IVA del 10 % en el alquiler turístico: fecha de entrada incierta · límite julio de 2028. El Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, que la fijaba en el 1 de diciembre de 2026, así que esa fecha ya no vale. El límite lo marca la Directiva (UE) 2025/516: julio de 2028. Lo tenemos preparado para cuando entre. Mientras tanto seguimos llevando lo que ya es obligatorio hoy: el modelo 303 por la inversión del sujeto pasivo de las comisiones de Airbnb y Booking, el ROI y el modelo 349.
Cada factura, a su casilla
Cómo darte de alta en el ROI y obtener tu NIF-IVA
Si una plataforma de otro país de la Unión te cobra comisión, el IVA español de esa comisión lo declaras tú. Para hacerlo bien necesitas un número de IVA intracomunitario, y es la obligación que más a menudo encontramos sin cumplir, tanto en quien ya repercute el 10 % por prestar servicios de hotel como en quien alquila exento, que hoy sigue siendo la mayoría.
Un correo de la plataforma que nadie entendió
Javier alquila un piso en Almuñécar sin servicios durante la estancia. Su alquiler está exento de IVA y así lo declara. Un día la plataforma le escribe pidiéndole un «VAT ID» y le avisa de que, si no lo facilita, seguirá repercutiéndole IVA en sus comisiones. Javier contesta que él no tiene nada que ver con el IVA. Se equivoca: aunque no cobre IVA a sus huéspedes, recibe cada mes un servicio de una empresa europea que tributa en España a su cargo. Y se equivocará del todo el día que sus estancias cortas lleven el 10 %, que hoy no tiene fecha y sí un tope, julio de 2028. Lo que se juega son los 349 y las autoliquidaciones de los años exentos, con un IVA que no puede recuperar, y un alta en el ROI que no conviene dejar para entonces.
Cómo funciona, sin tecnicismos
Las grandes plataformas facturan desde otros países de la Unión: Airbnb desde Irlanda, Booking desde los Países Bajos. Cuando prestan un servicio a un empresario establecido en España, la regla general dice que el servicio se entiende prestado donde está el cliente, es decir, aquí. La plataforma emite su factura sin IVA y el cliente español declara el IVA español de esa factura: es la inversión del sujeto pasivo, que explicamos en quién paga el IVA cuando lo paga el cliente. Para que todo esto funcione, las dos partes necesitan un número de IVA válido para operaciones intracomunitarias. En España ese número se obtiene con la inclusión en el Registro de Operadores Intracomunitarios, el ROI, y se hace visible en la base de datos europea VIES.
El IVA de lo que cobras a tus huéspedes y el de lo que te cobra la plataforma van por separado. Mientras el alquiler turístico esté exento, el arrendador recibe un servicio sujeto, autoliquida su IVA y no puede deducirlo: es un coste real. Con servicios de hotel, y con las estancias de hasta 30 noches cuando pasen al 10 % (la norma que situaba ese paso en el 1 de diciembre de 2026 fue rechazada por el Congreso; el tope de la directiva europea es julio de 2028), ese mismo IVA se ingresa y se deduce en el mismo 303, y el efecto neto suele desaparecer. Lo que no cambia en ningún caso es la obligación de declararlo ni la del 349, y quien no lo ha hecho en los años exentos arrastra todos esos trimestres pendientes.
La solicitud, de la primera casilla al número en VIES
- Presenta el modelo 036 marcando la solicitud de alta en el ROI. Puede ir en la misma declaración que tu alta censal, lo que ahorra un trámite, o más tarde como modificación. No hay formulario aparte ni tasa. Desde febrero de 2025 ya no existe el 037, así que siempre es el 036.
- Explica la actividad si te lo piden. La inclusión no es automática. Es habitual que la Agencia Tributaria envíe un requerimiento antes de concederla, preguntando en qué consiste la actividad, dónde se desarrolla y qué operaciones intracomunitarias vas a tener. Contesta con documentos: la inscripción turística, la referencia catastral, el contrato con la plataforma o una liquidación con la comisión.
- Espera la resolución. No damos un plazo cerrado porque depende de la oficina y de si hay requerimiento; en la práctica son semanas, y un requerimiento reinicia la espera. Si tu primera liquidación está cerca, empieza ahora.
- Comprueba tu número en VIES. Tu NIF-IVA es tu NIF precedido de ES. Estar incluido en el ROI y aparecer en VIES es lo mismo, pero a veces hay unos días de desfase. Hasta que aparezca, la plataforma no podrá validarlo.
