Tomás Varela tiene tres apartamentos turísticos en el casco antiguo de Cádiz. Hasta ahora los entrega limpios, con sábanas y toallas, y vuelve a limpiarlos cuando se va cada huésped. Sus clientes de una semana le piden cambio de toallas a mitad de estancia, y está pensando ofrecer un paquete «premium»: limpieza cada tres días, ropa de cama nueva y una cesta de desayuno. Cobra unos 60.000 € al año, IVA aparte si lo hubiera, y quiere saber si ese paquete le cambia los impuestos.
La respuesta corta es que sí puede cambiarlos, por lo que se presta durante la estancia. El Real Decreto-ley 26/2026 iba a llevar al 10 % sus estancias de una semana desde el 1 de diciembre de 2026, con paquete o sin él, pero el Congreso lo rechazó el 2 de octubre: la fecha de ese cambio es hoy incierta, con julio de 2028 como límite por la Directiva (UE) 2025/516, y mientras tanto la frontera de esta página es la que decide.
Lo que dice la ley, palabra por palabra
El artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA declara exento el arrendamiento de edificios destinados exclusivamente a vivienda, con sus muebles. Pero la letra e´) excluye de la exención los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando «el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos». El Real Decreto-ley 26/2026 añadía a esa misma letra un segundo supuesto, que la duración a favor de un mismo arrendatario no supere las 30 noches, pero decayó antes de aplicarse.
Leída sola, la frase parece decir que cualquier limpieza rompe la exención. No es así en la práctica. La Dirección General de Tributos ha sostenido de forma reiterada que la limpieza del inmueble a la entrada y a la salida del huésped, y la entrega de ropa limpia al comienzo, forman parte de poner la vivienda en condiciones de uso. Lo que se considera servicio hotelero es lo que se presta al huésped mientras está alojado: limpieza periódica, cambio de ropa durante la estancia, recepción, restauración.
El paquete de Tomás, servicio por servicio
| Servicio | Momento | Lectura habitual |
|---|---|---|
| Limpieza al salir el huésped | Entre estancias | Preparación del inmueble |
| Sábanas y toallas limpias a la llegada | Inicio | Entrega en condiciones de uso |
| Tarifa de limpieza cobrada aparte en la plataforma | Entre estancias | Forma parte del precio del alojamiento |
| Reparar una avería durante la estancia | Durante | Conservación, no servicio al huésped |
| Cambio de toallas a mitad de semana | Durante | Lavado de ropa: servicio hotelero |
| Limpieza cada tres días | Durante | Limpieza periódica: servicio hotelero |
| Cesta de desayuno diaria | Durante | Restauración: servicio hotelero |
| Recepción atendida con horario | Durante | Indicio claro de hostelería |
| Entrega de llaves y teléfono de incidencias | Llegada | No equivale a recepción |
El análisis es de conjunto, pero la ley habla de «alguno» de los servicios. Basta uno que se preste de verdad durante la estancia para que la exención peligre. Hoy Tomás está en las cuatro primeras filas y el paquete premium le llevaría a las tres siguientes: ese salto es el que saca el alquiler de la exención.
Qué supone tributar al 10 %
Cuando la cesión deja de estar exenta por los servicios, tributa al tipo reducido del 10 %, el mismo que el artículo 91.Uno.2.2.º aplica a la hostelería. Con los números de Tomás, y suponiendo que no puede subir precios:
- Lo que cobra al año pasa a llevar IVA dentro: 60.000 / 1,10 = 54.545,45 € de base.
- IVA repercutido: 5.454,55 €.
- A cambio, puede deducir el IVA soportado en sus gastos. Si su empresa de limpieza le factura 9.000 € más 1.890 € de IVA, y los suministros suman 3.000 € más 630 €, recupera 2.520 €.
- IVA a ingresar en el año: 5.454,55 − 2.520 = 2.934,55 €.
En otras palabras, el cambio le cuesta unos 2.900 € de IVA neto al año si mantiene tarifas, además del gasto de prestar el paquete, que tendrá que repercutir en el precio. Ese mismo coste de IVA le llegará sin paquete el día que entre en vigor el 10 % para las estancias cortas. Hay además obligaciones formales nuevas: alta en el censo mediante el modelo 036, modelo 303 cada trimestre, en su caso el resumen anual 390, y factura a cada huésped, como explica ¿tengo que hacer factura a cada huésped?.
