo 210 con la solicitud de devolución, y dejamos el expediente documentado para el caso de que llegue un requerimiento.
- Si la cuenta de destino está fuera de España, lo resolvemos por la vía que corresponda según dónde esté abierta.
- Si aparece comprobación, la contestamos con la documentación reunida. Lo que no hacemos es garantizar el desenlace: ninguna devolución está asegurada hasta que se acuerda.
Para empezar basta con contarnos la operación en el formulario de la línea. Con la escritura de venta, la de compra y el 211 del comprador ya se puede calcular si lo tuyo sale a devolver y por cuánto.
Tres errores de forma que retrasan meses la devolución
- Un solo modelo para dos titulares. Si el inmueble era de dos personas, hay dos declaraciones, cada una por su porcentaje, con su propia retención descontada. Una declaración conjunta no existe en el impuesto de no residentes y obliga a rehacerlo todo.
- Descontar un 3 % que no coincide con el ingresado. Lo que se descuenta es el importe que figura en el modelo 211, exactamente, no el 3 % teórico calculado sobre el precio. Si el comprador ingresó una cantidad distinta, el cruce informático salta.
- Datos identificativos que no casan. El nombre y el número de identificación fiscal del vendedor en el 211 y en el 210 tienen que ser el mismo. Un apellido transcrito de otra manera basta para que la devolución se quede parada esperando una comprobación manual.
Los tres se evitan mirando el 211 antes de rellenar nada. Es un documento de una página y contiene todo lo que hay que trasladar.