Alberto Ríos compró en 2022 un apartamento en Benalmádena por 240.000 € con un préstamo hipotecario de 180.000 €. En 2024 amplió la hipoteca en 30.000 €: 20.000 € fueron a reformar la cocina del apartamento y 10.000 € a comprar un coche. Lo alquila a turistas; en 2025 estuvo ocupado 146 noches. Paga unos 950 € al mes al banco y, al preparar la renta, su primera idea es restar las doce cuotas: 11.400 €. Casi todo lo que puede restar es bastante menos, y conviene ver por qué.
Lo que hay dentro de cada cuota
La cuota de un préstamo mezcla dos cosas. Una parte son intereses, el precio de usar el dinero del banco. La otra es amortización de capital: devolver lo prestado. El artículo 23.1.a).1.º de la Ley del IRPF permite deducir «los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora» del inmueble y «demás gastos de financiación». No menciona la devolución del capital, porque devolver una deuda no es un gasto: es cancelar un pasivo.
El certificado anual del banco de Alberto separa las cifras de 2025:
| Concepto | Importe en 2025 | ¿Se puede deducir? |
|---|---|---|
| Intereses | 6.300 € | Sí, en la parte vinculada y prorrateada |
| Capital devuelto | 5.100 € | No |
| Seguro de hogar exigido por el banco | 380 € | Sí, prorrateado, como seguro del inmueble |
| Seguro de vida exigido por el banco | 420 € | No: asegura a Alberto, no al inmueble |
El seguro del hogar encaja en el artículo 13.f) del Reglamento, que habla de primas de seguros «sobre los bienes» que producen los rendimientos. El de vida no cubre el apartamento, aunque el banco lo haya impuesto para conceder el préstamo.
Para qué se usó el dinero
La garantía hipotecaria no decide nada. Lo que la ley mira es el destino: capitales invertidos en adquirir o mejorar el bien que produce los ingresos. Por eso la ampliación de Alberto se divide en dos:
- Los 20.000 € de la cocina financian una mejora del apartamento: sus intereses son deducibles.
- Los 10.000 € del coche no tienen relación con el alquiler: sus intereses no lo son, aunque estén en la misma hipoteca y en la misma cuota.
Si a finales de 2025 la deuda pendiente es de 200.000 € y 10.000 € corresponden al coche, un reparto razonable deja fuera el 5 % de los intereses. Conviene poder demostrar el destino con la escritura de ampliación, los movimientos bancarios y las facturas de la obra. Sin esa prueba, la Administración puede discutir la parte entera de la ampliación.
Del certificado a la casilla, paso a paso
Alberto alquiló 146 de 365 días, un 40 % del año. El resto lo usó su familia o estuvo cerrado. Los gastos anuales solo se deducen en la parte del año en que el piso produjo rendimientos:
- Intereses totales: 6.300 €.
- Parte vinculada al apartamento (95 %): 5.985 €.
- Parte del año alquilada (40 %): 2.394 €.
- Seguro de hogar: 380 × 40 % = 152 €.
- Total de financiación y seguro deducible: 2.546 €.
Frente a los 11.400 € que pensaba restar, la diferencia es de casi 9.000 €. Los días de uso familiar, además, generan imputación de rentas; el mecanismo está en días alquilados y prorrateo.
Los gastos de formalizar la ampliación, como notaría, registro o tasación, también son gastos de financiación, con el mismo destino y el mismo prorrateo que los intereses.
La palabra es la misma y el concepto no. La amortización del préstamo es devolver capital al banco y no se deduce. La amortización del inmueble es el desgaste fiscal del edificio, el 3 % anual sobre la construcción del artículo 14 del Reglamento, y sí se deduce. Además, cuando se venda, esa amortización resta del valor de adquisición.
El techo que comparten intereses y reparaciones
El mismo artículo 23.1.a).1.º añade un límite: intereses y gastos de financiación, sumados a los de reparación y conservación, no pueden superar para cada inmueble los rendimientos íntegros que produjo. El exceso se deduce en los cuatro años siguientes, con el mismo límite en cada uno, según el artículo 13.a) del Reglamento.
A Alberto le afectó en 2024. Mientras duraba la obra de la cocina, el apartamento solo se alquiló 60 días y facturó 3.000 €. Sus intereses imputables fueron 1.000 € y una reparación de la terraza, 2.500 €:
| Año | Ingresos íntegros | Intereses + reparaciones | Deducido | Pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 3.000 € | 3.500 € | 3.000 € | 500 € |
| 2025 | 11.000 € | 2.394 + 1.360 + 500 € pendientes | 4.254 € | 0 € |
En 2025 la reparación de una filtración del baño, 3.400 €, entra prorrateada al 40 %: 1.360 €. Con 11.000 € de ingresos, el techo sobra y los 500 € de 2024 se absorben. Si 2025 también hubiera sido un mal año, el pendiente seguiría disponible hasta 2028.
El límite no alcanza al IBI, la comunidad, el seguro ni la amortización del inmueble. Esos gastos se restan aunque el resultado sea negativo.
La cocina se amortiza, no se resta de golpe
Los 20.000 € de la cocina no son una reparación: la cocina nueva mejora el apartamento. El Reglamento excluye expresamente de la reparación y conservación las cantidades destinadas a «ampliación o mejora». Esa inversión se suma al coste de la construcción y se amortiza al 3 % anual: 600 € al año, que con el prorrateo de 2025 quedan en 240 €. Lo que sí es deducible desde el primer día son los intereses del dinero que la financió. La diferencia entre obra que se resta y obra que se amortiza está en qué gastos puedo deducir.
Si quieres que revisemos el reparto de tu préstamo, puedes enviarnos el certificado del banco, las escrituras y el calendario de reservas mediante el formulario de vivienda turística.
Si vives fuera de España
Un propietario no residente en España que resida en otro Estado de la Unión Europea, o en Islandia, Noruega o Liechtenstein, puede deducir los intereses con estas mismas reglas en su modelo 210, siempre que acredite la relación directa con el alquiler. Quien reside en cualquier otro país tributa sobre los ingresos íntegros al 24 %, sin restar intereses ni ningún otro gasto, salvo lo que resulte del debate judicial explicado en ¿puedo deducir gastos si vivo fuera de la UE?.
La lista antes de declarar
- Pide al banco el certificado anual con intereses y capital separados.
- Reúne la escritura del préstamo y de cada ampliación, con el destino de los fondos.
- Cierra el calendario de noches alquiladas y de uso propio.
- Separa reparaciones de mejoras en cada factura.
- Anota el exceso pendiente de años anteriores y el año en que caduca.
- Si hay cotitulares, reparte intereses según la titularidad del inmueble y de la deuda; véase vivienda a medias con la pareja.
La deducción no se decide por el nombre del recibo. Si el dinero no se invirtió en el inmueble, los intereses no son deducibles aunque el banco tenga una hipoteca sobre él; si se invirtió, lo son aunque el préstamo sea personal. No podemos asegurar que la Administración acepte un reparto sin documentación que lo respalde.
La página de fiscalidad de la vivienda de uso turístico reúne el resto de obligaciones del propietario, del IVA a las declaraciones informativas de las plataformas.