Toda la exención por reinversión depende de una cifra, y esa cifra casi nunca es la que el vendedor tiene en la cabeza. No es la ganancia, no es lo que le ingresaron en la cuenta y no es el precio de la escritura a secas. Es el importe total obtenido en la transmisión, corregido por una regla —la del préstamo pendiente— que el artículo 41.2 del Reglamento del IRPF escribe en dos líneas y que decide el resultado de la mitad de los casos. Esta guía es la aritmética completa, paso por paso.
Paso 1: el importe total obtenido
El punto de partida es el valor de transmisión: el precio que figura en la escritura, minorado en los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por el vendedor. Lo habitual es que se resten la plusvalía municipal cuando la paga el transmitente, la comisión de la agencia inmobiliaria, el certificado energético, la cédula de habitabilidad si el ayuntamiento la exige y los gastos de cancelación registral de la hipoteca que se levanta.
No se restan las cosas que no son gastos de la transmisión: la mudanza, los muebles nuevos, el mes de hipoteca de la casa vieja ni la reforma que se hizo para que entrara por la foto. Y no se resta la cuota del IRPF que después haya que pagar, por evidente que parezca.
| Concepto | Importe | ¿Resta del valor de transmisión? |
|---|---|---|
| Precio escriturado | 340.000 | Es el punto de partida |
| Comisión de la inmobiliaria (con IVA) | 12.100 | Sí |
| Plusvalía municipal pagada por el vendedor | 3.900 | Sí |
| Certificado energético y cédula | 260 | Sí |
| Cancelación registral de la hipoteca | 640 | Sí |
| Mudanza y muebles de la casa nueva | 4.500 | No |
| Importe total obtenido | 323.100 |
Paso 2: restar el préstamo pendiente, si lo había
Esta es la corrección que cambia los números de verdad. Cuando para adquirir la vivienda transmitida se utilizó financiación ajena, el Reglamento manda considerar como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo pendiente de amortizar. La lógica es sencilla: ese dinero nunca fue tuyo, fue directamente del comprador al banco, y no puedes reinvertir lo que no has recibido.
Se resta el capital vivo el día de la firma, el que aparece en el certificado de deuda pendiente que emite el banco para la cancelación. No se restan los intereses devengados y no pagados, ni la comisión de cancelación anticipada, ni el saldo de una póliza de crédito que nada tiene que ver con la compra. Y tiene que ser financiación usada para adquirir la vivienda transmitida: una hipoteca posterior que se pidió sobre esa casa para financiar otra cosa no entra en la regla, y ese matiz es el que más discusiones genera.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Importe total obtenido (paso 1) | 323.100 |
| Principal pendiente del préstamo de adquisición, cancelado con la venta | −118.400 |
| Importe que hay que reinvertir para exonerar el 100 % | 204.700 |
Fíjate en el efecto: quien tenía hipoteca necesita reinvertir mucho menos de lo que parecía. Es la parte buena de una regla que suele explicarse como si fuera un castigo. El importe a reinvertir se acerca bastante, en la práctica, a lo que el vendedor ve entrar en su cuenta corriente, que es exactamente lo que la norma pretendía.
Paso 3: la ganancia, que es otra cuenta
La ganancia se calcula aparte y no interviene en el paso 2. Es la diferencia entre el valor de transmisión —el del paso 1— y el valor de adquisición, que se forma con el precio pagado en su día más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que soportó el comprador: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el IVA no deducible, la notaría, el registro y la gestoría de entonces. Si la vivienda estuvo alquilada en algún momento, el valor de adquisición se minora en las amortizaciones, y ahí hay una regla propia que explicamos en la amortización que resta aunque no la dedujeras. También se suma al valor de adquisición el coste de las mejoras, pero no el de las reparaciones: la frontera está en mejora o reparación.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de transmisión | 323.100 |
| Precio de compra en su día | 186.000 |
| ITP, notaría, registro y gestoría de la compra | 16.300 |
| Mejora acreditada (sustitución íntegra de la instalación eléctrica) | 9.400 |
| Valor de adquisición | 211.700 |
| Ganancia patrimonial | 111.400 |
Paso 4: la exención, total o proporcional
Si en los dos años se reinvierten 204.700 € o más en otra vivienda habitual, la ganancia de 111.400 € queda exenta por completo. Si se reinvierte menos, la exención es proporcional: se exonera la parte de la ganancia que guarda con el total la misma proporción que lo reinvertido guarda con el importe a reinvertir. La fórmula es una regla de tres.