La contrapartida pesa más cuando los gastos con IVA son grandes: quien compra y amuebla con mucho IVA soportado lo recupera si el alquiler está sujeto, aunque eso debe calcularse con cifras reales y no con intuiciones.
Los servicios que contrata otro
Externalizar no cambia nada si el servicio va incluido en lo que vendes. Si Tomás contrata a una empresa que limpia a mitad de estancia y el huésped lo recibe como parte de la reserva, la obligación es de Tomás frente al huésped. Es distinto si el huésped contrata la limpieza por su cuenta con un tercero, le paga a ese tercero y Tomás no interviene: entonces el servicio no forma parte de la cesión.
La frontera es fina y conviene poder demostrarla: anuncio en el que no aparezca el servicio, contrato del huésped con la empresa, cobro directo por ella. Un simple «te paso el teléfono de mi limpiadora» con cobro a través de Tomás no lo sostiene.
Si la ficha de la plataforma dice «limpieza diaria incluida» o «desayuno», eso es lo que la Administración leerá primero, aunque en la práctica no se preste. Revisa el texto de tus anuncios antes que tus facturas.
Si cambia a mitad de año
Supongamos que Tomás hubiera lanzado el paquete el 1 de marzo de 2026. Desde esa fecha, las estancias con servicios hoteleros habrían ido con IVA y las anteriores, exentas. El mismo esquema vale para cualquier cambio de fecha: hay que comunicar el alta en el 036 con la fecha real, facturar con IVA desde ese día y separar en la contabilidad las reservas de cada periodo. Las reservas cobradas antes de marzo para estancias posteriores necesitan especial cuidado, porque el cobro anticipado puede adelantar el devengo del IVA.
Los muebles y electrodomésticos que compró cuando todo estaba exento tienen un tratamiento propio. El artículo 107 de la Ley del IVA prevé regularizar las deducciones de los bienes de inversión durante los cuatro años siguientes a su compra, y nueve en el caso de edificaciones, cuando cambia el porcentaje de operaciones con derecho a deducción. En ciertos casos eso permite recuperar parte del IVA que en su momento no se pudo deducir. No todos los bienes cuentan: el artículo 108 excluye, entre otros, los de escaso valor.
El camino inverso existe. Quien deduce IVA por tener el alquiler sujeto y luego pasa a contratos largos exentos, o suprime los servicios hoteleros, puede tener que devolver parte de lo deducido en bienes de inversión. Antes de cambiar de modelo en cualquier sentido, calcula esa regularización.
El decreto de septiembre de 2026
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, apareció en el BOE al día siguiente. Su artículo 7 gravaba al 10 %, con efectos previstos desde el 1 de diciembre de 2026 que ya no se producirán, los alquileres de vivienda amueblada de hasta 30 noches por inquilino, dejando exentos los más largos sin servicios hoteleros y fuera la residencia habitual del arrendador. No era el 21 % del que se hablaba. El Congreso lo rechazó el 2 de octubre de 2026, así que la distinción de esta página conserva todo su peso. La fecha de entrada de ese IVA es hoy incierta; el límite lo marca la Directiva (UE) 2025/516: julio de 2028. La guía sobre el IVA del 10 % en el alquiler turístico y la calculadora del IVA del alquiler turístico permiten estimar el impacto.
Lo que decide y lo que no
Prestar servicios hoteleros cambia el IVA del alquiler, sea corto o largo. No decide por sí solo si hay actividad económica en el IRPF ni si hay que darse de alta en la Seguridad Social: son preguntas distintas con criterios distintos, que se analizan en ¿tengo que darme de alta de autónomo?. La licencia autonómica tampoco decide el IVA: dos viviendas con la misma inscripción pueden tributar distinto según lo que ofrezcan.
Si quieres que revisemos tus anuncios, contratos de limpieza y precios antes de lanzar un servicio nuevo, puedes enviarlos con el formulario de vivienda turística. Advertiremos de los riesgos de cada opción; la calificación final corresponde a la Administración y, en su caso, a los tribunales.
La página de IVA y vivienda de uso turístico resume el resto de obligaciones de la línea, y la guía de servicios hoteleros y el IVA repasa los casos límite con más detalle.