Cómo saber si tienes que presentar el modelo 211
Actualizada el 30 de septiembre de 2026 · por Jacob Salama Chocrón, abogado · Modelo 211
Lucía vive en Madrid y va a comprar un apartamento en Marbella por 540.000 €. Los vendedores son un matrimonio: él, Hans, alemán, lleva doce años viviendo en Marbella; ella, Claire, se trasladó a Dubái en 2024 por trabajo. La notaría le ha preguntado si va a retener el 3 % y Lucía no sabe qué contestar. La respuesta depende de una sola cosa, la residencia fiscal de cada vendedor el día de la escritura, y en su caso sale un 211 por la mitad del precio: 8.100 €.
Cuatro condiciones que tienen que darse a la vez
El artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes obliga a presentar el modelo 211 cuando concurren estas cuatro circunstancias:
- Hay un inmueble situado en España. Vivienda, plaza de garaje, local, solar o finca rústica. La nacionalidad del inmueble no existe: importa dónde está.
- Hay una transmisión con contraprestación. La ley calcula el 3 % sobre la contraprestación acordada. En una compraventa o una permuta la hay; en una donación o una herencia no hay precio sobre el que aplicarlo.
- El transmitente es no residente fiscal en España. Persona física o entidad, da igual.
- Actúa sin establecimiento permanente. Un vendedor no residente que opera en España mediante establecimiento permanente sigue otras reglas y se estudia aparte.
Fíjate en lo que no está en la lista. No importa quién compra: un particular residente, una sociedad, otro no residente. No importa el importe, ni si el vendedor gana o pierde con la venta. Y no importa su pasaporte. La página del modelo 211 explica el conjunto; aquí vamos a la pregunta de si te toca.
La residencia fiscal no es la nacionalidad
La confusión más cara es pensar que «extranjero» equivale a «no residente». Hans es alemán, pero si pasa más de 183 días al año en España o tiene aquí el núcleo de sus intereses, es residente fiscal español, y su parte no lleva retención. Al revés, un español que vive y tributa en Suiza desde hace años es no residente, y quien le compra tiene que retener.
La prueba razonable es el certificado de residencia fiscal en España emitido por la Agencia Tributaria, referido al periodo de la venta. La manifestación del vendedor en la escritura ayuda, pero no sustituye a ese documento. Cómo se comprueba y qué hacer si llega tarde está en comprobar la residencia del vendedor, y los criterios de fondo, en quién es no residente a efectos del 211.
Situaciones frecuentes, resueltas
| Situación | ¿Hay 211? | Sobre qué se calcula el 3 % |
|---|---|---|
| Vendedor británico que vive en Londres | Sí | Todo el precio |
| Vendedor español con residencia fiscal en Suiza | Sí | Todo el precio |
| Vendedor extranjero residente en España que aporta certificado | No | — |
| Dos copropietarios, uno residente y otro no | Sí, parcial | La parte del precio que corresponde al no residente |
| Sociedad extranjera sin establecimiento permanente | Sí | Todo el precio |
| Aportación del inmueble para constituir o ampliar capital de una sociedad residente | No: la ley lo excluye expresamente | — |
| Donación o herencia de un no residente | No hay precio sobre el que retener | Hay otros impuestos, no el 211 |
Las cuentas de Lucía
Hans y Claire son dueños al 50 %. Hans aporta un certificado de residencia fiscal en España de este ejercicio. Claire no puede, porque su residencia está en Emiratos desde 2024.
- Precio total: 540.000 €.
- Parte de Claire: 540.000 × 50 % = 270.000 €.
- Retención: 270.000 × 3 % = 8.100 €.
- Pago en la firma: 270.000 € a Hans y 261.900 € a Claire.
- Modelo 211: uno, a nombre de Lucía como adquirente, identificando a Claire como transmitente no residente, dentro del mes siguiente a la escritura.
Si Lucía retuviera el 3 % sobre los 540.000 €, se quedaría 8.100 € de Hans sin motivo, y Hans tendría que recuperarlos por otra vía. Si no retuviera nada, la afección de la ley recaería sobre el inmueble que ella acaba de comprar.
