Olivier compra casa en Marbella en su segundo año
Olivier Marchand es francés, dirige el área comercial de una empresa de software en Málaga y está en el régimen del artículo 93 desde 2025. En 2026 compra una casa en Marbella por 750.000 € para vivir con su pareja. El valor catastral que figura en el recibo del IBI es de 260.000 €. Además, en el sótano hay un pequeño estudio independiente que piensa alquilar a un estudiante por 700 € al mes. Y dentro de unos años, cuando termine su etapa en España, se plantea vender.
Nos preguntó tres cosas: si por vivir en su propia casa tiene que declarar algo, cómo tributa el alquiler del estudio y qué pasará al vender. Las tres respuestas salen de la misma idea: dentro del régimen, la vivienda se mira con las gafas del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Por qué la vivienda no se trata como en el IRPF ordinario
El artículo 93.2 de la Ley del IRPF establece que la deuda del contribuyente acogido se determina con las normas del IRNR para rentas obtenidas sin establecimiento permanente. Entre esas normas, el artículo 13.1.h del IRNR incluye como renta obtenida en España la imputada a personas físicas titulares de inmuebles urbanos situados aquí y no afectos a actividades económicas, y el artículo 24.5 remite su cálculo al artículo de la Ley del IRPF que regula la imputación de rentas inmobiliarias, hoy el 85.
Ese artículo 85 fija la renta imputada en el 2 % del valor catastral, o en el 1,1 % si los valores del municipio se revisaron y entraron en vigor en el período o en los diez anteriores, proporcional a los días del año. Y excluye expresamente la vivienda habitual.
La cuestión de la vivienda habitual
Aquí está el punto delicado. En el IRPF ordinario, la vivienda habitual no genera imputación. Un no residente, por definición, no tiene vivienda habitual en España y paga imputación por la casa que conserve aquí. El contribuyente del régimen está a medio camino: es residente, vive en esa casa, pero calcula su impuesto con las reglas del no residente.
Si la exclusión de la vivienda habitual alcanza al contribuyente del artículo 93 no es algo que la norma resuelva de forma expresa, y no queremos darlo por hecho en ningún sentido. Por eso, antes del primer 151 con la casa comprada, conviene revisar el criterio administrativo vigente y documentar la decisión que se tome.
Omitir la imputación porque «es mi vivienda habitual» puede ser correcto o no según el criterio que se aplique. Si no es correcto, la diferencia se regulariza con intereses y, en su caso, sanción. Documenta el uso como vivienda, el empadronamiento y la fecha de entrada, y decide con el criterio a la vista.
El cálculo de la imputación, por si procede
Con los datos de Olivier, y suponiendo que compró el 1 de julio de 2026, 184 días de titularidad en el año:
- Si los valores catastrales de Marbella se hubieran revisado en los diez años anteriores: 260.000 × 1,1 % = 2.860 € al año. Por 184 de 365 días: 2.860 × 184 / 365 = 1.441,75 €.
- Si no se hubieran revisado: 260.000 × 2 % = 5.200 € al año, y por 184 días, 2.621,37 €.
- Esa renta va a la base general del régimen, al 24 %: 346,02 € en el primer caso y 629,13 € en el segundo.
Si el valor catastral no se hubiera notificado todavía, el artículo 85 aplica el 1,1 % sobre el 50 % del mayor entre el valor comprobado por la Administración y el precio de adquisición. Con un precio de 750.000 €, la base sería 375.000 € y la imputación anual 4.125 €: un recibo de IBI tardío puede encarecer el primer año.
El estudio alquilado: sin gastos
El alquiler del estudio es un rendimiento de un inmueble situado en España, así que entra en el 151. El artículo 24.1 del IRNR toma como base el importe íntegro, sin las reducciones del IRPF ordinario. Las reglas que permiten deducir gastos a ciertos no residentes, las del artículo 24.6, están pensadas para contribuyentes residentes en otro Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, y Olivier, aunque francés, es residente en España.
| Concepto | IRPF ordinario | Régimen del art. 93 |
|---|---|---|
| Ingresos anuales del estudio | 8.400 € | 8.400 € |
| Gastos deducibles (IBI, comunidad, amortización) | Sí | No, con la regla general |
| Reducción por alquiler de vivienda | Según la ley vigente | No |
| Tipo aplicable | Escala progresiva | 24 % |
| Cuota en el ejemplo del régimen | — | 8.400 × 24 % = 2.016 € |
La parte de la casa alquilada tampoco genera imputación, porque el artículo 85 solo imputa renta a inmuebles que no generan rendimientos. En la práctica habrá que repartir el valor catastral entre la parte habitada y la alquilada, con un criterio razonable y documentado.
La deducción por vivienda que no aplica
Muchos compradores preguntan por la antigua deducción por adquisición de vivienda habitual. En el régimen no hay deducciones de ese tipo: el artículo 114.2 del Reglamento solo permite restar de la cuota las deducciones propias del IRNR y la deducción por doble imposición de los rendimientos del trabajo obtenidos fuera. Tampoco hay deducciones autonómicas por vivienda, alquiler o eficiencia energética. Si lo que te interesa es el trato ordinario de la vivienda, está en la guía sobre cómo acreditar la vivienda habitual, pero ten en cuenta que en el régimen no se aplica.
Cuando venda: la retención del comprador
El artículo 114.5 del Reglamento dispone que a las transmisiones de inmuebles situados en España hechas por contribuyentes del régimen se les aplica el artículo 25.2 del IRNR. Es decir, el comprador retiene e ingresa el 3 % del precio acordado como pago a cuenta. Si Olivier vende por 900.000 €, el comprador le retendrá 27.000 €.
La ganancia se calcula después: precio de venta menos valor de adquisición, con los gastos de compra y venta. Si vende en el régimen por 900.000 € una casa que le costó 750.000 € más 60.000 € de impuestos y gastos, la ganancia es de 90.000 €. Tributa con la escala del ahorro del artículo 93.2.e.2.º:
- Primeros 6.000 € al 19 %: 1.140 €.
- Siguientes 44.000 € al 21 %: 9.240 €.
- Restantes 40.000 € al 23 %: 9.200 €.
- Cuota: 19.580 €, de la que se descuentan los 27.000 € retenidos. Saldría a devolver la diferencia.
Si la venta se produce ya fuera del régimen, se aplica el IRPF ordinario o, si Olivier ha dejado de ser residente, el IRNR. Si el precio se reinvierte en otra vivienda, el acceso a la exención por reinversión desde el régimen es un punto que hay que estudiar en tu caso concreto; no lo des por hecho. Lo explicamos al hablar de salir de España estando en el régimen.
Patrimonio y tributos locales
La casa está en España, así que cuenta para el Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real que el artículo 93.1 impone a quien está en el régimen. Además, el IBI y, al vender, la plusvalía municipal se pagan igual que cualquier propietario.
Si vas a comprar o ya has comprado vivienda estando en el régimen, puedes contarnos los datos en el formulario de beckham y revisamos imputación, alquiler y retenciones antes del próximo 151. La guía sobre la imputación de rentas a no residentes explica el cálculo con más ejemplos.
El tratamiento de los inmuebles en la declaración anual del régimen forma parte del trabajo que se describe en la página de Salama Tax sobre el artículo 93.