Álvaro Gil tiene dos apartamentos turísticos en Cádiz. El de la calle de la Palma lo alquila tal cual: entrega las llaves, deja el piso limpio y lo vuelve a limpiar cuando se va el huésped. El del barrio de Santa María lo ofrece con limpieza diaria durante la estancia, cambio de toallas y desayuno en la nevera. Un huésped alemán le pide factura al marcharse, otra huésped le pide una a nombre de su empresa de Sevilla, y Álvaro se da cuenta de que nunca ha emitido ninguna. Hoy la respuesta es distinta para cada piso; el día que el IVA del 10 % alcance a todas las estancias cortas se parecerá bastante más.
Primero, qué IVA tiene cada apartamento
El artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA declara exento el arrendamiento de viviendas, pero excluye de la exención, en su letra e′), el de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obliga a prestar alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, «tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos». El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE núm. 241, de 30 de septiembre), añadía a esa misma letra un segundo supuesto, el de los alquileres de vivienda amueblada de hasta 30 noches por inquilino, que iban a tributar al 10 % desde el 1 de diciembre de 2026, con servicios o sin ellos; el Congreso lo rechazó el 2 de octubre de 2026 y la fecha de entrada es hoy incierta, con julio de 2028 como límite. Así que, hoy:
- El piso de la calle de la Palma, sin servicios durante la estancia, sigue exento. Sus estancias de pocas noches tributarán al 10 % cuando la medida entre en vigor.
- El de Santa María, con limpieza diaria y desayuno, presta servicios de hostelería y tributa al 10 % del artículo 91.Uno.2.2.º, con decreto o sin él.
Dónde está exactamente la frontera, y qué servicios la cruzan, se explica en cuándo la limpieza y la ropa de cama cambian el IVA. Esa frontera es la que decide hoy, y de la calificación depende la obligación de facturar.
Cuando el alquiler está exento: factura solo en ciertos casos
El Reglamento de facturación (Real Decreto 1619/2012) obliga a los empresarios a facturar todas sus operaciones, incluidas las exentas, pero su artículo 3.1.a) excluye de esa obligación las operaciones exentas por el artículo 20 de la Ley del IVA, salvo una lista cerrada de números en la que el 23.º no aparece. La excepción tiene a su vez una excepción: el artículo 2.2 exige factura en todo caso cuando el destinatario es un empresario o profesional que actúa como tal, cuando es una persona jurídica o una administración pública, o cuando lo exige para ejercer un derecho de naturaleza tributaria.
Eso es lo que rige hoy para el piso de la calle de la Palma, y lo que seguirá rigiendo para cualquier alquiler exento, como un contrato de más de 30 noches sin servicios:
| Quién se aloja | ¿Obligación de factura? | Qué debe llevar |
|---|---|---|
| Turista particular que no la pide | No | Basta con conservar la reserva y el cobro |
| Particular que la pide sin un derecho fiscal detrás | No, aunque puede emitirse | Si se emite, con la mención de exención |
| Empresa que reserva para una empleada | Sí | Factura completa, con la mención de exención |
| Asociación o fundación | Sí, por ser persona jurídica | Factura completa, con la mención de exención |
Cuando se emite, la factura no lleva cuota de IVA. El artículo 6.1.j) del reglamento exige indicar que la operación está exenta, citando el precepto de la ley o de la directiva o con una indicación equivalente. Escribir «IVA 0 %» no es lo mismo y puede confundir a quien la recibe.
El alquiler sujeto al 10 %: factura siempre
Para Santa María, y para la calle de la Palma el día que sus estancias lleven IVA, no hay excepción: cada estancia es una prestación sujeta y no exenta, y hay que documentarla. La cuestión es con qué tipo de factura. El artículo 4.1 permite la simplificada cuando el importe no excede de 400 €, IVA incluido. El artículo 4.2 eleva el límite a 3.000 € para ciertas actividades, entre ellas los servicios de hostelería y restauración de «restaurantes, bares, cafeterías» y establecimientos similares. Si un apartamento con servicios encaja en esa lista es una cuestión de interpretación, y la referencia prudente, mientras no se tenga confirmado el criterio para el caso concreto, son los 400 €.
Dos estancias de Álvaro en cualquiera de los dos pisos, con precios que incluyen el IVA:
- Tres noches a 110 €: 330 €. Cabe factura simplificada.
