Carmen Vidal, enfermera en Murcia, encontró en octubre de 2025 la casa que buscaba en Molina de Segura y no quiso arriesgarse a perderla esperando a vender su piso de El Carmen. La compró el 10 de octubre por 240.000 €, más 18.000 € de gastos. La pagó con 30.000 € de ahorros, un préstamo puente de 150.000 € que el banco le dio a doce meses y una hipoteca de 78.000 €. Se mudó en noviembre. El 20 de mayo de 2026 vendió el piso: 205.000 € netos de gastos, sin hipoteca pendiente, con una ganancia de 85.000 €. Con el dinero canceló el préstamo puente y amortizó parte de la hipoteca. Su duda es si todo eso cuenta como reinversión, cuando la casa nueva ya estaba comprada siete meses antes.
La regla que casi nadie aplica
El artículo 41.3 del Reglamento del IRPF, en su último párrafo, dice que también dan derecho a la exención «las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión». La reinversión, por tanto, no exige vender primero. Quien compra antes y paga después con lo que obtiene en la venta puede acogerse igual.
Es el supuesto que más se desaprovecha porque la intuición dice lo contrario: si la casa nueva ya está comprada, parece que el dinero de la venta «ya no se reinvierte en nada». La norma no lo ve así. Lo que exige es que lo obtenido se destine a pagar el precio de esa vivienda comprada antes, y ahí está precisamente la dificultad.
Qué hay que acreditar
Para que Carmen pueda aplicar la exención tienen que darse, y poder probarse, cuatro hechos:
- Que compró la casa de Molina dentro de los dos años anteriores a la venta. Del 10 de octubre de 2025 al 20 de mayo de 2026 median algo más de siete meses: cumple.
- Que la casa de Molina es su nueva vivienda habitual: la habita desde noviembre de 2025, dentro de los doce meses del artículo 41 bis.2, y tendrá que seguir residiendo en ella tres años.
- Que el piso de El Carmen era su vivienda habitual cuando lo vendió o lo había sido en los dos años anteriores a la venta.
- Que el dinero de la venta se aplicó a pagar el precio de la casa nueva.
Los tres primeros son cuestión de fechas y de pruebas de residencia, que tratamos en la guía sobre cómo acreditar la vivienda habitual. El cuarto es el que genera discusión.
El orden de las mudanzas importa
Quien compra antes de vender pasa una temporada con dos viviendas. Carmen dejó el piso en noviembre de 2025, así que el día de la venta ya no vivía allí. La exención no se pierde por eso: el artículo 41 bis.3 del Reglamento considera que se transmite la vivienda habitual si lo fue «hasta cualquier día de los dos años anteriores» a la venta. Carmen vendió seis meses después de mudarse y está cubierta.
El problema aparece cuando la venta se retrasa. Si la casa antigua tarda más de dos años en venderse desde que te fuiste, deja de considerarse vivienda habitual y no hay exención que salvar, aunque la nueva siga siendo tuya y hayas pagado su precio con la venta. Y si alquilas la antigua mientras esperas comprador, conviene tener claro que ese alquiler no interrumpe el cómputo de los dos años, pero sí genera rendimientos que hay que declarar.
El destino del dinero: dónde está el matiz
La norma habla de cantidades que se destinan a «satisfacer el precio». Cuando el comprador todavía debe una parte del precio al vendedor, por ejemplo un pago aplazado, encaja sin esfuerzo. Pero lo habitual es lo de Carmen: el vendedor de Molina cobró todo en octubre, con dinero de un préstamo, y el dinero de la venta se usa luego para devolver ese préstamo al banco.
| Cómo se pagó la casa nueva | Qué se hace con la venta | Qué conviene poder probar |
|---|---|---|
| Parte del precio aplazado con el vendedor | Se paga ese aplazamiento | Contrato de compra y justificante del pago |
| Préstamo puente vinculado a la compra | Se cancela el préstamo | Que el préstamo financió esa compra y su cancelación con fondos de la venta |
| Hipoteca de la vivienda nueva | Se amortiza | Destino de la hipoteca y movimiento de fondos |
| Todo con ahorros propios | Nada queda pendiente | Es el caso más discutible: no hay precio por satisfacer |
Que cancelar un préstamo que financió la compra equivalga a satisfacer el precio es una lectura razonable y es la que sostenemos cuando la cadena del dinero se ve con claridad, pero no está a salvo de discusión y no garantizamos que Hacienda la comparta. Cuanto más directa sea la relación entre préstamo, compra y cancelación, mejor defendida está.
Si Carmen hubiera devuelto el préstamo puente con una herencia en marzo de 2026, en mayo ya no habría nada del precio pendiente de pagar con la venta. La exención quedaría seriamente comprometida aunque la casa nueva siguiera siendo su vivienda habitual. Hasta que se firme la venta, lo prudente es no amortizar la financiación de la nueva vivienda con fondos que no procedan de ella.
Las cuentas de Carmen
Carmen obtuvo 205.000 € y su ganancia fue de 85.000 €. Veamos dos lecturas posibles:
- Si se acepta como reinversión todo lo que aplicó a la financiación de la casa nueva (150.000 € de préstamo puente y 55.000 € de amortización de la hipoteca), ha reinvertido 205.000 €. La ganancia queda exenta por completo.
- Si solo se admitiera la cancelación del préstamo puente, la reinversión sería de 150.000 €. La parte exenta sería 85.000 × 150.000 ÷ 205.000 = 62.195,12 €, y tributarían 22.804,88 €.
- Si Hacienda considerara que el precio ya estaba íntegramente pagado en octubre y nada de lo posterior es reinversión, la exención se discutiría entera.
La primera lectura es la que tiene más apoyo en la finalidad de la norma; la tercera, la más estricta. Los 30.000 € de ahorros que Carmen puso en octubre no computan como reinversión de esta venta, porque no proceden de ella. En ¿tengo que reinvertir la ganancia o el precio entero? se explica por qué la cifra a cubrir es el importe obtenido y no la ganancia.
Como Carmen aplicó el dinero en 2026, el mismo año de la venta, no tiene que hacer constar ninguna intención de reinvertir: la reinversión ya está hecha cuando presenta la declaración de 2026. Si hubiera cobrado la venta en diciembre y cancelado el préstamo en enero, sí tendría que marcarla.
Para revisar la documentación de una compra anterior a la venta, el formulario de reinversión permite enviarnos las dos escrituras, el contrato del préstamo y los extractos del periodo.
Cómo se prepara el expediente
Quien está a punto de comprar antes de vender puede facilitar mucho las cosas. Sirve pedir al banco que el préstamo puente se formalice expresamente para financiar la compra de esa vivienda, pagar la venta en una cuenta desde la que se cancele directamente ese préstamo y guardar el certificado de cancelación. Sirve también empadronarse en la vivienda nueva en cuanto se habita, cambiar el domicilio fiscal y dar de alta los suministros a tu nombre.
Nada de ello garantiza el resultado, pero convierte la prueba en un documento y no en un relato. Los plazos exactos hacia atrás y hacia delante están en los dos años: desde cuándo y hasta cuándo, y los requisitos generales en la guía de requisitos de la exención por reinversión.
La compra previa, la cadena de pagos y la declaración del año de la venta se estudian dentro del servicio de Salama Tax para la venta de la vivienda habitual, donde se describe también la documentación que pedimos en cada caso.