Una venta de inmueble por quien no reside en España no genera un trámite: genera cuatro relojes que arrancan el mismo día y terminan en momentos distintos, ante tres administraciones diferentes y con dos obligados distintos. El día de la firma en la notaría todo el mundo se despide contento, y a partir de ahí empiezan a correr plazos que nadie recuerda. Esta guía es el calendario completo, con fechas de ejemplo, y con los trámites que no son fiscales pero se olvidan igual.
El cuadro general
| Reloj | Quién lo cumple | Ante quién | Plazo |
|---|---|---|---|
| Modelo 211, ingreso del 3 % retenido | El comprador | Agencia Tributaria | Un mes desde la transmisión |
| Plusvalía municipal | El comprador, como sustituto del vendedor no residente | El ayuntamiento | Treinta días hábiles en transmisiones entre vivos |
| Modelo 210 de la ganancia patrimonial | El vendedor | Agencia Tributaria | Tres meses siguientes al fin del plazo del 211 |
| Devolución del exceso retenido | La Administración | — | Plazo general de seis meses desde el fin del plazo de declaración |
Una venta firmada el 12 de marzo, día a día
| Fecha | Qué toca |
|---|---|
| 12 de marzo | Escritura. Se retiene el 3 % del precio y se entrega al vendedor el 97 %. Empiezan a contar todos los plazos. |
| Del 13 de marzo al 25 de abril, aproximadamente | Treinta días hábiles para la plusvalía municipal. La cuenta es de días hábiles, descontando sábados, domingos y festivos, incluidos los locales, así que la fecha exacta depende del calendario del municipio. |
| 12 de abril | Último día para presentar e ingresar el modelo 211. Un día más y hay recargo. |
| 12 de abril al 12 de julio | Ventana de tres meses para el modelo 210 de la ganancia del vendedor. |
| 12 de julio | Último día del 210. A partir de aquí, recargo si sale a ingresar. |
| Hasta el 12 de enero del año siguiente | Plazo general de seis meses para que se practique la devolución, si la hay. |
| Año siguiente | Modelo 210 de imputación de rentas inmobiliarias por los días de ese año en que todavía fuiste propietario. |
| Cuatro años | Prescripción, que corre para las dos partes: para la Administración y para tu derecho a pedir una devolución. |
Empieza cuando termina el plazo del comprador, presente este o no. Si el comprador se retrasa, tu reloj corre igual. Por eso conviene pedirle el justificante del 211 sin esperar a que se acuerde: lo necesitas para cerrar tu declaración y él no siempre sabe que tiene que dártelo.
El reloj olvidado: la imputación del año de la venta
Este es el trámite que se cae de casi todos los calendarios. Mientras fuiste propietario de un inmueble en España no arrendado, cada año se genera imputación de rentas inmobiliarias, que se declara con un modelo 210 propio al año siguiente. El año en que vendes no es una excepción: hay que declarar la imputación correspondiente a los días de ese año en que el inmueble todavía era tuyo, y esa declaración se presenta en el ejercicio siguiente, cuando ya nadie se acuerda de la operación. Si el inmueble estuvo alquilado hasta la venta, lo que toca son los rendimientos de esos meses, con su propia periodicidad. Está explicado en la guía de la imputación de rentas.
Lo que no es fiscal pero hay que hacer igual
- Cambio de titularidad catastral. Cuando la transmisión se formaliza en escritura pública y el notario remite la información, el Catastro suele actualizarse solo, pero conviene comprobarlo: si no se actualiza, el IBI del año siguiente te seguirá llegando a ti.
- El IBI del año de la venta. El impuesto se devenga el 1 de enero y lo debe quien era titular ese día, aunque es habitual pactar el prorrateo en el contrato. Si se pactó, hay que ejecutarlo; si no se pactó, no aparece solo.
- Suministros y comunidad. Baja o cambio de titularidad de luz, agua y gas, y comunicación al administrador de la comunidad. Una domiciliación olvidada sigue cobrando durante meses.
- La cuenta bancaria española. No cerrarla hasta haber cobrado la devolución, si la hay.
- El seguro del hogar. Se cancela con la venta, y a veces devuelve prima no consumida.
