Antonio Ruiz y Rosario Gálvez viven desde 1994 en un piso del Zaidín, en Granada, que compraron en gananciales. Sus hijos ya no están en casa y quieren venderlo para mudarse a un piso más pequeño de alquiler cerca de su hija, en Armilla, sin volver a comprar. La venta está apalabrada para mayo de 2026 y la ganancia será de 140.000 €, 70.000 € para cada uno. Antonio cumplió 67 en enero. Rosario cumplirá 65 en noviembre de 2026. Les han dicho que «los jubilados no pagan por vender su casa» y quieren saber si eso vale para los dos y si tienen que comprar otra vivienda para no tributar.
Una exención distinta de la reinversión
El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF declara exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto «con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia». No es una variante de la exención por reinversión del artículo 38: es una exención propia, con condiciones propias.
La diferencia práctica es enorme. Quien la aplica no tiene que comprar otra vivienda, no tiene plazos de dos años que vigilar, no tiene que declarar ninguna intención de reinvertir y no se expone a regularizar años después porque la nueva casa no llegue a ser habitual. Basta con cumplir dos condiciones el día de la venta: tener más de 65 años, o estar en situación de dependencia severa o gran dependencia, y vender la vivienda habitual.
Tres exenciones que conviene no confundir
La Ley del IRPF ofrece tres vías que se parecen y no son iguales:
| Art. 33.4.b) LIRPF | Art. 38.1 LIRPF | Art. 38.3 LIRPF | |
|---|---|---|---|
| Quién | Mayores de 65 o dependencia severa o gran dependencia | Cualquier contribuyente | Mayores de 65 |
| Qué se vende | La vivienda habitual | La vivienda habitual | Cualquier elemento patrimonial |
| Qué hay que hacer con el dinero | Nada | Reinvertirlo en nueva vivienda habitual | Constituir una renta vitalicia asegurada |
| Plazo | Ninguno | Dos años, antes o después | Seis meses |
| Límite de importe | La ley no fija uno | El importe obtenido | 240.000 € destinados a rentas vitalicias |
Para un mayor de 65 que vende su vivienda habitual, la primera vía es casi siempre la más sencilla, porque no impone nada después de la venta. La tercera tiene sentido para lo que no es vivienda habitual, como una segunda residencia o un local, y la segunda es la que queda cuando falta la edad.
La edad se mira en cada titular
El IRPF es un impuesto individual. Antonio y Rosario no venden «un piso», sino cada uno su mitad, y cada uno obtiene su propia ganancia de 70.000 €. La exención del artículo 33.4.b) se aplica a quien cumple la edad, y solo a su parte. Para Antonio, que ya tiene 67 años en mayo de 2026, sus 70.000 € están exentos. Rosario tiene 64 años el día de la venta: su ganancia no entra en esta exención. El requisito se entiende referido a la edad cumplida en la fecha de la escritura, no a la del año en que se declara.
Con la venta en mayo, las cifras quedan así:
- Ganancia total: 140.000 €.
- Parte de Antonio: 70.000 €, exenta por el artículo 33.4.b).
- Parte de Rosario: 70.000 €, sujeta salvo que aplique otra exención.
- Como no van a comprar, Rosario no puede usar la reinversión del artículo 38.1.
- Tampoco puede usar la renta vitalicia del artículo 38.3, que también exige tener más de 65 años.
- Resultado: Rosario integra 70.000 € en la base del ahorro de su declaración de 2026.
Cuando esperar unos meses cambia el resultado
Si la venta se firmara después del cumpleaños de Rosario en noviembre de 2026, los dos cumplirían el requisito de edad y la ganancia entera, los 140.000 €, quedaría exenta. Retrasar la escritura seis meses puede valer 70.000 € de base imponible. No es un truco: la ley fija la edad como requisito y se comprueba el día de la transmisión.
Hay que vigilar, eso sí, que el retraso no haga perder la condición de vivienda habitual. Si Antonio y Rosario se mudan a Armilla en junio y venden en diciembre, el piso del Zaidín ya no es su residencia el día de la venta. El artículo 41 bis.3 del Reglamento, que se aplica expresamente a esta exención, considera que venden su vivienda habitual si lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta. Seis meses de margen están dentro.
Es frecuente que una persona mayor pase a vivir con un hijo o en una residencia y la familia tarde en vender la casa. Si pasan más de dos años desde que dejó de vivir en ella, la vivienda deja de considerarse habitual y la exención del artículo 33.4.b) no se aplica, por muchos años que tenga el vendedor. Cuando se prevé una venta en esas circunstancias, conviene fijar desde el principio la fecha en que la persona dejó el domicilio y no dejar pasar el plazo.
La vivienda tiene que ser habitual de verdad
El artículo 41 bis del Reglamento define la vivienda habitual también para esta exención: residencia efectiva y permanente durante al menos tres años, con las excepciones de las circunstancias que obligan a cambiar de domicilio. Un mayor de 65 que compró su piso hace dos años y lo vende sin causa que lo justifique no cumple el requisito, aunque tenga la edad. Y quien tiene dos viviendas solo puede aplicar la exención a la que realmente constituye su residencia, como se explica en qué es exactamente «vivienda habitual».
La dependencia como alternativa a la edad
La exención alcanza también a quien, sin haber cumplido la edad, está en situación de dependencia severa o de gran dependencia conforme a la Ley de promoción de la autonomía personal. Aquí la prueba es la resolución administrativa que reconoce ese grado. Si el reconocimiento está en trámite el día de la venta, la situación es delicada: conviene revisar fechas y documentación antes de firmar, porque no podemos asegurar cómo se valorará un grado reconocido después.
Lo que la exención no cubre
La exención es del IRPF. No afecta al impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos, la conocida plusvalía municipal, que tiene sus propias reglas; la guía sobre cuándo no se paga plusvalía repasa sus supuestos de no sujeción. Tampoco se extiende automáticamente a quien vende siendo no residente: la exención por edad está en la ley del IRPF y la ley de no residentes no la recoge, de modo que su aplicación a un no residente exige un estudio aparte, como explicamos en soy no residente: ¿puedo aplicar la exención?.
Para estudiar una venta con titulares de edades distintas, como la de Antonio y Rosario, puedes enviarnos las fechas de nacimiento, la escritura de compra y la fecha prevista de venta por el formulario de reinversión.
¿Y si uno de los dos sí quiere comprar?
Si Rosario decidiera comprar un piso pequeño en vez de alquilar, podría aplicar a su mitad la exención por reinversión del artículo 38.1, reinvirtiendo su parte del importe obtenido en una nueva vivienda habitual dentro de plazo. Cómo se calcula esa cifra está en ¿tengo que reinvertir la ganancia o el precio entero?. Antonio, en cambio, no necesita reinvertir nada: su parte ya está exenta por la edad, y el dinero que aporte a la compra no cambia su situación.
La guía de requisitos de la exención por reinversión compara con más detalle la exención por reinversión y la de los mayores de 65. Las dos se estudian en el servicio de Salama Tax para la venta de la vivienda habitual, que explica también qué documentos se piden según la edad y la situación de cada titular.