La guía anterior de esta línea trata del papel que acredita la residencia. Esta trata de la pregunta de fondo: qué hace que una persona sea o no residente fiscal en España. Es una cuestión de reglas legales, no de intuición, y casi todo lo que la gente cree saber sobre ella es falso. Ni el DNI, ni el padrón, ni la tarjeta sanitaria, ni tener casa aquí, ni pasar los veranos deciden nada por sí solos.
Las tres reglas del artículo 9
La Ley del IRPF establece que una persona física es residente en territorio español cuando concurra cualquiera de estas circunstancias. Basta con una:
- Permanencia. Que permanezca más de 183 días durante el año natural en territorio español. Para el cómputo se suman las ausencias esporádicas, salvo que se acredite la residencia fiscal en otro país. Y cuando ese otro país es un territorio calificado como jurisdicción no cooperativa, la Administración puede exigir la prueba de la permanencia allí durante 183 días.
- Centro de intereses económicos. Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta. Esta regla funciona sola: se puede ser residente sin pisar España 183 días si el grueso del patrimonio y de las rentas está aquí.
- Presunción familiar. Se presume, salvo prueba en contrario, que el contribuyente reside en España cuando residan habitualmente aquí el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependan de él. Es una presunción, no una certeza, y admite prueba en contra.
La residencia fiscal no se elige ni se comunica: se tiene o no se tiene según los hechos del año. Darse de baja del padrón, obtener una tarjeta de residencia en otro país o abrir allí una cuenta no convierte a nadie en no residente si los hechos del artículo 9 dicen lo contrario.
Lo que la residencia fiscal no es
| Creencia frecuente | Realidad |
|---|---|
| «Soy español, luego soy residente» | La nacionalidad no determina la residencia fiscal. Un español que lleva años viviendo fuera es no residente |
| «Soy extranjero, luego soy no residente» | Un extranjero que vive aquí es residente fiscal y vende como residente, sin retención del 3 % |
| «Estoy empadronado aquí» | El padrón es un registro de población municipal. No acredita residencia fiscal, aunque puede ser un indicio más entre otros |
| «Tengo aquí mi única vivienda» | Es un indicio relevante, pero no una de las reglas legales por sí misma |
| «Me di de baja consular» | Trámite consular, no tributario |
| «Pago el IBI aquí» | El IBI lo paga el titular del inmueble, resida donde resida |
El año no se parte: la trampa que más caro sale
La residencia fiscal en España se determina por años naturales completos. No existe con carácter general la figura del año partido: quien cumple alguna de las tres reglas es residente de todo el ejercicio, desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre, aunque llegara al país en julio o se marchara en marzo.
Eso produce una situación que descoloca a compradores y vendedores por igual. Un vendedor que se traslada a España en febrero y vende su piso en marzo no es no residente en marzo por el hecho de que acabe de llegar: si ese año termina cumpliendo la regla de los 183 días, será residente de todo el año y la venta tributará en el IRPF, con otro régimen y otro modelo. Y al revés: quien se marcha en abril, pero ha pasado aquí más de medio año contando ausencias esporádicas, sigue siendo residente del ejercicio.
Al principio del año no hay certificado del ejercicio en curso y la permanencia del año todavía no ha ocurrido. La única forma de decidir es analizar los hechos previsibles del ejercicio, y esa es exactamente la clase de decisión que conviene dejar por escrito en el contrato antes de la firma en lugar de resolverla de pie en la notaría.
Cuando dos países dicen que eres suyo
Si las reglas internas de España dicen que eres residente y las del otro país dicen lo mismo, hay un conflicto de doble residencia. Los convenios de doble imposición lo resuelven con un orden de criterios —vivienda permanente a disposición, centro de intereses vitales, lugar donde se vive habitualmente y nacionalidad, y si nada de eso decide, acuerdo entre las administraciones—. Ese análisis no lo hace el notario ni el comprador: requiere ver el convenio concreto y los hechos del caso. Está desarrollado en la guía del conflicto de doble residencia.
Para el comprador, lo relevante es que un conflicto abierto no es un certificado. Mientras no haya certificado español de residencia, lo prudente sigue siendo retener.
