Elena tiene una vivienda al 50 % con su pareja. Durante el año Airbnb muestra 22.000 € de reservas, pero su cuenta bancaria solo recibe 18.400 € después de comisiones, cancelaciones y ajustes. Hacienda puede recibir información de la plataforma mediante DAC7 y el modelo 238. Elena no debe copiar ni el total de la pantalla ni el neto bancario: primero concilia cada operación y después atribuye la renta conforme a la titularidad.
Sí, la plataforma comunica información
Airbnb y otras plataformas digitales pueden estar obligadas a identificar al propietario y comunicar a la Agencia Tributaria las operaciones facilitadas. En España, el marco DAC7 se articula mediante la declaración informativa del modelo 238. Que la plataforma informe no sustituye tu declaración: tú sigues obligado a calcular y declarar correctamente el rendimiento.
La comunicación es anual. Incluye información por trimestre dentro del año, pero no significa que el propietario presente un modelo 238 cada trimestre. El obligado es el operador de plataforma que entra en el ámbito de las reglas.
Qué datos pueden llegar
Entre la información comunicada se encuentran la identidad del vendedor o arrendador, su domicilio, identificación fiscal, cuenta de cobro cuando esté disponible, contraprestación y número de operaciones. En inmuebles también se identifica la dirección y puede incluirse el número de días arrendados cuando el operador dispone del dato.
Puedes aportar el informe anual y las liquidaciones mediante el formulario de vivienda turística. Para revisar una diferencia se necesita el desglose, no solo una captura del total mostrado en la aplicación.
| Dato de la plataforma | Por qué puede diferir de tu banco |
|---|---|
| Contraprestación de la reserva | Puede figurar antes de descontar comisiones |
| Importe transferido | Es el neto liquidado por la plataforma |
| Número de operaciones | Cancelaciones y cambios pueden alterar el recuento |
| Fecha | Reserva, estancia, cobro y liquidación no siempre coinciden |
La comisión suele ser un gasto separado. Declarar solo el neto que entra en la cuenta puede ocultar la diferencia entre ingreso bruto y gasto de intermediación.
Un ejemplo de conciliación
Una reserva cuesta 1.000 €. La plataforma descuenta 150 € y transfiere 850 €. El primer paso es identificar 1.000 € de contraprestación bruta. El segundo es separar los 150 € de comisión y comprobar su factura y tratamiento fiscal. El tercero es conciliar 1.000 − 150 = 850 € con el ingreso bancario. La declaración parte de la naturaleza de cada importe, no de una suma ciega de transferencias.
Si después hay un reembolso de 300 €, conserva el detalle de la cancelación. Sin él, la Administración puede comparar 1.000 € informados con 550 € finalmente cobrados y pedir una explicación.
De los 22.000 € de la pantalla a la cifra declarada
Elena prepara esta conciliación anual:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Reservas brutas confirmadas | 22.000 € |
| Cancelaciones reembolsadas | −1.000 € |
| Contraprestación después de cancelaciones | 21.000 € |
| Comisiones documentadas | −2.600 € |
| Transferencias bancarias | 18.400 € |
Los 18.400 € explican la tesorería, pero no sustituyen la presentación separada de ingreso y gasto. Si la titularidad y el derecho a la renta corresponden al 50 % a cada persona, el punto de partida atribuible sería 10.500 € de contraprestación para cada una, con su parte de los gastos que resulten deducibles según el impuesto aplicable.
El ejemplo no implica que cualquier diferencia entre bruto y banco sea deducible. Una penalización, un servicio contratado por el huésped, una retención o un ajuste de otro periodo puede necesitar tratamiento diferente. La liquidación de la plataforma debe permitir identificarlo.
Reserva, estancia, cobro y transferencia
Cuatro fechas pueden coexistir: el huésped reserva en noviembre, paga en diciembre, se aloja en enero y la plataforma transfiere en febrero. El informe puede agrupar por uno de esos hitos y tus libros por el criterio fiscal aplicable. Una diferencia temporal no es necesariamente ingreso oculto, pero debe poder explicarse.
Construye una tabla por estancia con referencia, inmueble, titular, fecha de entrada y salida, importe bruto, comisión, reembolso y transferencia. Añade una columna de periodo fiscal. Así puedes reconciliar el informe anual aunque la plataforma cambie la fecha con la que filtra su panel.
