Quien hereda un piso o lo recibe en donación suele tener la cabeza en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y con razón: es el que más dinero puede mover y el que tiene reglas distintas en cada comunidad autónoma. Pero hay un segundo impuesto que nace el mismo día, sobre el mismo inmueble, y que se presenta en otra ventanilla: la plusvalía municipal. Es el que se olvida, porque nadie lo reclama en la notaría y porque su plazo no coincide con ningún calendario que el heredero tenga presente.
Esta guía no repite cómo se calculan los dos métodos ni cómo se reclama lo pagado de más, que están en sus guías propias. Va de lo que cambia cuando el inmueble no se vende, sino que se hereda o se dona.
Otro impuesto, otra administración
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es un tributo estatal cedido a las comunidades autónomas: se presenta ante la comunidad que corresponda, o ante el Estado en algunos casos con elemento internacional, y sus reducciones y bonificaciones las decide cada comunidad. La plusvalía municipal, en cambio, es un impuesto local regulado en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y se declara y se paga en el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble. Ninguno de los dos sustituye al otro, y pagar uno no cubre el otro.
Hay una confusión de nombre que conviene deshacer. En el IRPF se habla a veces de la «plusvalía del muerto» para referirse a que el fallecimiento no genera ganancia patrimonial para el causante: esa ganancia no se grava. Nada de eso se aplica aquí. La plusvalía municipal sí se devenga en una herencia, porque lo que grava es el incremento de valor del suelo urbano puesto de manifiesto con la transmisión, y la transmisión por causa de muerte es una transmisión.
Quién es el sujeto pasivo
En las transmisiones lucrativas la ley pone el impuesto a cargo de quien adquiere, que es justo lo contrario de lo que ocurre en una compraventa, donde el contribuyente es el vendedor.
| Operación | Quién paga | Quién más tiene que comunicarlo |
|---|---|---|
| Herencia | El heredero, o el legatario si el inmueble se deja en legado | Solo el propio adquirente |
| Donación | El donatario, el que recibe | También el donante, que la ley obliga a comunicar la transmisión al ayuntamiento en los mismos plazos |
| Usufructo y nuda propiedad | Cada adquirente por el derecho que recibe | Lo mismo que en la herencia o la donación de la que se trate |
El reparto en usufructo y nuda propiedad es habitual cuando el cónyuge viudo recibe el usufructo y los hijos la nuda propiedad. En ese caso la base de cada uno se obtiene aplicando al valor del suelo la proporción que represente su derecho, calculada con las normas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Cuando heredan varios, cada uno es sujeto pasivo por su cuota. No hay una deuda común que pague cualquiera de ellos: hay tantas cuotas como herederos, y cada una tiene su propia bonificación, si la hay, según el parentesco de ese heredero con el causante. Es frecuente que en una misma herencia un hijo tenga derecho a bonificación y un sobrino no.
Los plazos propios
El impuesto se devenga en la fecha de la transmisión. En una herencia, esa fecha es la del fallecimiento, no la de la aceptación ni la de la escritura de partición; en una donación, es la de la escritura en que se formaliza.
| Operación | Plazo para declarar o autoliquidar |
|---|---|
| Herencia | Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si el sujeto pasivo lo solicita dentro de esos seis meses |
| Donación | Treinta días hábiles desde la fecha de la donación |
La prórroga de la herencia no se concede sola ni se pide cuando el plazo ya ha vencido: es una solicitud que hay que registrar en el ayuntamiento antes de que acaben los seis meses. Tampoco se extiende automáticamente por haber pedido prórroga en el Impuesto sobre Sucesiones, que es otro procedimiento ante otra administración. Si la partición va a tardar, lo prudente es pedir las dos.
El plazo de la donación es el que más se incumple. Treinta días hábiles se agotan en poco más de un mes natural, y la escritura de donación no lleva consigo ningún pago municipal: la notaría remite información al ayuntamiento, pero el impuesto hay que declararlo aparte.
Desde cuándo se cuenta el periodo
El impuesto mide el incremento de valor del suelo durante el tiempo que el terreno estuvo en manos del transmitente. En una herencia o una donación, el transmitente es el causante o el donante, así que la fecha de partida es la de su adquisición, no la del heredero ni la del donatario.