Supuestos que exigen mirar el caso concreto
| Situación del vendedor | Qué hay que estudiar |
|---|---|
| Acogido a un régimen especial de trabajadores desplazados | Se trata de una persona residente en España que tributa con un régimen propio. Si procede o no retención del 3 % en su venta no es algo que pueda darse por resuelto de antemano: hay que analizarlo antes de firmar |
| Funcionario o diplomático destinado fuera | La ley contiene reglas específicas para miembros de misiones diplomáticas y consulares y para funcionarios en activo en el extranjero |
| Trabajador desplazado que mantiene familia en España | Entra en juego la presunción familiar, que admite prueba en contrario pero hay que poder aportarla |
| Jubilado que pasa medio año aquí y medio fuera | El cómputo de días y las ausencias esporádicas deciden, y la prueba de la estancia recae en quien la alega |
| Nómada digital con varias bases | El centro de intereses económicos suele ser la regla determinante, no los días |
| Herencia yacente o comunidad de bienes que transmite | Se mira la posición de cada comunero o heredero, no la del conjunto |
Por qué esto le importa al comprador y no solo al vendedor
Porque la obligación de retener es del comprador y la consecuencia de no hacerlo recae sobre el inmueble. La ley no pide al comprador que resuelva un problema de residencia fiscal internacional: le pide que retenga salvo que el vendedor acredite su sujeción al IRPF con el certificado de la Administración. El comprador no tiene que decidir si el vendedor es residente: tiene que comprobar si lo ha acreditado. Todo lo demás es trabajo del vendedor y de su asesor.
Visto así, la regla operativa se simplifica mucho:
- Hay certificado español de residencia fiscal del ejercicio: no se retiene.
- No hay certificado: se retiene, aunque el vendedor sostenga que reside aquí.
- Hay varios vendedores: se mira uno por uno y se retiene solo sobre la parte de los que no acrediten.
Y si el vendedor eres tú
Entonces la pregunta cambia de sitio, porque de la respuesta depende qué impuesto te toca: si eres no residente, la venta va por el modelo 210 con el tipo del IRNR para las ganancias, el 19 %, sea cual sea tu país de residencia; si eres residente, va en tu declaración de la renta, con la escala del ahorro, con la posibilidad de compensar pérdidas y con el acceso a figuras como la exención por reinversión en vivienda habitual. Son dos mundos distintos y la diferencia de cuota puede ser considerable en ambos sentidos.
Por eso conviene resolver la residencia antes de firmar y no después. Nosotros lo analizamos con los hechos del caso y te decimos dónde estás y qué riesgo hay en cada opción; lo que no hacemos es fabricar una residencia a conveniencia ni asegurar que una Administración vaya a aceptar una posición discutible. Si lo tuyo es el lado comprador, se empieza en el formulario de la línea del modelo 211; si eres quien vende, en la página de venta de inmueble.
Cómo se prueba la permanencia
La regla de los 183 días suena precisa y es de las más difíciles de acreditar, porque España no sella pasaportes en las fronteras interiores y porque la carga de la prueba recae en quien alega la situación que le conviene. Lo que suele servir, sumado y coherente entre sí:
- Certificado de residencia fiscal del otro Estado, que es el elemento de más peso.
- Contrato de trabajo o de arrendamiento en el país de destino, con sus fechas.
- Consumos de suministros de la vivienda de cada país, que dibujan dónde se vivió de verdad.
- Movimientos de tarjeta y extractos bancarios con su geografía.
- Billetes de avión, registros de entrada y salida y, cuando existen, certificados consulares.
- Escolarización de los hijos y alta en un sistema sanitario o de seguridad social extranjero.
Ni el padrón ni un contrato de alquiler en el extranjero bastan aisladamente. Lo que convence es un conjunto coherente: si los suministros de la vivienda española consumen como una casa habitada y la tarjeta se usa aquí todas las semanas, un certificado extranjero no cierra la discusión. Por eso la residencia se prepara con hechos a lo largo del año, no con papeles reunidos a posteriori.