- Base imponible: 330 ÷ 1,10 = 300 €. Cuota: 30 €.
- Cinco noches a 110 €: 550 €. Supera los 400 €: factura completa.
- Base imponible: 550 ÷ 1,10 = 500 €. Cuota: 50 €.
La factura completa del artículo 6 pide el nombre y el domicilio del destinatario, la base, el tipo y la cuota separada. Para el huésped alemán que la pidió, eso significa anotar sus datos de identificación en la reserva. La simplificada del artículo 7 lleva menos datos, pero si el destinatario es un empresario, o un particular que la necesita para un derecho fiscal, y así lo exige, hay que añadir su NIF, su domicilio y la cuota por separado.
El 10 % no tiene hoy fecha de entrada: el Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026 el decreto-ley que la fijaba, y el límite es julio de 2028. Cuando llegue, muchas estancias se habrán cobrado por adelantado antes de esa fecha, y esos anticipos habrá que mirarlos uno a uno, con la fecha del cobro y la de la estancia delante, así que conviene conservar las dos. Lo que preveía el texto y en qué ha quedado se resume en el IVA del 10 % en el alquiler turístico.
Numeración, series y la cancelación de última hora
Cada factura lleva número y, en su caso, serie, correlativos dentro de cada serie. El reglamento impone series separadas en dos situaciones que afectan a Álvaro. Las rectificativas van siempre en serie propia. Y según el artículo 7.1.a), si en un mismo año emite facturas completas y simplificadas, cada tipo debe ir en su serie. Una propuesta sencilla: C para las completas y S para las simplificadas de los dos pisos, con un prefijo por apartamento si se quiere, y R para las rectificativas.
Si un huésped cancela después de pagar y se le devuelve parte del precio, no se borra la factura ni se emite otra con el número de la primera. Se emite una rectificativa que identifica la original y la especificación que cambia. El artículo 4.1.b) permite que esa rectificativa se emita como factura simplificada.
Para revisar cómo tienes montada la facturación de tus apartamentos, puedes enviarnos una reserva de cada tipo, la liquidación de la plataforma y una factura emitida, si la hay, por el formulario de vivienda turística.
La plataforma factura su comisión, no tu alojamiento
Airbnb o Booking cobran al huésped y transfieren el neto, pero lo habitual es que su factura sea la de su comisión, dirigida al anfitrión. Esa es una factura recibida por Álvaro, con su propio tratamiento en el IVA, y no documenta la estancia frente al huésped. Si la plataforma es extranjera, esa comisión suele tener consecuencias en el modelo 303 y en el 349, que se explican en la guía sobre el 349 y las comisiones de Airbnb.
Tampoco la falta de factura oculta nada. Las plataformas informan a Hacienda de lo que cobra cada anfitrión: desde el ejercicio 2024 mediante el modelo 238 (el régimen europeo DAC7), que sustituyó al antiguo modelo 179. Lo que la factura aporta es orden: permite cuadrar el bruto de cada reserva con la comisión y el neto ingresado, que es lo que se revisa en qué comunica Airbnb a Hacienda.
El programa de facturación
Quien emite facturas con un programa informático tendrá que usar uno que cumpla el reglamento de sistemas de facturación aprobado por el Real Decreto 1007/2023, cuya fecha de aplicación se ha modificado más de una vez. Antes de contratar un programa, conviene comprobar la fecha vigente y que el proveedor declare el cumplimiento. Con dos pisos al 10 % y una factura por estancia, el volumen suele justificar un programa y no una hoja de cálculo.
Lo que se conserva
Además de las facturas emitidas, conviene guardar para cada estancia la reserva, el justificante de cobro, la liquidación de la plataforma y la prueba de qué servicios se prestaron. Si algún día Hacienda discute que el piso de la calle de la Palma prestaba servicios hoteleros, la defensa estará en esos papeles, no en la ausencia de facturas. Los plazos de conservación deben cubrir, como mínimo, los cuatro años en que la Administración puede comprobar.
La facturación es solo una parte de la fiscalidad de un alquiler turístico. La página de Salama Tax para viviendas de uso turístico explica cómo encajan el IVA, la declaración de la renta y las obligaciones censales según tengas uno o varios pisos.