Sergio Montiel compró en 2024 un piso en el barrio de Teatinos, en Málaga, y en septiembre de 2025 empezó a alquilarlo a turistas tras inscribirlo en el registro autonómico. No pidió permiso a la comunidad. En enero de 2026 el presidente le requirió por burofax que cesara, y el 20 de febrero la junta aprobó, con tres quintos de propietarios y de cuotas, prohibir los pisos turísticos en el edificio. Sergio dejó de aceptar reservas el 31 de marzo, dejó el piso vacío dos meses y el 1 de junio lo alquiló a una familia como vivienda habitual por 1.100 € al mes. Ahora quiere saber cómo se declara un año partido en tres.
Antes de los impuestos, hay que saber si la prohibición le alcanza de verdad.
A quién alcanza el acuerdo
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal distingue tres situaciones:
| Situación | Qué dice la ley | Consecuencia |
|---|---|---|
| Ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025, acogido a la normativa turística | Disposición adicional segunda: puede seguir «con las condiciones y plazos» de esa normativa | La prohibición posterior, en principio, no le alcanza |
| Empezó después sin aprobación expresa de la comunidad | Artículo 7.3: necesitaba aprobación previa; el presidente puede requerir la cesación | Debe cesar, con o sin acuerdo de prohibición |
| Tenía aprobación y después se vota prohibir | Artículo 17.12: los acuerdos «no tendrán efectos retroactivos» | Hay que analizar el alcance del acuerdo en su caso |
Sergio está en la segunda fila. Empezó en septiembre de 2025 sin aprobación, así que el artículo 7.3 ya le obligaba a pedirla antes de empezar. La votación de febrero apenas cambia su situación: lo que la cambia es no haber pedido permiso.
Su vecina del tercero, en cambio, alquila su piso desde 2021 con inscripción en el registro. Para ella, la disposición adicional segunda y la irretroactividad del artículo 17.12 son un argumento fuerte, aunque no una garantía. Pueden existir estatutos anteriores que ya prohibieran la actividad, o discusiones sobre la validez de su inscripción.
Si el propietario persiste, el artículo 7.2 permite al presidente, con autorización de la junta, demandar la cesación. El juez puede ordenarla cautelarmente y la sentencia puede añadir una indemnización y privar del uso del piso hasta tres años. Declarar los ingresos a Hacienda no legaliza la actividad frente a la comunidad.
El año de Sergio en tres tramos
Fiscalmente, 2026 se divide en tres periodos con reglas distintas. Supongamos un valor catastral de 80.000 €, revisado hace pocos años, y estos gastos anuales: IBI 540 €, comunidad 1.080 €, seguro 300 € y amortización del edificio 3.000 €. Suman 4.920 € al año.
Enero a marzo: alquiler turístico. Cobró 6.800 € de 58 noches. Es rendimiento del capital inmobiliario. Los gastos anuales se imputan a los 90 días en que el piso estuvo destinado al alquiler: 4.920 × 90/365 = 1.213,15 €. A eso se suman los gastos propios de las reservas, como comisiones y limpiezas.
Abril y mayo: piso vacío. Durante 61 días no produce rentas y queda a disposición de Sergio. Genera imputación de rentas del artículo 85 de la Ley del IRPF: 80.000 × 1,1 % × 61/365 = 147,07 €. En esos días no se deducen gastos.
Junio a diciembre: alquiler de vivienda. Siete meses a 1.100 € son 7.700 € de ingresos. Los gastos anuales se imputan a 214 días: 4.920 × 214/365 = 2.884,60 €. Este tramo puede acceder a las reducciones del artículo 23.2 para el arrendamiento de vivienda, si cumple sus requisitos, algo que nunca fue posible con el turístico.
| Tramo | Días | Ingresos | Gastos anuales imputables | Resultado |
|---|---|---|---|---|
| Turístico | 90 | 6.800 € | 1.213,15 € + gastos de reservas | Rendimiento del capital inmobiliario |
| Vacío | 61 | — | No se deducen | Imputación: 147,07 € |
| Vivienda habitual del inquilino | 214 | 7.700 € | 2.884,60 € | Rendimiento con posible reducción |
La calculadora de prorrateo por días repite este reparto con tus fechas.
Las reservas que había que devolver
Cuando llegó el requerimiento, Sergio tenía cobradas cuatro reservas para abril y mayo por 1.900 €. Las canceló y devolvió el dinero. Esas cantidades no son ingresos de 2026 porque las estancias no llegaron a producirse, pero la plataforma puede haberlas comunicado igualmente a Hacienda en su declaración informativa. Conviene guardar el justificante de cada devolución para explicar la diferencia si llega una carta; el porqué de esos desajustes está en ¿Airbnb declara mis ingresos a Hacienda?.
IVA y censo: lo que depende de cómo alquilabas
Sergio entregaba el piso limpio y no prestaba servicios durante la estancia. Su alquiler estaba exento de IVA, así que no presentaba el modelo 303 y no tiene ningún trimestre que cerrar. Solo debe revisar si figura en el censo de empresarios por esta actividad y, si es así, comunicar el cese con el modelo 036. El modelo 037 ya no existe: se suprimió con efectos desde el 3 de febrero de 2025.
Si hubiera ofrecido limpieza durante la estancia, cambio de ropa o desayuno, la situación sería otra. Tendría que presentar el 303 del primer trimestre con las reservas hasta el cierre y revisar si debe regularizar el IVA deducido en muebles y otros bienes de inversión, que el artículo 107 de la Ley del IVA obliga a revisar durante varios años cuando cambia su uso. La frontera entre un caso y otro está en ¿la limpieza convierte mi piso en hotel?.
Si quieres que ordenemos las fechas, el acta y las últimas declaraciones, puedes enviarnos la documentación con el formulario de vivienda turística.
Los otros cierres, fuera de Hacienda
- Solicitar la baja en el registro autonómico de viviendas turísticas.
- Retirar los anuncios y el número de registro de todas las plataformas.
- Revisar los contratos con la empresa de limpieza y con el gestor.
- Conservar el requerimiento, el acta de la junta y la fecha del último huésped.
- Si se pasa a alquiler de vivienda, firmar un contrato que responda al uso real.
Esto último importa. Un contrato de «temporada» que en realidad encubre estancias turísticas no resuelve el problema con la comunidad y puede crear otro con Hacienda, porque el tratamiento fiscal sigue a lo que se hace, no al título del contrato.
Si en vez de alquilar prefiere vender
Muchos propietarios en la situación de Sergio optan por vender. En ese caso, la ganancia se calcula restando del valor de adquisición la amortización de todos los meses en que el piso estuvo alquilado, turístico o no, aunque no se hubiera deducido. Un piso comprado en 2024 y vendido en 2026 tendrá poca amortización acumulada, pero la regla aplica igual. La exención por reinversión en vivienda habitual no sirve aquí: el piso nunca fue la vivienda de Sergio.
Si la prohibición no te alcanza
Si estás en la primera fila de la tabla, la prohibición no tiene por qué cerrarte, pero conviene revisar el acta, la mayoría obtenida y los estatutos anteriores. Un acuerdo mal adoptado o mal inscrito también puede impugnarse, con plazos breves, y no es algo que deba dejarse para cuando llegue la demanda. Mientras tanto, sigues declarando como siempre.
La página de IVA y vivienda de uso turístico resume las obligaciones fiscales del propietario mientras la actividad sigue viva, y ayuda a decidir qué hacer con el piso si hay que cerrarla.