Lorena Pastor, farmacéutica en Castellón de la Plana, vendió en noviembre de 2025 el piso del Grao donde vivía desde 2014. Le quedaban 50.000 € de hipoteca, que se cancelaron en la notaría; el valor de transmisión, descontados gastos, fue de 230.000 €, y la ganancia, de 60.000 €. Se ha ido de alquiler mientras termina la promoción de Benicàssim donde ha reservado una vivienda, que no se escriturará hasta el otoño de 2026. En abril de 2026 le llega el borrador de la renta de 2025 y ve que no aparece nada de la venta. Quiere saber qué tiene que poner, dónde y qué ocurre si no pone nada.
Lo que exige el Reglamento
El artículo 41.3 del Reglamento del IRPF establece que, cuando la reinversión no se realice en el mismo año de la venta, el contribuyente «vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados».
De ahí salen tres ideas. La obligación nace solo si la reinversión no se hace en el año de la venta. Se cumple en la declaración del año de la venta, no en la del año de la compra. Y lo que se consigna es una intención, que después tendrá que cumplirse dentro de los dos años.
Cuándo hay que marcarla y cuándo no
| Situación | Qué se refleja en la declaración del año de la venta |
|---|---|
| Venta y compra en el mismo año | La ganancia exenta por reinversión ya efectuada |
| Compra en los dos años anteriores y pago con la venta en el mismo año | Reinversión ya efectuada |
| Venta en un año y compra en el siguiente o el posterior | La ganancia exenta con intención de reinvertir |
| Parte reinvertida ya y parte pendiente | Lo reinvertido y la intención por el resto |
| Solo se piensa reinvertir una parte | La intención por esa parte; la proporción restante tributa |
| No se va a reinvertir | La ganancia completa, sin exención |
Lorena está en la tercera fila: vendió en 2025 y comprará en 2026. Tiene que declarar la venta en la renta de 2025 como transmisión de su vivienda habitual, indicar el importe total obtenido y hacer constar que lo reinvertirá. El programa de la Agencia Tributaria tiene un apartado específico para la reinversión en vivienda habitual dentro de la declaración de ganancias por transmisión de inmuebles; el borrador, en cambio, no suele traer nada de esto y hay que completarlo a mano.
Las cifras que se consignan
- Valor de transmisión: 230.000 €.
- Valor de adquisición, con los gastos de la compra de 2014: 170.000 €.
- Ganancia patrimonial: 60.000 €.
- Principal de la hipoteca cancelada al vender: 50.000 €.
- Importe total obtenido: 230.000 − 50.000 = 180.000 €.
- Importe que se prevé reinvertir: 180.000 €.
- Ganancia que se declara exenta: 60.000 €.
- Ganancia que tributa en 2025: 0 €.
Si Lorena solo previera reinvertir 135.000 €, la parte exenta sería 60.000 × 135.000 ÷ 180.000 = 45.000 €, y tributarían 15.000 € en 2025. La proporción se explica en si reinvierto solo una parte, ¿cuánto queda exento?. La guía sobre declarar la exención por reinversión muestra el recorrido por el programa de la renta.
Si se olvida antes de que acabe la campaña
Imaginemos que Lorena presenta la declaración en mayo aceptando el borrador tal cual, sin la venta. Mientras siga abierto el plazo de declaración, el arreglo es sencillo: presenta una nueva autoliquidación que incluya la venta y la intención de reinvertir. El artículo 119.3 de la Ley General Tributaria, que limita la rectificación de las opciones ejercitadas en una declaración, permite expresamente rectificarlas si la rectificación se presenta dentro del período reglamentario de declaración.
Lo mismo vale si declaró la venta pero la dejó tributar entera por no saber que podía reinvertir: dentro de campaña, se corrige sin mayor dificultad.
Si se olvida y la campaña ya ha terminado
Aquí empiezan los problemas. Hacienda puede sostener que la exención por reinversión funciona como una opción que había que ejercitar en la declaración y que, por el artículo 119.3, ya no puede incorporarse después de la campaña. Frente a esa postura, cabe argumentar que la exención depende de requisitos materiales, como la reinversión efectiva y la condición de vivienda habitual, y que un defecto formal no debería privar de ella a quien los cumple. Es una discusión abierta, y su resultado no se puede garantizar.
Las situaciones más frecuentes fuera de campaña son estas:
- Declaró la venta sin exención y pagó: puede pedir la rectificación de la autoliquidación y la devolución, sabiendo que la Administración puede oponer el artículo 119.3.
- No declaró la venta en absoluto: si Hacienda la detecta, regularizará la ganancia, y la defensa de la exención tendrá que hacerse dentro de ese procedimiento, con las pruebas de la reinversión.
- Declaró la venta como exenta por reinversión ya efectuada cuando en realidad era futura: el error es de calificación y suele poder explicarse, siempre que la reinversión se haga en plazo.
Comprar la nueva vivienda dentro de los dos años no sustituye a la constancia de la intención en la declaración del año de la venta. Si el olvido se descubre fuera de campaña, no garantizamos que la exención pueda recuperarse. Lo que sí está en tu mano es no llegar a esa situación: revisa el borrador antes de confirmarlo siempre que hayas vendido una vivienda.
Si tienes una declaración ya presentada con este problema, el formulario de reinversión nos permite ver en qué situación exacta estás antes de decidir qué escrito conviene presentar. Cómo funciona la rectificación en general está en cómo se corrige una declaración ya presentada.
Qué pasa en los años siguientes
Marcar la intención no cierra el asunto. Lorena tiene hasta noviembre de 2027 para reinvertir los 180.000 € en la vivienda de Benicàssim y, después, doce meses desde la escritura para habitarla. Si la promoción se retrasa o finalmente decide no comprar, la intención declarada no se cumple y tendrá que regularizar la ganancia en la declaración de 2025 mediante una complementaria, como explicamos en al final no voy a reinvertir: ¿qué hago?.
Las fechas exactas de su ventana están en los dos años: desde cuándo y hasta cuándo. Y si comprara sobre plano con entrega después de noviembre de 2027, el riesgo que corre es el que describimos allí para las promociones que se alargan.
Qué conviene guardar desde el primer día
Junto con la declaración de 2025, Lorena debería archivar la escritura de venta, el certificado del banco con el principal cancelado, la escritura de compra de 2014 con sus gastos, el contrato de reserva de Benicàssim y un cuadro con el cálculo del importe obtenido. Cuando compre, añadirá la escritura nueva y los justificantes de pago. No se presentan con la declaración, pero son lo primero que se pide si llega una comprobación.
El paso de la intención a la reinversión efectiva, con sus cálculos y sus plazos, se acompaña en el servicio de Salama Tax para la venta de la vivienda habitual.