La exención por reinversión en vivienda habitual es de las pocas figuras del IRPF que puede dejar a cero una ganancia de seis cifras. También es de las que más se pierden por un detalle: no por vender mal ni por comprar tarde, sino por no poder probar algo que era cierto. El artículo 38.1 de la Ley 35/2006 la enuncia en una línea y el artículo 41 de su Reglamento la desarrolla; entre los dos salen cuatro requisitos que hay que cumplir a la vez. Basta con que falle uno para que la ganancia entera vuelva a la base del ahorro.
Los cuatro, en una línea cada uno
| # | Requisito | Dónde vive |
|---|---|---|
| 1 | Lo que vendes tiene que ser tu vivienda habitual | Art. 41 bis del Reglamento del IRPF |
| 2 | Lo que compras tiene que ser también vivienda habitual | Art. 41 bis, con el plazo de ocupación de doce meses |
| 3 | Tienes que reinvertir el importe total obtenido, o parte y aceptar exención proporcional | Art. 38.1 LIRPF y art. 41.2 y 41.3 del Reglamento |
| 4 | Todo dentro de la ventana de dos años, y declarado | Art. 41.3 y 41.4 del Reglamento |
Lo que sigue recorre los cuatro con la pregunta que de verdad importa en cada uno, que no es «¿lo cumplo?» sino «¿con qué lo demuestro si me lo preguntan dentro de tres años?».
Requisito 1: la vivienda que vendes
No vale cualquier casa en la que hayas vivido. El Reglamento exige que la edificación haya constituido tu residencia durante un plazo continuado de al menos tres años, y que la hubieras ocupado de manera efectiva y con carácter permanente dentro de los doce meses siguientes a su adquisición o a la terminación de las obras. Tres años de residencia y doce meses para entrar: dos relojes distintos, y los dos cuentan.
Hay una regla de gracia que salva muchos casos y que casi nadie conoce: a efectos de esta exención, se entiende que transmites tu vivienda habitual cuando lo era en el momento de la venta o cuando lo había sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. Es la vía por la que entra quien se mudó, tardó en encontrar comprador y firmó dieciocho meses después de haberse ido.
El apartamento de la playa, el que heredaste y alquilaste, el que compraste para tus hijos, el local reconvertido que nunca empadronaste: ninguno da derecho a esta exención por muy vivienda que sea. Tampoco la da empadronarse tres meses antes de vender. Se comprueba, y se comprueba con datos que la Administración ya tiene. Si tu caso es ese, la vía no es esta: es calcular bien la ganancia y ver qué otras reglas juegan.
Las circunstancias que eximen del plazo de tres años están tasadas en el propio artículo 41 bis — fallecimiento, matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o de otro más ventajoso, y otras análogas justificadas— y tienen su guía propia en cómo se acredita que era tu vivienda habitual. Lo que conviene retener aquí es que son circunstancias que exigen el cambio de domicilio, no que lo hacen apetecible.
Requisito 2: la vivienda que compras
El segundo requisito se olvida más que el primero, porque el comprador está pensando en pagar y no en declarar. La vivienda de destino también tiene que llegar a ser habitual: hay que ocuparla de forma efectiva y permanente dentro de los doce meses siguientes a la compra o a la terminación de las obras, y mantenerla como residencia durante el plazo continuado de tres años.
Esto significa tres cosas incómodas:
- Comprar y alquilar no sirve. Si la nueva vivienda se destina al alquiler desde el primer día, no es vivienda habitual y la exención decae, por mucho que el dinero de la venta haya entrado íntegro en la compra.
- Comprar y dejarla vacía tampoco. Una segunda residencia que se usa en agosto no cumple el requisito de ocupación efectiva y permanente.
- El compromiso vive después de la declaración. Declaras la exención en la renta del año de la venta, pero los tres años de residencia en la nueva casa se consumen más tarde. Una comprobación que llegue en el cuarto año puede mirar hacia atrás y preguntar por ellos.
La compra de la nueva vivienda con financiación ajena no estorba: la ley no exige pagar al contado, sino reinvertir el importe obtenido. Quien vende por 300.000 € y compra por 400.000 € con hipoteca ha reinvertido el importe obtenido si ese dinero ha ido a la operación, y la hipoteca cubre el resto.