Si cobras en otra moneda, conserva el importe original, la conversión aplicada y las comisiones. La cantidad que llega en euros puede incorporar una diferencia de cambio además de la comisión de intermediación.
Qué debes cuadrar al final del ejercicio
Descarga el informe anual y las liquidaciones de cada plataforma. Cruza:
- Reservas y fechas de estancia.
- Precio pagado por el huésped.
- Comisiones y otros cargos.
- Cancelaciones, devoluciones y compensaciones.
- Transferencias recibidas.
- Facturas emitidas cuando correspondan.
Si trabajas con varias plataformas, no mezcles sus formatos sin identificar cada operación. Añade las reservas directas, que no aparecerán en el informe de un intermediario.
Lo que la plataforma no puede decidir por ti
El operador no conoce necesariamente cuántos días utilizaste personalmente la vivienda, qué gastos corresponden al alquiler, si hubo una mejora o reparación, ni quién tiene jurídicamente derecho al rendimiento. Tampoco determina por sí solo si prestaste servicios propios de la industria hotelera y el tratamiento de IVA que resulte.
Por eso un dato comunicado puede ser correcto como información de plataforma y no coincidir con una casilla aislada de tu declaración. La defensa no consiste en afirmar que Airbnb «se equivocó», sino en mostrar la conciliación entre su dato y el tratamiento fiscal completo.
Si el inmueble estuvo 200 días anunciado pero solo 120 ocupado, no confundas días disponibles en el calendario con operaciones efectivas. Y si hubo uso propio, conserva un calendario consistente con reservas, consumos y declaraciones.
La plataforma no conoce necesariamente todos tus gastos, porcentajes de titularidad, periodos de uso propio ni el tratamiento jurídico de cada estancia. Esa conciliación sigue siendo responsabilidad del contribuyente.
DAC7 no es el antiguo modelo 179
El modelo 179 fue una declaración informativa específica sobre cesión de viviendas con fines turísticos. Tras su anulación y derogación, el marco de información de plataformas cambió. No debes presentar el 179 por ser propietario. La evolución y las obligaciones que quedan se explican en si sigue existiendo el modelo 179.
Además, la información turística autonómica, el registro único de alquileres o las comunicaciones policiales tienen finalidades propias. Cumplir una no sustituye las demás.
Cotitulares y gestores
Si el anuncio está a nombre de una sola persona pero la vivienda pertenece a dos, la plataforma puede informar bajo los datos del titular de la cuenta. Fiscalmente, la renta debe atribuirse según la titularidad jurídica que corresponda. Conviene configurar correctamente los datos y conservar una conciliación que explique el reparto. Revisa cómo declaran varios propietarios.
Cuando una empresa gestora cobra por cuenta del propietario, hay que distinguir quién presta el alojamiento, quién factura al huésped y quién cobra una comisión. El nombre de la cuenta bancaria no decide por sí solo quién obtiene la renta.
Si la gestora aparece como operador frente al huésped y luego liquida al propietario, revisa contratos y facturas de ambas relaciones. Una transferencia neta puede reunir renta, comisión, limpieza, impuestos cobrados y devoluciones. Cada componente necesita documento y registro.
Conserva el informe antes de que cambie la plataforma
Descarga al cierre del año el detalle en un formato reutilizable y una copia legible. Los paneles modifican nombres de columnas, periodos de disponibilidad y criterios de presentación. Una captura parcial no permite filtrar ni reconstruir una diferencia en una comprobación posterior.
Guarda también facturas de comisiones, avisos de cancelación, conversaciones sobre ajustes y extractos de la cuenta de cobro. No conserves datos personales de huéspedes que no sean necesarios para justificar la operación.
Qué hacer si los datos son incorrectos
Pide primero a la plataforma el informe comunicado y solicita que corrija errores de identidad, dirección, titularidad o importe. Guarda la reclamación. En tu declaración utiliza los datos reales y conserva la explicación de cualquier diferencia. No infles ni reduzcas una cifra solo para que coincida con un informe defectuoso.
La información general está en fiscalidad de viviendas turísticas. Si el informe es incorrecto, conserva tanto la versión original como la solicitud de rectificación y la respuesta del operador.