Comprobación en dos minutos
- ¿El inmueble está en España? Si no, no hay 211.
- ¿Pagas un precio o entregas algo a cambio? Si es una donación o una herencia, no hay 211.
- ¿Cada vendedor ha acreditado con certificado su residencia fiscal en España? Por cada uno que no lo haga, hay 211 por su parte.
- ¿Es una aportación a una sociedad residente? Entonces no hay retención.
- ¿Firmas en los próximos días? El plazo es un mes desde la escritura, y conviene tener el importe apartado desde la firma.
Por qué la duda perjudica sobre todo al comprador
La obligación de retener es del adquirente. Si el vendedor dice ser residente y resulta que no lo era, quien no retuvo fue el comprador, y la ley prevé que el inmueble quede afecto al pago de la cantidad menor entre la retención y el impuesto del vendedor. El comprador no ha hecho nada malo a propósito, pero la finca es suya y la afección la acompaña.
Por eso la conversación sobre la residencia se tiene en las arras, no en la notaría. Lo razonable es pactar que el vendedor entregue su certificado con antelación y que, si no llega, se retenga. Lo contamos con las cláusulas en el 3 % en el contrato de arras.
Un certificado de residencia de hace dos años no dice nada de dónde residía el vendedor el día de la escritura. Pide uno del periodo de la venta, y si el vendedor se ha mudado hace poco, trata el caso con cuidado: un cambio de residencia a mitad de año puede dar resultados que no son intuitivos.
Casos en el borde que conviene mirar dos veces
Hermanos que venden la casa heredada
Tres hermanos heredan el piso de sus padres en Córdoba y lo venden por 180.000 €. Dos viven en España; el tercero trabaja en Canadá desde hace años. El comprador retiene el 3 % solo sobre el tercio del hermano no residente: 60.000 × 3 % = 1.800 €. Si la escritura no deja claro qué parte del precio corresponde a cada vendedor, se discute en la notaría, así que conviene que conste.
Comprador también no residente
Un comprador que vive en Irlanda y compra a un vendedor que vive en Suecia tiene exactamente la misma obligación que un comprador de Valencia. Necesitará NIE para presentar el 211 y, casi siempre, un representante en España que haga el ingreso.
Permuta de un solar por pisos futuros
Cuando un no residente entrega un solar a cambio de viviendas que se construirán, hay contraprestación aunque no haya dinero, y el 3 % se calcula sobre el valor de lo que recibe. Son operaciones que conviene revisar antes de firmar, porque la valoración de lo entregado es la base.
Lo que el 211 no resuelve
Presentar el 211 no cierra la fiscalidad de la venta. El vendedor no residente sigue teniendo que presentar su propio modelo 210 por la ganancia, en los tres meses siguientes al fin del plazo del comprador, y allí se descuenta el 3 % ingresado; lo resumimos en los plazos de una venta de no residente. La plusvalía municipal va por otro lado y la paga, por regla general, el vendedor, aunque cuando es no residente el comprador puede quedar como sustituto ante el ayuntamiento. Son tres impuestos distintos alrededor de una misma escritura.
Si vas a comprar y no tienes claro si el vendedor es residente, cuéntanoslo en el formulario de la retención del 211 antes de firmar las arras: es el momento en que todavía se puede decidir con calma.
Preguntas frecuentes sobre el modelo 211
¿Y si presento el modelo 211 sin estar obligado?
Presentar de más no es infracción, pero tampoco sale gratis: te vincula a lo declarado y, si hay un error, hay que corregirlo. Con el modelo 211 lo sensato es comprobar antes la obligación, y no presentar por si acaso. Los umbrales de esta página son precisamente para eso.
¿Y si ya pasó el mes desde la escritura?
Se presenta igualmente, con recargo. Lo que no conviene es dejarlo: mientras no se ingrese, el inmueble responde de esa deuda, y eso aparece cuando intentas venderlo o hipotecarlo.