- Si el padre compró el piso en 1998 y fallece en 2026, el periodo va de 1998 a 2026. Para el método objetivo la escala llega hasta los veinte años, de modo que los periodos más largos se quedan en el último tramo.
- Si el causante lo había heredado a su vez, la fecha de partida es la de aquel fallecimiento anterior, y el valor de adquisición es el que se declaró entonces en el Impuesto sobre Sucesiones.
- Si el causante tenía el inmueble por partes adquiridas en momentos distintos —la mitad comprada en su día y la otra mitad heredada del cónyuge premuerto—, cada parte tiene su propia fecha y su propio periodo, y se calculan por separado.
La consecuencia práctica es que hace falta el título de adquisición del causante o del donante. En una herencia es un documento que el heredero no suele tener a mano, y conviene pedirlo al principio: sin él no hay manera de calcular el periodo ni de hacer la comparación del método real.
Y hay un efecto hacia delante: para el heredero, la fecha y el valor de adquisición quedan fijados por esta herencia. Cuando algún día venda, su plusvalía se contará desde el fallecimiento y partirá del valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones.
Los dos métodos, aplicados a una herencia
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, la base se puede calcular por el método objetivo o por el real, y el contribuyente tiene derecho a que se aplique el que resulte menor. Eso vale igual para una herencia o una donación. Lo que cambia es de dónde salen los valores del método real:
| Valor | De dónde sale en una transmisión lucrativa |
|---|---|
| Valor de transmisión | El declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o el comprobado por la Administración si fue mayor |
| Valor de adquisición | El del título del causante o del donante: su escritura de compra o, si lo recibió también a título lucrativo, el valor declarado entonces |
Aquí conviene tener presente que, desde 2022, un inmueble no puede declararse con carácter general en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por debajo de su valor de referencia del Catastro. Ese valor es el que suele acabar como valor de transmisión para la plusvalía, aunque el heredero piense que el piso vale menos. El detalle del cálculo por cada método está en la guía de los dos métodos, y el dato del suelo en la guía del valor del suelo.
Una madre compró un piso en 2012 por 120.000 euros. Fallece en 2026 y su hija lo hereda; en el Impuesto sobre Sucesiones se declara por 160.000. El suelo representa un 40 % del valor catastral, y el valor catastral del suelo es de 28.000 euros. El coeficiente y el tipo que siguen están inventados para el ejemplo: los reales están en la ordenanza del municipio.
Método real: (160.000 − 120.000) × 40 % = 16.000 euros de base. Método objetivo, con un coeficiente inventado de 0,45: 28.000 × 0,45 = 12.600 euros de base. Se aplica la menor, 12.600, y sobre ella un tipo inventado del 25 % da una cuota de 3.150 euros. Si la ordenanza prevé una bonificación para esta hija, se aplica después, sobre esa cuota.
Cuando no hay incremento
Si el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones no supera el valor de adquisición del causante, no hay incremento y la transmisión no está sujeta. Ocurre más de lo que parece con inmuebles comprados en los años previos a la caída de precios de 2008 y heredados después. Pero la no sujeción no opera sola: hay que declararla dentro del mismo plazo, con el título del causante y la declaración del impuesto autonómico donde consta el valor. Cómo se plantea está en la guía de cuándo no se paga plusvalía.
Las bonificaciones por herencia
La ley permite a los ayuntamientos regular en su ordenanza una bonificación de la cuota en las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes y adoptados, cónyuges y ascendientes y adoptantes. Es potestativa: el ayuntamiento puede establecerla o no, y si la establece decide su porcentaje y sus condiciones dentro del máximo legal.
En la práctica, muchas ordenanzas la limitan a la vivienda habitual del causante, y otras la gradúan según el valor catastral del suelo o añaden requisitos como que el heredero conviviera con el causante, que mantenga la vivienda durante un número de años o que la pida dentro del plazo de declaración. Por eso no publicamos porcentajes: dos municipios vecinos pueden ir de cero a una bonificación muy alta, y lo único fiable es la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento en vigor en la fecha del fallecimiento, que es lo primero que comprobamos en cada caso.