Requisito 3: el importe, que no es la ganancia
Aquí está el error que más dinero cuesta. Lo que hay que reinvertir no es la ganancia que has obtenido: es el importe total obtenido en la transmisión. Son dos cifras completamente distintas, y la segunda siempre es mayor.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 320.000 |
| Gastos de la venta a cargo del vendedor | −6.800 |
| Valor de adquisición actualizado (compra + gastos e impuestos de entonces) | −210.000 |
| Ganancia patrimonial | 103.200 |
| Importe que hay que reinvertir | 313.200 |
Quien reinvierte 103.200 € creyendo que reinvierte «la ganancia» habrá reinvertido un tercio de lo que debía y tendrá una exención parcial de en torno a un tercio. La aritmética completa, incluido el efecto del préstamo hipotecario que se cancela con la venta, está en cómo se calcula lo que hay que reinvertir, que es la guía que conviene leer con la calculadora delante.
El artículo 41.1 del Reglamento lo dice sin rodeos: cuando lo reinvertido sea inferior al total obtenido, solamente queda excluida de gravamen la parte proporcional de la ganancia que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida. Reinvertir el 60 % del importe exonera el 60 % de la ganancia. No es todo o nada, y por eso reinvertir algo siempre es mejor que renunciar.
Requisito 4: el plazo, y la declaración
La reinversión ha de hacerse de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años. Y esos dos años cuentan en las dos direcciones: sirve tanto lo comprado en los dos años anteriores a la venta como lo comprado en los dos años posteriores. Comprar primero y vender después es un esquema perfectamente válido, y es el más habitual en la práctica.
El cuarto requisito tiene una pata que no es material sino formal: la reinversión —incluida la que todavía no has hecho pero piensas hacer— debe hacerse constar en la declaración del ejercicio en el que se obtiene la ganancia. Quien vende, compra al año siguiente y no marca nada en ninguna renta ha cumplido los tres primeros requisitos y ha fallado el cuarto. Las dos guías que lo desarrollan son la ventana de los dos años en detalle y cómo se declara, y qué pasa si algo falla.
Tres casos reales de despacho, resumidos
| Situación | Dónde estaba el problema | Qué se pudo hacer |
|---|---|---|
| Venta en marzo, compra en noviembre del año siguiente, nada declarado | Requisito 4: la exención no se consignó en la renta del año de la venta | Rectificación de la autoliquidación dentro del plazo de prescripción, sosteniendo que la exención no es una opción irrevocable. Es defendible, no es seguro |
| Se reinvirtió exactamente el importe de la ganancia | Requisito 3: se confundió ganancia con importe obtenido | Exención proporcional sobre lo efectivamente reinvertido, y aportación de pagos posteriores todavía dentro de los dos años |
| La nueva vivienda se alquiló dos años antes de mudarse | Requisito 2: no llegó a ser vivienda habitual en doce meses | Poco margen. Se analizó si concurría alguna circunstancia que justificara el retraso; no siempre la hay |
Los tres tienen algo en común: el problema no se descubrió al vender, sino dos o tres años después, cuando llegó la carta. Por eso el trabajo útil se hace antes de firmar, no después de recibirla.
Cuándo no hace falta cumplir nada de esto
Antes de montar una reinversión conviene comprobar si el caso está exento por otra puerta. El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF deja fuera de gravamen la ganancia obtenida en la transmisión de la vivienda habitual por mayores de sesenta y cinco años, y también por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia conforme a la Ley de promoción de la autonomía personal. Esa exención no pide reinvertir nada, no tiene plazo de dos años y no obliga a comprar otra casa: basta con que la vivienda transmitida sea la habitual.
Hay además una tercera vía, la del artículo 38.3, pensada para quien tiene más de sesenta y cinco años y vende cualquier elemento patrimonial —no necesariamente la vivienda— y reinvierte lo obtenido en constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. Tiene plazo propio, requisitos propios y un límite máximo de importe que fija la propia ley, y que conviene comprobar en el texto vigente antes de contar con él. Son tres mecanismos distintos que a veces se solapan en un mismo contribuyente, y elegir el que más conviene es parte del trabajo previo a la firma.
Lo que no decimos
No hay ninguna lectura de estos cuatro requisitos que garantice el resultado. La Administración comprueba hechos —dónde vivías, cuándo, con qué consumo, qué pagaste y cuándo— y sobre hechos no se pueden dar seguridades por adelantado. Lo que sí se puede hacer es ordenar el expediente antes de que exista el expediente: reunir las escrituras, el certificado de deuda pendiente del banco, el histórico de empadronamiento y las facturas de suministros, y ver si el caso se sostiene. Cuando no se sostiene, es mejor saberlo el día de la venta que tres años después.
Somos abogados fiscalistas y llevamos el asunto de principio a fin: el cálculo, la consignación en la renta y la contestación si llega un requerimiento. Si quieres que lo miremos con tus papeles delante, cuéntanos el caso en el formulario de reinversión o mira antes la página de reinversión en vivienda habitual, donde está el encaje general de la figura.