Marta Ibáñez y Joan Serra viven juntos en Barcelona sin estar casados. En 2023 compraron un apartamento en Sitges: Marta puso más dinero de la herencia de su padre y la escritura quedó al 70 % para ella y al 30 % para él. Lo tienen inscrito como vivienda de uso turístico y lo anuncian en una plataforma dada de alta con el correo de Marta. En 2026 el apartamento facturó 24.000 € y tuvo 9.000 € de gastos deducibles. Todo el dinero llega a la cuenta de Marta. Su gestor le propone declararlo todo ella «porque es lo que ve Hacienda». Joan cree que deberían ir a medias, como en todo lo demás. Ninguno de los dos acierta.
La escritura manda, no la cuenta bancaria
El artículo 11.3 de la Ley del IRPF atribuye los rendimientos del capital a quienes son titulares del bien del que proceden, según las normas sobre titularidad jurídica y las pruebas aportadas. El alquiler turístico de Marta y Joan, mientras no sea una actividad económica, es rendimiento del capital inmobiliario. Por tanto, cada uno declara el porcentaje que le da la escritura: 70 y 30.
Ni la plataforma, ni el titular de la cuenta, ni el acuerdo verbal entre ellos cambian ese reparto. Tampoco lo cambia quién pagó más gastos un año concreto. El último párrafo del artículo 11.3 añade una advertencia que conviene tener presente: si la titularidad no está bien acreditada, Hacienda puede considerar titular a quien figure en un registro fiscal o público. Aquí la escritura inscrita resuelve la duda.
El reparto de Marta y Joan, paso a paso
- Ingresos del año: 24.000 €.
- Gastos deducibles del año (comunidad, IBI, suministros, comisiones, amortización y demás): 9.000 €.
- Rendimiento neto conjunto: 24.000 − 9.000 = 15.000 €.
- Parte de Marta, 70 %: ingresos 16.800 €, gastos 6.300 €, rendimiento 10.500 €.
- Parte de Joan, 30 %: ingresos 7.200 €, gastos 2.700 €, rendimiento 4.500 €.
| Opción | Declara Marta | Declara Joan | Problema |
|---|---|---|---|
| Todo Marta | 15.000 € | 0 € | Tributa por renta que no es suya y Joan omite la suya |
| A medias | 7.500 € | 7.500 € | No coincide con la escritura |
| Según escritura | 10.500 € | 4.500 € | Ninguno, si está documentado |
Declarar todo a nombre de Marta parece prudente porque coincide con lo que comunica la plataforma. Pero la escala del IRPF es progresiva y Marta tiene más renta que Joan, así que pagaría más en conjunto. Y si un día hay una comprobación, Joan aparece como titular del 30 % de un inmueble explotado sin haber declarado nada.
Pareja de hecho, gananciales y bienes heredados
Marta y Joan no están casados, así que no hay régimen económico que añadir: vale lo que dice la escritura. En un matrimonio las cosas se complican un poco. El mismo artículo 11.3 remite a las normas del régimen económico matrimonial y dispone que los bienes comunes de ambos cónyuges se atribuyen por mitad, salvo que se justifique otra cuota.
| Situación | Cómo se reparte el rendimiento |
|---|---|
| Pareja no casada o separación de bienes | Según los porcentajes de la escritura |
| Gananciales, bien común | Por mitad, salvo prueba de otra cuota |
| Bien privativo de uno de los cónyuges (por ejemplo, heredado) | Al cónyuge titular |
| Compra mixta, parte privativa y parte ganancial | Hay que calcular la proporción con la escritura y la prueba de fondos |
La tentación frecuente es elegir cada año el reparto que produce menos impuesto. No se puede. El porcentaje viene del título y del régimen, y se mantiene hasta que cambie la titularidad.
Cuándo aparece una comunidad de bienes
La copropiedad ya es, en Derecho civil, una comunidad. Pero en la práctica fiscal se habla de «comunidad de bienes» cuando los cotitulares operan juntos con NIF propio: la comunidad contrata la plataforma, factura, cobra y paga. En ese caso, el artículo 8.3 de la Ley del IRPF establece que la comunidad no tributa por sí misma y que sus rentas se atribuyen a los comuneros.