Algunas bonificaciones se pierden si el heredero vende antes de un plazo, y entonces el ayuntamiento reclama la diferencia. Antes de vender un piso heredado conviene releer la ordenanza que se aplicó a la herencia, no la vigente el día de la venta.
La trampa de la donación de padres a hijos
En varias comunidades autónomas, la donación de padres a hijos tiene en el Impuesto sobre Donaciones una bonificación tan alta que la cuota queda casi en cero, y es habitual que la familia salga de la notaría convencida de que la operación no le ha costado nada. No es así, por dos motivos.
- La plusvalía municipal se paga entera. La bonificación que la ley permite a los ayuntamientos es para las transmisiones por causa de muerte; una donación no entra en ella, y la bonificación autonómica del Impuesto sobre Donaciones no tiene ningún efecto en el impuesto municipal. El hijo paga la plusvalía de un periodo que puede ser muy largo.
- El padre puede tener ganancia en el IRPF. A diferencia de la herencia, la donación de un inmueble sí genera para el donante una ganancia o pérdida patrimonial, en la que el valor de transmisión es el que resulte de las normas del Impuesto sobre Donaciones.
Son tres impuestos sobre una misma operación, y solo uno de ellos está bonificado. Por eso la pregunta de si conviene donar en vida o esperar a la herencia no se contesta mirando solo el impuesto autonómico; está planteada en la comparativa entre donar en vida o dejarlo en herencia, y el lado autonómico, en la línea de herencias y donaciones.
Si el heredero no reside en España
La residencia del heredero no cambia quién paga: sigue siendo él. En las compraventas con vendedor no residente la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente, pero esa figura no existe en las herencias ni en las donaciones. El heredero que vive fuera es sujeto pasivo directo, con los mismos plazos, y lo que suele faltarle es lo instrumental: un NIE, alguien que presente en su nombre y una forma de pagar a un ayuntamiento que no siempre admite pagos desde el extranjero.
Dos cosas más. Si la ordenanza condiciona la bonificación a la convivencia o al empadronamiento, un heredero que vive fuera puede no cumplirla, y hay que leerla antes de dar la bonificación por hecha. Y el Impuesto sobre Sucesiones de un no residente tiene sus propias reglas de competencia, explicadas en la guía de herencias y donaciones internacionales. Cuando ese heredero venda más adelante, entonces sí entrará en juego la figura del comprador como sustituto, junto con la retención del 3 %.
Autoliquidar o declarar
La ley deja a cada ayuntamiento elegir. Unos han implantado la autoliquidación: el heredero o el donatario calcula la cuota, la ingresa y presenta el impreso municipal. Otros funcionan por declaración: se presenta la documentación y el ayuntamiento practica la liquidación y la notifica. No es un matiz de forma, porque de ello depende por dónde se corrige después un error: una autoliquidación se rectifica, y una liquidación se recurre en un plazo corto desde la notificación, como se explica en cómo reclamar una plusvalía pagada de más.
En una herencia, la documentación que suele pedirse es la misma en casi todos los municipios:
- Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades.
- Testamento o declaración de herederos, y la escritura de aceptación si ya se ha firmado.
- El título de adquisición del causante.
- El último recibo del IBI, con la referencia catastral.
- La declaración del Impuesto sobre Sucesiones, donde consta el valor declarado.
- Si se pide bonificación, lo que la ordenanza exija para acreditar sus requisitos.
Si a los seis meses la partición no está hecha, no hay que esperar a tenerla: se pide la prórroga dentro de plazo, o se declara con lo que se tiene y se completa después. Lo que no conviene es dejar correr el plazo, porque entonces llegan los recargos por presentación fuera de plazo o, si el ayuntamiento se adelanta, una liquidación de oficio calculada por el método objetivo.
Nuestro método con tu plusvalía municipal
Con el título del causante o del donante, el último recibo del IBI y el valor declarado en el impuesto autonómico podemos comprobar si hay incremento, calcular las dos bases, revisar la ordenanza del municipio para ver si hay bonificación y en qué condiciones, y presentar en el plazo que corresponda por cada heredero o donatario. El punto de partida es el formulario de plusvalía municipal, y el resto de la línea está en la página de plusvalía municipal. Analizamos y planteamos cada caso con el mayor cuidado, pero lo que resuelva un ayuntamiento no depende de nosotros y no lo garantizamos.