Raúl alquila su apartamento 89 noches porque le han dicho que al llegar a 90 «se paga más». Ha rechazado una reserva de una semana para no cruzar esa cifra. Fiscalmente, esa decisión parte de un mito: no hay un umbral estatal de 90 noches que convierta de golpe un alquiler exento en sujeto o un rendimiento inmobiliario en actividad económica. Los ingresos se declaran desde la primera estancia y cada gasto se vincula al uso real.
No hay un umbral de días libre de impuestos
Puedes alquilar una vivienda turística un fin de semana o doscientos días: los ingresos deben declararse desde el primero. La normativa estatal no contiene una franquicia de 30, 60 o 90 días que deje el alquiler fuera del IRPF o del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Los límites de días que aparecen en algunas normas turísticas o urbanísticas regulan el uso de la vivienda. No crean una exención fiscal. Confundir ambas materias lleva a declarar tarde unos ingresos que la plataforma puede haber comunicado a la Administración.
Lo que cambia cuando cambia la ocupación
| Periodo de la vivienda | Tratamiento habitual |
|---|---|
| Días alquilados | Se declaran ingresos y gastos fiscalmente vinculados al alquiler |
| Días disponibles para uso propio | Puede existir imputación de renta inmobiliaria |
| Días de reparación que impiden realmente el uso | Requieren prueba; no se convierten automáticamente en días alquilados |
El resultado no depende solo del número de noches. Depende del ingreso obtenido, de los gastos deducibles y de cómo se distribuyen los gastos anuales entre los distintos usos.
Puedes aportar el calendario, los límites de la licencia y los gastos mediante el formulario para viviendas turísticas. La revisión separa el límite administrativo del cálculo fiscal y evita aplicar el mismo porcentaje a todos los costes.
Un ejemplo de prorrateo
Imagina que una vivienda está alquilada 120 días, queda a disposición del propietario 225 días y permanece 20 días en obras incompatibles con su utilización. La suma es 365, pero no basta con dividir todos los gastos de manera mecánica.
Los costes directamente asociados a una reserva, como la comisión de la plataforma o una limpieza de salida facturada para esa estancia, se vinculan a ese ingreso. Los gastos anuales, como IBI, comunidad o seguro, requieren un criterio temporal. La amortización se calcula sobre la base que corresponda y por el periodo en que el inmueble produce rendimientos, conforme a las reglas del IRPF.
Los 20 días de obra exigen acreditar que la vivienda no podía utilizarse. Una reforma planificada no convierte el periodo en alquiler ni garantiza por sí sola la deducción de todos los costes. Además, hay que separar reparación de mejora, porque su tratamiento fiscal es distinto.
Cálculo paso a paso
Durante los 120 días se obtienen 18.000 € de ingresos. La plataforma cobra 2.700 € de comisiones ligadas a esas reservas. El IBI, la comunidad y el seguro suman 2.400 € anuales.
- Las comisiones de 2.700 € se analizan como gasto directo de las reservas.
- Para ilustrar el prorrateo temporal, 2.400 × 120 / 365 = 789,04 € vinculados al periodo alquilado, sin perjuicio de las reglas propias de cada gasto.
- Los 225 días disponibles se estudian para la imputación de renta.
- Los 20 días de obras necesitan prueba de indisponibilidad y del tipo de obra; no se añaden sin más a los 120 días productivos.
El rendimiento no se obtiene restando automáticamente 2.700 y 789,04 a 18.000. Faltan amortización, otros gastos, titularidad y las limitaciones aplicables. El ejemplo muestra por qué cada cifra sigue un criterio diferente.
Noches, días y estancias que cruzan de mes
Las plataformas suelen mostrar noches, mientras algunos calendarios hablan de días ocupados. Una entrada el viernes y salida el domingo son dos noches, pero afecta a partes de tres fechas de calendario. Mantén un criterio consistente con la documentación de reservas y evita contar simultáneamente el día de salida como disponible y alquilado sin explicar el método.