| Se reinvierte | Proporción | Ganancia exenta | Ganancia que tributa |
|---|---|---|---|
| 204.700 o más | 100 % | 111.400 | 0 |
| 160.000 | 78,16 % | 87.070 | 24.330 |
| 120.000 | 58,62 % | 65.303 | 46.097 |
| 60.000 | 29,31 % | 32.651 | 78.749 |
| 0 | 0 % | 0 | 111.400 |
La lectura práctica de esta tabla es que cada euro reinvertido de más ahorra impuesto hasta llegar al tope, y que a partir del tope no ahorra nada. Reinvertir 260.000 € cuando el importe a reinvertir eran 204.700 € no mejora el resultado fiscal ni un céntimo: sobrepasar la cifra no da derecho a nada adicional. Conviene saberlo antes de forzar la compra de una vivienda más cara por razones que se creen fiscales.
Qué cuenta como cantidad reinvertida
Cuenta el precio de la nueva vivienda, y cuentan también los gastos y tributos inherentes a esa adquisición que pagas tú: el ITP o el IVA de la compra, la notaría, el registro y la gestoría. No cuentan los gastos de la financiación —la tasación, la comisión de apertura, el seguro asociado a la hipoteca— porque son coste del préstamo, no de la adquisición del inmueble. Tampoco cuenta el mobiliario, ni la reforma posterior salvo que encaje en los supuestos propios de construcción o rehabilitación, que tienen sus propias reglas de plazo.
La norma exige reinvertir un importe, no trazar los billetes. Quien compró la nueva vivienda antes de vender la vieja, con ahorros o con un préstamo puente, ha reinvertido igual: lo que se compara son cifras y fechas, no el recorrido de cada transferencia. Lo que sí conviene es que el expediente lo cuente con orden, porque una comprobación que no entiende el circuito tiende a preguntar dos veces.
Los tres errores que vemos una y otra vez
- Reinvertir la ganancia en lugar del importe obtenido. Es el error caro, y casi siempre se descubre cuando ya han pasado los dos años.
- Olvidar restar el préstamo pendiente. Este va en la dirección contraria: hace creer que había que reinvertir mucho más de lo exigible y lleva a renunciar a la exención por imposible.
- Contar como reinversión lo que no lo es. Los muebles, la cocina nueva y los gastos de la hipoteca suman en la cuenta del vendedor y no suman en la de Hacienda.
Dos matrimonios, dos cuentas
Cuando la vivienda pertenece a dos personas, la exención no se calcula en pareja: se calcula por cada contribuyente y por su porcentaje de titularidad. Cada uno tiene su importe obtenido, su ganancia y su obligación de reinvertir la parte que le corresponde, y cada uno decide si reinvierte o no. Es perfectamente posible que uno de los dos quede exento por completo y el otro tribute, si la nueva vivienda se compra en proporciones distintas a las que tenía la anterior.
| Concepto | Titular A (50 %) | Titular B (50 %) |
|---|---|---|
| Importe a reinvertir que le toca | 102.350 | 102.350 |
| Participación en la compra de la vivienda nueva | 70 % | 30 % |
| Importe reinvertido sobre una compra de 260.000 | 182.000 | 78.000 |
| Resultado | Exención total | Exención proporcional del 76,2 % |
El mismo desdoblamiento se aplica al préstamo pendiente: se resta la parte del capital vivo que corresponde a cada titular, no el total a uno solo. En una separación o un divorcio con adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges, esta cuenta se complica bastante y conviene hacerla antes de firmar el convenio regulador, porque después el reparto ya está cerrado.
Antes de firmar, dos documentos
Para que esta cuenta se sostenga hacen falta dos papeles que solo se consiguen fácilmente en su momento: el certificado de deuda pendiente que emite el banco para la cancelación, con el capital vivo a fecha de firma, y la escritura de compra original con las facturas de los gastos de entonces. Pedirlos a posteriori es posible y es un engorro; pedirlos la semana de la firma no cuesta nada.
Nosotros somos abogados fiscalistas, no una gestoría de trámites: la parte que aporta valor aquí es decidir qué entra en cada casilla y poder sostenerlo después. Lo que no hacemos es prometer un resultado antes de ver las escrituras. Si quieres que hagamos la cuenta con tus documentos, escríbenos por el formulario de reinversión; el encaje general de la figura está en la página de reinversión en vivienda habitual y los requisitos, uno por uno, en esta otra guía.