Aquí hay un matiz que afecta directamente a Marta y Joan. El artículo 89.3 dice que las rentas se atribuyen según las normas o pactos aplicables y que, si esos pactos no constan a la Administración de forma fehaciente, se atribuyen por partes iguales. Si montan una comunidad con NIF sin dejar constancia del 70/30, corren el riesgo de que Hacienda les impute el 50 % a cada uno.
Además, la comunidad tiene sus propias obligaciones. El artículo 90 exige a las entidades en atribución de rentas una declaración informativa sobre las rentas que atribuyen a sus miembros: es el modelo 184. El reglamento excluye de ella algunos casos sin actividad económica y con rentas pequeñas; hay que comprobar el umbral vigente antes de darlo por hecho.
El artículo 27.2 de la Ley del IRPF considera actividad económica el arrendamiento cuando para su gestión se utiliza al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Si la comunidad contrata a esa persona, la renta deja de ser capital inmobiliario y se reparte como rendimiento de actividad, con otras obligaciones censales y contables.
Si queréis que revisemos cómo está montado vuestro alquiler y qué debe declarar cada uno, podéis enviarnos la escritura, el contrato con la plataforma y los extractos por el formulario de vivienda turística.
El IVA sigue otra lógica
En el IRPF, lo que importa es de quién es el piso. En el IVA importa quién presta el servicio. El alquiler de vivienda amueblada está exento salvo que el arrendador se obligue a prestar servicios complementarios propios de la hostelería, como limpieza durante la estancia o cambio de ropa, según el artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA. El artículo 7 del Real Decreto-ley 26/2026 iba a gravar al 10 % desde el 1 de diciembre de 2026 las estancias de hasta 30 noches, con o sin esos servicios, pero el Congreso lo rechazó el 2 de octubre; el piso turístico de Marta y Joan pasará a repercutir IVA cuando esa medida entre en vigor, en una fecha hoy incierta y con julio de 2028 como límite.
Cuando el IVA entre en juego, la pregunta será quién lo repercute: cada copropietario por su parte o la comunidad como tal. El artículo 84.Tres de la Ley del IVA considera sujetos pasivos a las comunidades de bienes que constituyan una unidad económica y realicen operaciones sujetas. Lo decide la forma real de operar, no una elección al final del trimestre.
Los cotitulares que operan exentos tendrán que ordenarse para entonces: decidir quién figura en el censo, emitir las facturas a su nombre y pedir las de los gastos igual. Como la fecha no se conoce, lo sensato es dejarlo resuelto ya.
La cuenta única y cómo documentar el reparto
Que el dinero entre en la cuenta de Marta no es un problema si se documenta. La plataforma comunica los cobros con el NIF de quien figura en el anuncio a través del modelo 238, y la Agencia puede ver 24.000 € asociados a Marta. Para explicar por qué ella declara 16.800 €, conviene tener:
- La escritura con los porcentajes.
- Una hoja anual con ingresos, gastos y el reparto 70/30.
- Las transferencias a Joan de su parte, con un concepto reconocible.
- Un pequeño acuerdo firmado por ambos que diga que Marta gestiona los cobros por cuenta de los dos. Ese acuerdo no cambia la propiedad, pero explica el flujo de dinero.
La mejor solución, cuando se puede, es dar de alta a ambos titulares en la plataforma o indicar allí la cotitularidad. Así lo que se comunica a Hacienda se parece más a lo que cada uno declara.
Si uno de los dos no reside en España
Si Joan se muda a Lisboa y deja de ser residente, su 30 % pasa a declararse como no residente, con su propio modelo 210 y con un tipo que depende de dónde resida. Marta seguiría declarando su 70 % en el IRPF. La vivienda es la misma, pero cada titular tributa según su residencia fiscal, no según la del otro.
Si Marta paga una reparación entera de 3.000 €, debe dejarse claro si Joan le reembolsará sus 900 €. Si lo hace, cada uno deduce su parte. Si no, conviene documentarlo de otra manera, porque un gasto del inmueble común no se convierte automáticamente en gasto solo de quien lo paga.
Lo que comunica la plataforma y cómo cuadrarlo está en Airbnb declara mis ingresos a Hacienda. Qué gastos entran en los 9.000 € del ejemplo, en los gastos deducibles de un piso turístico. Y la frontera con la actividad económica, en si hay que darse de alta de autónomo.
La página de vivienda de uso turístico de Salama Tax sitúa el IVA, la renta y las obligaciones informativas de una vivienda que tiene más de un dueño.