- Comunícalo a cada plataforma, en el apartado fiscal de tu cuenta de anfitrión. Es el paso que cambia de verdad lo que te facturan, y el que más se olvida después de semanas esperando el número.
- Presenta las declaraciones que ahora existen. La inversión del sujeto pasivo se declara en el 303 del periodo; si prestas servicios de hotel, junto con el 10 % de tus rentas y el IVA deducible de tus gastos, y lo mismo cuando las estancias cortas lleven IVA (lo explicamos en el 303 de la vivienda turística; mientras tu alquiler siga exento, el IVA de las comisiones se ingresa sin poder deducirlo), y los servicios recibidos se relacionan en el modelo 349 con la clave de adquisiciones intracomunitarias de servicios, en cada periodo en que haya comisiones.
Qué cambia en las facturas y en las declaraciones
| Tu situación | Lo que te factura la plataforma | Lo que presentas |
|---|---|---|
| Sin número de IVA intracomunitario | Comisión con IVA repercutido que no puedes recuperar | Nada, y ese es el problema: la obligación existía igual |
| En el ROI, alquiler exento (sin servicios de hotel: lo que rige hoy) | Comisión sin IVA | Autoliquidación con el IVA de las comisiones, no deducible, y modelo 349 en los periodos con comisión |
| En el ROI, alquiler al 10 % (hoy, con servicios de hotel; las estancias cortas, cuando entre su IVA) | Comisión sin IVA | 303 con el IVA de tus rentas, el de las comisiones y el de tus gastos deducible, resumen anual y 349 |
El 349 es trimestral como regla, y mensual cuando el volumen de operaciones intracomunitarias supera el umbral reglamentario. Para un particular con una o dos viviendas lo normal es el trimestral. Cómo se rellena, con ejemplos de liquidaciones reales, está en el 349 de las comisiones de Airbnb.
Si quieres que tramitemos el alta en el ROI, contestemos el requerimiento que casi siempre llega y dejemos las declaraciones de IVA al día, cuéntanos tu caso en el formulario de vivienda turística. Si lo que tienes son servicios que facturas a empresas de otros países, el camino es el formulario de autónomos internacionales.
Lo que suele salir mal
- La solicitud se deniega por falta de pruebas. Pedir el ROI antes de que exista nada que enseñar invita a la denegación. Solicítalo con la inscripción turística, el anuncio o la primera liquidación en la mano.
- Se concede el número y nunca se comunica a la plataforma. Sigues pagando el IVA que te repercuten y, además, debes el de la inversión del sujeto pasivo. Lo peor de los dos mundos.
- Solo se da de alta uno de los copropietarios. Si la vivienda es de dos y los dos ejercen la actividad, hay que mirar la situación de cada uno. Un alta única que cubre al matrimonio es una simplificación que alguien acabará discutiendo.
- Se declara la inversión del sujeto pasivo, pero no el 349. Un olvido frecuente y fácil de corregir, y que el sistema detecta cruzando lo que declara la plataforma.
- Se deja de alquilar y el alta sigue abierta. Hacienda sigue esperando declaraciones. Cuando termines, pide la baja en el ROI y en el censo con otro 036.
Si ya llevas años sin ROI
Es la situación más común cuando alguien nos escribe. Lo que procede es darse de alta y regularizar los trimestres pendientes antes de que lo haga la Agencia, con el recargo del artículo 27 de la Ley General Tributaria: el 1 % más un punto por mes completo de retraso, el 15 % pasados doce meses con intereses desde entonces, y una reducción del 25 % si pagas en plazo. Una vez iniciado un procedimiento sobre ese periodo, ya no hay recargo sino sanción. El cálculo con cifras reales está en cómo calcular el recargo.
Para quien vive fuera y para quien factura a empresas
El propietario no residente está en la misma situación respecto de las comisiones: el servicio se localiza en España y la obligación es española. Lo que cambia es todo lo demás, porque sus rentas se declaran con el modelo 210 y no con la renta de los residentes. Las dos cosas van en paralelo y ninguna sustituye a la otra.
El ROI sirve también a quien presta servicios a empresas de otros países de la Unión: la factura va sin IVA español, el número del cliente se comprueba en VIES antes de emitirla y la operación se declara en el 349. En qué país tributa cada servicio se explica en dónde tributa cada servicio, y la mecánica del registro, desde el lado del profesional, en el alta en el ROI y el VIES.