Granada tiene un piso con dos vidas: nueve meses de estudiantes y tres de turistas, o al revés. Esa doble vida es cómoda de gestionar y complicada de declarar, porque cada tramo del año tiene un régimen distinto en la renta y en el IVA.
Dos usos en el mismo piso, dos regímenes
El arrendamiento de vivienda a un estudiante que hace de ella su residencia durante el curso es arrendamiento de vivienda: está exento de IVA por el artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA y, en la renta, es rendimiento del capital inmobiliario con su reducción cuando se cumplen los requisitos.
El mismo piso alquilado por noches en verano, con limpieza entre huéspedes y rotación, es otra cosa: si hay servicios propios de la industria hotelera durante la estancia, hay IVA; y si por volumen y organización se cruza la frontera del artículo 27.2 de la Ley del IRPF, el rendimiento pasa a ser de actividad económica, con todo lo que eso arrastra.
Declararlo bien exige partir el año y documentar cada tramo. Es más trabajo, pero es lo que aguanta una comprobación. Está en alquiler turístico o de temporada.
El prorrateo, que aquí no es un detalle
Los gastos del inmueble —IBI, comunidad, seguro, suministros, amortización del 3 % sobre el mayor de construcción o coste— solo se deducen en proporción a los días en que el inmueble estuvo efectivamente arrendado, y los días restantes generan imputación de rentas inmobiliarias.
Con un calendario partido entre curso y temporada alta, esa proporción cambia mucho de un año a otro y no se puede copiar la del ejercicio anterior. Es, con diferencia, lo que más requerimientos genera en Andalucía. Lo tienes en el prorrateo por días alquilados y en los gastos deducibles.
El casco histórico: lo urbanístico manda
En el Albaicín, el Realejo y el entorno de la Catedral, la posibilidad de destinar una vivienda al uso turístico depende del planeamiento y de la ordenanza municipal, y en fincas protegidas hay condicionantes añadidos. No damos aquí zonas ni porcentajes: se pide la información urbanística de la finca concreta y se lee con la norma vigente ese día.
Si el uso no está amparado, lo prudente no es seguir y esperar, porque los ingresos ya obtenidos hay que declararlos igual y la actividad irregular no deja de ser gravable por ser irregular.
Quién nos escribe desde Granada
| Quién | Qué le suele tocar |
|---|---|
| Propietario con piso de estudiantes que alquila en verano | Partir el año en dos regímenes y prorratear los gastos de cada tramo |
| Dueño de un carmen o casa del Albaicín | Comprobar si el uso turístico es posible en la finca antes que cualquier otra cosa |
| Familia que alquila habitaciones sueltas | Prorrateo por metros además de por días y gastos comunes |
| Quien ha recibido una carta por no declarar el alquiler | Contestar en plazo y decidir entre complementaria y rectificación |
| Heredero de la casa familiar | Impuesto sobre Sucesiones en seis meses y plusvalía municipal del Ayuntamiento |
Nuestra forma de trabajar en Granada
Con calendario, literalmente. Para un piso de doble uso montamos una hoja con los días de cada régimen y ahí sale solo el prorrateo, el IVA que corresponde y la imputación de los días vacíos. Te la enseñamos antes de presentar, no después.
Y una advertencia que damos siempre: la reducción del rendimiento del arrendamiento de vivienda tiene requisitos, y aplicarla sobre un tramo que en realidad era turístico es de los ajustes que más fácilmente se detectan. Preferimos decírtelo antes y presentar algo que se sostenga.
Un piso junto a la Facultad de Ciencias de Granada, con estudiantes y verano: los números
El piso tipo de doble uso, con cifras de 2026. De septiembre a junio lo ocupa un estudiante con contrato por curso: 303 días a 650 € al mes, 6.500 € en total. En julio y agosto se anuncia por noches sin servicios hoteleros: de 62 días se ocupan 40, a 95 € la noche, 3.800 €. Los 22 días vacíos del verano generan imputación.
| Tramo | Días | Ingresos | Gastos generales imputados | Gastos propios | Rendimiento |
|---|---|---|---|---|---|
| Estudiante | 303 | 6.500 € | 4.482,74 € | — | 2.017,26 € |
| Turístico ocupado | 40 | 3.800 € | 591,78 € | Limpieza 480 € y comisión 570 € | 2.158,22 € |
| Vacío en verano | 22 | — | 325,48 € que no se deducen | — | Imputación de 46,41 € |
Los gastos generales —IBI 450 €, comunidad 720 €, seguro 280 €, suministros 1.500 € y amortización 2.450 €, 5.400 € en total— se reparten por días entre los tres tramos. La imputación sale de un catastral de 70.000 € al 1,1 % por 22/365. El tramo del estudiante puede llevar la reducción del arrendamiento de vivienda si cumple sus requisitos; el turístico, no. Para que lo montemos con tu calendario real, el formulario es el de vivienda de uso turístico.
Lo que presenta en el año un propietario granadino de doble uso
| Cuándo | Qué |
|---|---|
| Septiembre | Contrato del curso firmado, con fechas de entrada y salida que casen con el anuncio de verano |
| Todo el año | Hoja de días por régimen y facturas a su nombre |
| 1 al 20 de octubre, solo si en verano hubo servicios hoteleros | 303 del tercer trimestre |
| De abril al 30 de junio | Renta: un inmueble, tres tramos, con la reducción solo donde toca |
Si el verano llevara limpieza durante la estancia o desayuno, aparecería el IVA en ese tramo y con él el 303 y el 390; lo explicamos en el 303 de la vivienda turística.
El punto débil de este esquema está en las costuras: el estudiante que se queda hasta el 10 de julio porque tiene un examen tardío, o el turista que llega el 28 de junio. Esos días cambian de tramo y, con ellos, el reparto de gastos y la reducción. No pasa nada si la hoja de días lo recoge; pasa si la declaración usa el calendario teórico del curso y el anuncio de la plataforma dice otra cosa, porque Hacienda recibe la información de las plataformas.
Lo que casi nadie pregunta en Granada hasta que llega la carta: la reducción del alquiler de vivienda solo se aplica sobre el rendimiento que tú declaraste en tu autoliquidación. Si no declaraste el alquiler del estudiante porque «era poco» o porque pagaba en efectivo, y Hacienda lo regulariza, esos ingresos tributan enteros, sin reducción, y con la sanción que corresponda. Es decir, callarse el alquiler de curso no solo cuesta el impuesto que no se pagó: cuesta además la ventaja que te habría tocado por declararlo. Declararlo tarde, pero antes de que te escriban, conserva la reducción.