Qué pasa si se pasa cada plazo
| Plazo incumplido | Consecuencia |
|---|---|
| Modelo 211 | Recargo por presentación extemporánea a cargo del comprador, y el inmueble queda afecto al pago mientras la situación no se regularice. |
| Plusvalía municipal | Recargo o sanción según cómo la exija la ordenanza, y en las transmisiones con vendedor no residente el que responde ante el ayuntamiento es el comprador. |
| Modelo 210 con resultado a ingresar | Recargo por declaración extemporánea sin requerimiento previo, que empieza en el 1 % y sube un punto por cada mes completo de retraso, con las reglas del artículo 27 de la Ley General Tributaria explicadas en su propia guía. |
| Modelo 210 con resultado a devolver | No hay recargo, porque no hay deuda, pero el derecho a solicitar la devolución prescribe a los cuatro años. |
Y baja un 25 % si se ingresa en el plazo que dé la notificación del recargo y no se recurre ni la deuda ni el propio recargo. La diferencia entre presentar tarde por iniciativa propia y esperar a que llegue el requerimiento es la diferencia entre un recargo y un procedimiento sancionador: en cuanto hay requerimiento previo, la puerta del recargo se cierra.
El orden en que conviene hacerlo
El calendario legal es uno y el orden sensato de trabajo es otro. Este es el que seguimos:
- Antes de la escritura. Comprobar la residencia fiscal de cada vendedor, fijar en el contrato quién retiene, quién ingresa el 211 y quién paga la plusvalía municipal, y pedir el último recibo del IBI. Esto es lo que evita el 90 % de los problemas posteriores y cuesta una tarde.
- La semana de la escritura. Reunir la escritura de compra original, los justificantes de gastos de entonces y las facturas de obras. Es el momento en que todavía se encuentran.
- Primer mes. El comprador presenta el 211 y entrega el ejemplar al vendedor. Se presenta la plusvalía municipal o se solicita, según lo exija la ordenanza del municipio.
- Segundo y tercer mes. Se calcula la ganancia con todas las partidas y se decide si el 210 sale a ingresar o a devolver.
- Cuarto mes. Se presenta el 210 sin apurar el último día, porque las incidencias de identificación y de cuenta bancaria aparecen justo entonces.
Si ya vas tarde
Llegar tarde no cierra ninguna puerta, solo encarece las cosas, y sigue habiendo una diferencia muy grande entre regularizar por iniciativa propia y esperar. Lo primero es fijar la fecha exacta de la transmisión, porque de ella dependen todos los plazos; lo segundo, ver qué obligaciones siguen abiertas y cuáles han prescrito; y lo tercero, ordenar la regularización de forma que no se abra un frente antes de tener resuelto el anterior. En la página de regularización voluntaria está el criterio general, y en la guía de la prescripción, cómo se cuentan los cuatro años.
Si prefieres que lo llevemos nosotros, el punto de partida es el formulario de la línea de venta: con la fecha de la escritura ya se puede montar tu calendario real, con las fechas concretas de tu operación en lugar de las de esta guía. Lo que no podemos hacer es prometer que una presentación tardía no tendrá consecuencias: lo que se puede hacer es reducirlas y documentarlas bien.
Cuando hay varios titulares, o el vendedor ha fallecido
Los plazos no cambian, pero se multiplican los expedientes y aparecen pasos previos que consumen semanas.
| Situación | Qué se añade al calendario |
|---|---|
| Matrimonio que vende al 50 % | Dos modelos 211 y dos modelos 210, con dos residencias fiscales que pueden ser distintas y dos tipos distintos. Y dos cuentas bancarias de destino |
| Varios hermanos, alguno residente en España | Solo se retiene sobre la parte de los no residentes, previa acreditación del que reside aquí. El residente declara su ganancia en su propia declaración de la renta, con otro calendario |
| El titular ha fallecido y venden los herederos | Antes de vender hay que haber aceptado y adjudicado la herencia y liquidado el Impuesto sobre Sucesiones, que tiene su propio plazo de seis meses prorrogables. La venta no empieza hasta que eso está hecho |
| Vende un no residente representado por apoderado | Hay que verificar que el poder alcanza también a los trámites tributarios posteriores, no solo a la firma de la escritura. Es un olvido muy frecuente y deja el 210 sin poder presentarse |
Muchos poderes se otorgan pensando únicamente en la notaría. Si el vendedor se marcha después y no puede firmar ni identificarse ante la Administración, la declaración de la ganancia y la devolución se quedan bloqueadas hasta que se otorgue un poder nuevo desde el extranjero, con su legalización o apostilla y su traducción. Es el retraso más evitable de toda la operación, y se evita revisando el poder antes de la firma.