Pierre Morel, ingeniero francés, vivió con su familia en Estepona de 2016 a 2024, con residencia fiscal en España. En septiembre de 2024 volvió a Lyon por trabajo y desde entonces reside allí. En mayo de 2026 vende el piso de Estepona por 400.000 €; los gastos de la venta suman 12.000 € y lo había comprado en 2016 por 290.000 € con todos los gastos. No tiene hipoteca. Con el dinero ha comprado un apartamento en Lyon, donde vive con su familia, por 300.000 €. En la notaría, el comprador le ha retenido 12.000 €. Pierre pregunta si, siendo ya no residente, puede aplicar la exención por reinversión y cómo recupera lo retenido.
La regla está en la ley de no residentes
La exención por reinversión del artículo 38 de la Ley del IRPF es, en origen, para contribuyentes de ese impuesto, es decir, residentes en España. Para quien ya no lo es, la base legal es la disposición adicional séptima del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Su apartado 1 permite excluir de gravamen las ganancias obtenidas por contribuyentes residentes en un Estado miembro de la Unión Europea «por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España», siempre que el importe total obtenido se reinvierta en una nueva vivienda habitual.
El apartado 2 remite al artículo 38 de la Ley del IRPF y a su normativa de desarrollo: se aplican los mismos conceptos de vivienda habitual, importe obtenido, plazos y proporcionalidad que a un residente. Y el apartado 4 extiende la regla a los residentes en un Estado del Espacio Económico Europeo con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria. Esa condición es la que hay que comprobar cuando el vendedor reside en Islandia, Noruega o Liechtenstein.
Quién puede aplicarla y quién no
| Residencia del vendedor | ¿Prevé la ley la exención? |
|---|---|
| Estado miembro de la Unión Europea | Sí, disposición adicional séptima, apartado 1 |
| Islandia, Noruega o Liechtenstein | Sí, si existe efectivo intercambio de información (apartado 4) |
| Reino Unido, Estados Unidos, Suiza y resto de Estados | La disposición no los incluye |
Para quien reside fuera de la Unión y del Espacio Económico Europeo, la ley no contempla la exención. Se ha discutido si esa diferencia es compatible con la libertad de circulación de capitales, pero no es una vía que podamos dar por segura, y la venta tributa con las reglas generales de los no residentes.
Qué hay que acreditar
Pierre necesita probar cuatro cosas:
- Que reside en Francia. Se acredita con el certificado de residencia fiscal emitido por la administración francesa; la guía sobre el certificado de residencia para el modelo 210 explica qué requisitos debe cumplir.
- Que el piso de Estepona fue su vivienda habitual. Aquí sirven las pruebas de sus ocho años de residencia: padrón, declaraciones del IRPF como residente, suministros, colegio de los hijos.
- Que lo vende dentro del margen del artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF: el piso dejó de ser su residencia en septiembre de 2024 y lo vende en mayo de 2026, antes de que pasen dos años.
- Que el apartamento de Lyon es su nueva vivienda habitual y que invirtió en él dentro de plazo. Esta prueba procede de Francia: escritura de compra, justificantes de pago y documentos que acrediten que vive allí.
Sobre cómo se documenta la compra en Francia y cómo tributa la operación allí no opinamos: eso lo confirma el asesor del cliente en Francia. Nuestro trabajo es la parte española, y la prueba francesa la recibimos tal como nos la facilitan.
La retención del 3 % y la declaración de la venta
El artículo 25.2 de la ley de no residentes obliga al comprador a retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada cuando el vendedor es no residente. La disposición adicional séptima, en su apartado 3, mantiene esa retención y la obligación de declarar aunque se aplique la exención. A la vez, prevé que si la reinversión se ha hecho antes de la fecha en que se debe presentar la declaración, puede tenerse en cuenta para determinar la deuda. Si se hace después, la devolución que proceda se pide en las condiciones que fija el reglamento.
La declaración de la venta de un no residente es el modelo 210. Los plazos concretos y el recorrido completo están en la guía sobre vender siendo no residente, paso a paso y en la de plazos de una venta de no residente.
Las cuentas de Pierre
- Precio de venta: 400.000 €.
- Retención del comprador: 400.000 × 3 % = 12.000 €.
- Valor de transmisión, descontados gastos: 400.000 − 12.000 = 388.000 €.
- Valor de adquisición: 290.000 €.
- Ganancia: 98.000 €.
- Importe total obtenido, sin hipoteca: 388.000 €.
- Reinversión en Lyon: 300.000 €.
- Ganancia exenta: 98.000 × 300.000 ÷ 388.000 = 75.773,20 €.
- Ganancia que tributa: 98.000 − 75.773,20 = 22.226,80 €.
- Cuota al 19 % que el artículo 25.1.f) de la ley de no residentes aplica a las ganancias patrimoniales: 4.223,09 €.
- Retención ya ingresada: 12.000 €.
- Diferencia a devolver: 12.000 − 4.223,09 = 7.776,91 €.
Los 12.000 € de gastos de la venta y los 12.000 € de retención coinciden en este ejemplo por casualidad: son conceptos distintos. Los gastos reducen el valor de transmisión; la retención es un pago a cuenta del impuesto.
Si Pierre hubiera reinvertido 388.000 € o más, toda la ganancia quedaría exenta y podría pedir la devolución de los 12.000 € completos. Y si no hubiera reinvertido nada, tributaría por los 98.000 € y, en ese caso, la retención no alcanzaría para cubrir la cuota. El procedimiento para recuperar lo retenido está en la guía sobre cómo recuperar el 3 % retenido.
Las solicitudes de devolución del 3 % con exención por reinversión suelen dar lugar a requerimientos de documentación: certificado de residencia, prueba de la vivienda habitual en España, escritura de la vivienda nueva y justificantes de pago. Si algo falta o no convence, la devolución se deniega en todo o en parte. No garantizamos plazos ni resultado; lo que reduce el riesgo es presentar la solicitud con todo el expediente preparado desde el principio.
La vivienda nueva puede estar fuera de España
La disposición adicional séptima habla de reinvertir en «una nueva vivienda habitual», sin exigir que esté en España, y lo lógico es que un residente en Francia la tenga en Francia. Los requisitos de la vivienda nueva son los mismos del Reglamento del IRPF: habitarla en doce meses y residir en ella tres años. Si Pierre se mudara de Lyon a los dos años sin causa que lo justifique, la exención de la venta de Estepona podría quedar en entredicho.
Si estás en una situación parecida, puedes enviarnos el certificado de residencia, las escrituras y el justificante de la retención por el formulario de reinversión para preparar el modelo 210 o la solicitud de devolución.
Otros no residentes que venden en España
La situación cambia mucho si lo vendido nunca fue tu vivienda habitual, por ejemplo una casa de vacaciones. En ese caso no hay exención por reinversión, y lo que procede es el régimen general de la venta de no residentes que describimos en vendo mi piso en España y no vivo aquí. Tampoco la exención de los mayores de 65 años está en la ley de no residentes, como explicamos en tengo más de 65 años: ¿necesito reinvertir?.
La venta de la antigua vivienda habitual por quien ya reside en otro país de la Unión, con el modelo 210 y la recuperación de la retención, se trata en el servicio de Salama Tax para la venta de la vivienda habitual.