Hugo Sanz, profesor de la Universidad de Salamanca, vendió en junio de 2025 su piso junto a la Plaza Mayor. Declaró la venta en la renta de 2025, presentada en junio de 2026, con la intención de reinvertir: la ganancia era de 48.000 € y el importe obtenido, de 160.000 €. Tenía previsto comprar una casa en Villamayor. En septiembre de 2026 le conceden una plaza de investigación de cuatro años en otra universidad, decide alquilar allí y aparcar la compra. La ganancia que declaró exenta ya no lo será. Quiere saber qué tiene que presentar, cuándo y cuánto le va a costar el cambio de planes.
Qué dice el Reglamento
El artículo 41.5 del Reglamento del IRPF contiene la regla completa. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones de la exención determina que tribute la parte de la ganancia correspondiente. En tal caso, el contribuyente «imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora». Y esa complementaria se presenta «en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento».
Tres consecuencias prácticas:
- La ganancia no se declara en el año en que se decide no reinvertir, sino en el de la venta. Para Hugo, en 2025.
- Se paga la cuota que habría correspondido entonces, más intereses de demora por el tiempo transcurrido.
- Si se presenta dentro de la ventana del artículo 41.5, la complementaria está en plazo y no lleva recargo por presentación tardía.
Cuándo se produce el incumplimiento
Hugo tiene dos fechas posibles. Una es junio de 2027, cuando vencen los dos años desde la venta sin haber reinvertido: en ese momento el incumplimiento es objetivo. La otra es septiembre de 2026, cuando decide definitivamente no comprar. El reglamento no le obliga a esperar hasta el final del plazo, y nada le impide regularizar antes si su decisión es firme.
| Hito | Fecha para Hugo |
|---|---|
| Venta del piso | Junio de 2025 |
| Fin de la campaña de la renta de 2025 | Junio de 2026 |
| Decisión de no comprar | Septiembre de 2026 |
| Fin del plazo de reinversión | Junio de 2027 |
| Último día para la complementaria si el incumplimiento es en 2027 | Final de la campaña de la renta de 2027, a mediados de 2028 |
Si Hugo espera al límite, tendrá casi dos años más de intereses acumulados. Si presenta la complementaria en otoño de 2026, pagará intereses por unos pocos meses.
Cuánto tributa y cómo se calcula
La ganancia que Hugo declaró exenta en 2025 pasa a tributar en la base del ahorro de 2025. El cálculo de la complementaria es este:
- Ganancia de 2025 que se declaró exenta: 48.000 €.
- Reinversión realizada: 0 €.
- Ganancia que ahora tributa: 48.000 €.
- Se rehace la declaración de 2025 incluyendo esa ganancia en la base del ahorro.
- La diferencia entre la cuota nueva y la de la declaración original es lo que se ingresa.
- Sobre esa diferencia se calculan intereses de demora desde el final del plazo de declaración de 2025 hasta el día en que se presenta la complementaria.
La cuota depende de las demás rentas de Hugo en 2025 y de la escala del ahorro, así que no la adelantamos; el tipo de interés de demora lo fija cada año la ley de presupuestos. Lo que sí se puede afirmar es que el coste de esperar crece con cada mes.
Si Hugo hubiera llegado a invertir una parte, por ejemplo 100.000 € en una vivienda que sí habitara, solo tributaría la parte no cubierta: la parte exenta sería 48.000 × 100.000 ÷ 160.000 = 30.000 €, y la complementaria recogería 18.000 €. La proporción se explica en si reinvierto solo una parte, ¿cuánto queda exento?.
Lo que ocurre si se deja pasar la ventana
Si Hugo no presenta la complementaria dentro del plazo del artículo 41.5, la presentación posterior es extemporánea. Hecha antes de cualquier requerimiento de Hacienda, lleva el recargo del artículo 27 de la Ley General Tributaria: un 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso, y un 15 % con intereses cuando han pasado más de doce meses. El recargo, en cambio, excluye la sanción.
Si es Hacienda quien lo detecta primero, por ejemplo al revisar la declaración de 2025 y comprobar que no consta ninguna compra, la regularización se hará en un procedimiento de comprobación, con intereses, y con la posibilidad de un expediente sancionador aparte. Por eso adelantarse es la opción que menos cuesta: la misma deuda, menos intereses y ningún recargo ni sanción. La diferencia entre recargo y sanción está explicada en qué diferencia hay entre recargo y sanción.
Quien marca la intención de reinvertir deja constancia en su declaración de que tiene una ganancia pendiente de consolidar. Es un dato que Hacienda puede revisar cuando vence el plazo. No regularizar a tiempo no es una opción discreta: suele terminar en requerimiento, y lo que habría sido una complementaria con intereses puede convertirse en una liquidación con sanción. No podemos anticipar cuándo revisará cada expediente, pero sí que la revisión es posible durante todo el plazo de prescripción.
Si la razón es una mudanza forzosa
El caso de Hugo tiene un matiz. Su decisión de no comprar nace de un cambio de trabajo. Eso no salva la exención de la venta de 2025: la causa que obliga a cambiar de domicilio sirve para no exigir tres años de residencia, pero no sustituye a la reinversión. Si hubiera comprado la casa de Villamayor, vivido en ella unos meses y luego se hubiera trasladado por la nueva plaza, la situación sería distinta, porque entonces el traslado laboral sí podría justificar no completar los tres años en la vivienda nueva. Lo explicamos en no he vivido tres años en la casa.
Tampoco sirve reinvertir en una vivienda que no vaya a ser habitual. Si Hugo comprara en Villamayor para alquilarla mientras vive fuera, esa compra no cumpliría la finalidad de la exención y la complementaria seguiría siendo necesaria.
Cómo se prepara la complementaria
La complementaria de 2025 se hace sobre la declaración original: se modifica el apartado de la venta para dejar de aplicar la exención, total o parcialmente, se calcula la nueva cuota y se añaden los intereses. Conviene hacerlo con la declaración original delante y con los datos del cálculo del importe obtenido, para no alterar nada más. Cómo se corrige una declaración en general está en cómo se corrige una declaración ya presentada.
Si estás en la situación de Hugo, envíanos por el formulario de reinversión la declaración del año de la venta y la fecha en que decidiste no comprar; con eso se calcula la complementaria y los intereses a la fecha prevista de presentación.
Antes de renunciar del todo
Merece la pena repasar si queda alguna reinversión posible dentro del plazo. Una compra en los dos años siguientes a la venta, aunque sea de menor importe, salva una parte proporcional de la exención. Y si la vivienda nueva se compra con financiación, conviene revisar qué pagos caerían dentro de plazo. Las fechas de la ventana se explican en los dos años: desde cuándo y hasta cuándo, y la mecánica del cálculo, en la guía sobre calcular el importe a reinvertir.
La regularización de una reinversión que no llega a hacerse, con el cálculo de la complementaria y de sus intereses, forma parte del servicio de Salama Tax para la venta de la vivienda habitual.