Alicante es, probablemente, la provincia con más propietarios extranjeros por metro cuadrado de España, y desde el Brexit la mitad de ellos cambió de casilla sin enterarse. Quien tenía un trato lo perdió, y quien creía ser no residente a veces ya no lo era.
El cambio que trajo el Brexit, en dos números
El artículo 25 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes fija un tipo del 19 % para los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24 % para el resto. Un propietario británico pasó del primer grupo al segundo.
Pero el golpe fuerte no fue el tipo, fue el artículo 24: la deducción de gastos del alquiler —comunidad, IBI, seguro, suministros, amortización, comisiones de plataforma— está reservada a residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein. Fuera de ahí se tributa sobre el ingreso íntegro. En un piso con gastos normales, la factura puede más que duplicarse sin que haya cambiado el alquiler.
Es un terreno con recorrido jurídico: la diferencia de trato se ha venido discutiendo a la luz de la libre circulación de capitales. Lo contamos como lo que es, una vía abierta y no un resultado, en no residentes.
La pregunta que casi nadie se hace: ¿sigues siendo no residente?
Mucha gente de la Costa Blanca pasa aquí más tiempo del que cree. Si superas los 183 días en el año natural, o si tu centro de intereses económicos está en España, eres residente fiscal y ya no te toca el modelo 210: te toca el IRPF por tu renta mundial, y con él pueden aparecer obligaciones de información sobre bienes en el extranjero.
Hacerse residente no es siempre malo —a veces sale a cuenta— pero hacerlo sin saberlo siempre lo es. Está en el conflicto de doble residencia.
El certificado de residencia fiscal emitido por tu país tiene un año de validez. Es lo que acredita que te corresponde el tipo del convenio y no el general, y es lo primero que se pide en un requerimiento. Lo llevamos en certificado de residencia fiscal.
Cuando llega la venta
La venta es el momento en que todo sale a la superficie. El comprador retiene el 3 % del precio e ingresa el modelo 211, y el vendedor tiene tres meses para presentar el 210 de la ganancia y, si procede, pedir la devolución del exceso retenido. Si hay ejercicios sin declarar, aparecen justo ahí, con cuatro años de prescripción contando hacia atrás. Lo tienes en he vendido un inmueble en España.
Quién nos escribe desde Alicante
| Quién | Qué le suele tocar |
|---|---|
| Propietario británico que alquila en verano | Tributar sobre el ingreso íntegro al 24 % y valorar si le compensa el alquiler tal como lo tiene montado |
| Jubilado del norte de Europa instalado todo el año | Comprobar si ya es residente fiscal y qué implica dar el paso |
| Matrimonio con piso a medias | Dos modelos 210 por inmueble, uno por cada titular |
| Quien compró sobre plano y aún no ha alquilado | Imputación de rentas por los días a su disposición desde la entrega |
| Vendedor no residente | Retención del 3 %, 210 de la ganancia en tres meses y plusvalía municipal |
Nuestra forma de trabajar en Alicante
En inglés siempre que haga falta, y con apoderamiento para presentar en tu nombre: ni certificado digital propio ni viajes. Te avisamos nosotros del plazo, no al revés.
Y hacemos una cosa que nos quita trabajo pero evita disgustos: antes de aceptar el encargo revisamos si hay ejercicios atrasados. Si los hay, te decimos el coste de ponerlos al día y el riesgo de no hacerlo, y decides tú con la cifra delante.
Un vendedor británico en Alicante: la cuenta completa de la venta
Compró en 2015 un apartamento en la Playa de San Juan por 160.000 € más 12.000 € de impuestos, notaría y registro. Lo alquiló algunos veranos y lo vende en 2026 por 245.000 €. Sigue residiendo en Inglaterra. Las ganancias de los no residentes tributan al 19 % vivan donde vivan: aquí el Brexit no cambia el tipo.
| Paso | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 245.000 € |
| Gastos de venta: agencia 4.000 € y plusvalía municipal 1.200 € | − 5.200 € |
| Valor de adquisición: 172.000 € menos 6.000 € de amortización de los años alquilados | − 166.000 € |
| Ganancia patrimonial | 73.800 € |
| Cuota al 19 % | 14.022 € |
| Retenido por el comprador, 3 % del precio | − 7.350 € |
| A ingresar con el modelo 210 de la ganancia | 6.672 € |
La amortización se resta aunque no la dedujera nunca, porque como residente fuera de la Unión no podía restar gastos: la ley toma la mínima de los años alquilados. Mucha gente cree que el 3 % es el impuesto y que ya está pagado. Solo es un anticipo: si la ganancia es alta, falta dinero; si hay pérdida o ganancia pequeña, sobra y se pide la devolución. Está en la amortización mínima al vender y en recuperar el 3 % retenido; el formulario es he vendido un inmueble.
El reloj de una venta en la Costa Blanca, firmada el 15 de junio de 2026
| Hasta | Qué | Quién |
|---|---|---|
| 15 de julio de 2026 | Modelo 211: ingreso del 3 % | El comprador |
| Treinta días hábiles desde la firma | Plusvalía municipal | El comprador, como sustituto del vendedor |
| 15 de octubre de 2026 | Modelo 210 de la ganancia: 6.672 € a ingresar | El vendedor |
| 1 de abril al 31 de diciembre de 2027 | 210 de imputación por los días de 2026 en que aún era propietario | El vendedor |
Lo que haga el Reino Unido con esa misma ganancia lo verá tu asesor de allí; nosotros te damos el justificante de lo pagado en España para que lo use.
Un detalle que retrasa muchas devoluciones: el 210 de la ganancia pide acreditar el valor de adquisición con la escritura de compra y las facturas de los gastos. Quien compró hace diez años y ya no tiene la carpeta puede pedir copia de la escritura en la notaría, pero los justificantes de impuestos y de mejoras hay que buscarlos antes de la firma, no después.
Cuando el vendedor no reside en España, la ley pone al comprador como sustituto en la plusvalía municipal: es él quien la presenta y la ingresa en el Ayuntamiento. En la práctica, el comprador retiene en la notaría el 3 % para Hacienda y además una cantidad para la plusvalía, y el vendedor se lleva menos de lo que esperaba el día de la firma. Si el cálculo de la plusvalía se hace deprisa, se retiene de más o de menos, y ajustarlo después entre dos personas que ya no se hablan es difícil. Conviene tenerlo calculado, por los dos métodos, antes de fijar el precio.