Cuando una estancia empieza el 29 de diciembre y termina el 3 de enero, separa los periodos con el criterio fiscal aplicable. La transferencia recibida en enero no convierte necesariamente toda la operación en ingreso del nuevo ejercicio. Conserva reserva, factura, fechas de estancia y liquidación.
Más ocupación no significa siempre mayor tipo
En el IRPF ordinario, el rendimiento neto se integra con el resto de rentas según las reglas aplicables. Aumentar días puede aumentar ingreso y base imponible, pero no existe un salto fiscal por cruzar una cifra concreta de noches. El efecto depende de tu resultado total y de tus demás rentas.
| Cambio | Efecto posible, sin automatismos |
|---|---|
| De 89 a 96 noches | Más ingreso y nuevo prorrateo temporal |
| De una a varias viviendas | Mayor organización que debe revisarse |
| Incorporar servicios durante estancia | Posible cambio en IVA y calificación |
| Contratar personal a jornada completa | Relevante para el art. 27.2 LIRPF |
| Superar un límite local | Consecuencia turística o urbanística, no exención fiscal |
Para un no residente, cada periodo y tipo de renta sigue las reglas del IRNR. El tipo y la posibilidad de deducir gastos dependen, entre otros elementos, de la residencia fiscal. Desde los devengos de 2026, el alquiler inmobiliario declarado anualmente mediante el Modelo 210 se presenta del 1 al 20 de abril del año siguiente cuando el resultado es a ingresar.
Cuándo el volumen sí obliga a revisar el modelo
Aunque no exista un número mágico, una explotación mayor puede cambiar los hechos. Varias viviendas, atención diaria, personal, recepción o servicios durante la estancia pueden acercar la operativa a una actividad organizada. En el IRPF, el artículo 27.2 utiliza el requisito de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa para calificar el arrendamiento como actividad económica.
Ese criterio no debe confundirse con el análisis de Seguridad Social ni con el IVA. La obligación de alta de autónomo y la existencia de servicios hoteleros se estudian por separado.
Calendario bloqueado no siempre significa uso propio
Una fecha sin reserva puede responder a uso personal, disponibilidad sin demanda, mantenimiento, prohibición administrativa o una obra que hace inhabitable el inmueble. La plataforma solo muestra que no admitía reservas; no prueba la causa.
Si Raúl bloquea agosto para vivir en el piso, esos días están a su disposición. Si lo bloquea porque una avería grave impide ocuparlo, necesita partes, facturas, fotografías y fechas. Si la autoridad suspende la explotación pero la vivienda sigue disponible para él, la consecuencia fiscal no se decide solo por la prohibición turística.
Tampoco se consideran alquilados los días entre reservas solo porque el anuncio permanezca activo. La oferta al mercado puede ayudar a explicar la intención, pero el tratamiento de los periodos vacíos exige aplicar las reglas y jurisprudencia vigentes a los hechos del ejercicio.
Si una ordenanza permite alquilar un máximo de días, superar ese límite puede tener consecuencias administrativas. Cumplirlo no elimina la obligación de declarar los ingresos obtenidos.
Cómo preparar un calendario defendible
Anota para cada día del año una sola situación: alquilado, uso propio, disponible, bloqueado por reparación o afectado a otro uso. Después conserva:
- Extractos de reservas con fechas de entrada y salida.
- Facturas de plataforma, limpieza y reparaciones.
- Pruebas de los periodos en que una obra impidió la utilización.
- Días de estancia del propietario o de familiares.
- Cambios entre alquiler turístico y arrendamiento de temporada.
El calendario debe cuadrar con los ingresos y con la información que remitan las plataformas. La pregunta correcta no es “cuántos días puedo ocultar”, sino qué parte del año produjo rentas y qué gastos se conectan con ella. Para conocer el criterio de cada coste, revisa los gastos deducibles de una vivienda turística y la explicación general sobre fiscalidad de viviendas turísticas.
La revisión debe hacerse con el ejercicio completo, no a partir de una cifra aislada de noches. Guarda una exportación anual antes de que la plataforma elimine o modifique el historial.